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Erbbaurecht Zustimmung zur Belastung des Erbbaurechts


25.10.2007 19:05 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Maximilian A. Müller



Wir haben ein Erbbaurecht (bestehendes Einfamilienhaus und Grundstück) gekauft. Ca. 1 Woche vor der Fälligkeit der Zahlung unterrichtet uns der Grundstückseigentümer (Privatperson) darüber, dass er die für die Finanzierung notwendige ´Zustimmung zur Belastung´ nicht erteilen wird. Er begründet dieses mit der Höhe der Belastung (83 Prozent des Kaufpreises). Da er mit dieser Mitteilung gleichzeitig ein Kaufangebot für das Grundstück unterbreitet, liegt für mich die Vermutung nahe, dass er uns zum Kauf des Grundstücks drängen will.
Ich habe selbst recherchiert, dass er bis zu einer Belastungsgrenze von 70% die Zustimmung zur Belastung erteilen muss. Existiert diese Grenze tatsächlich oder handelt es sich hier um einen Richtwert? Oder muß er generell zustimmen?

Weiter gibt es ja die Möglichkeit, die Zustimmung zur Belastung durch die des zuständigen Amtsgerichts ersezen zu lassen. Wäre dies eine Möglichkeit für uns?

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Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Frage. Diese kann ich auf der Grundlage Ihrer Schilderungen wie folgt beantworten:

1.
Ob der Eigentümer der von Ihnen geplanten Belastung Ihres Erbbaurechts zustimmen muss, ergibt sich aus den vertraglichen Vereinbarungen zwischen Ihnen und Ihrem Verkäufer. Gemäß § 5 Absatz 2 der Verordnung über das Erbbaurecht kann vereinbart werden, dass eine Belastung nur mit der Zustimmung des Eigentümers möglich ist.

2.
Gleichzeitig bestimmt § 7 Absatz 2 der ErbBauV, dass der Eigentümer dann einer geplanten, der Finanzierung dienenden Belastung des Erbbaurechts zustimmen muss, wenn eine solche Belastung mit "den Regeln einer ordnungsgemäßen Wirtschaft" vereinbar ist. Wann dies der Fall ist, lässt sich nicht ohne Weiteres sagen. Die Gerichte haben hierzu ausgeführt, dass es von dem jeweiligen Einzelfall abhängt.

Dennoch haben sich - dies spiegelt auch Ihre Recherche wider - gewisse Anhaltspunkte herauskristallisiert. So hat z.B. das OLG Hamm mit Beschluss vom 30.05.1996 eine Belastungsgrenze in Höhe von ca. 65 % für zulässig erachtet. Das Bayerische Oberlandesgericht legt hingegen stets eine Grenze von etwa 70 % zu Grunde.

Hinzuweisen ist darauf, dass meines Erachtens jedoch zur Berechnung der Belastungsgrenze nicht der Kaufpreis, sondern der tatsächliche Wert des Erbbaurechts sein dürfte. Möglicherweise liegt der über dem tatsächlich gezahlten Kaufpreis.

Insgesamt gehe ich in einer ersten Einschätzung dennoch davon aus, dass eine Belastung von über 80 % nicht mehr den Regeln einer ordnungsgemäßen Wirtschaft entspricht und der Eigentümer daher möglicherweise tatsächlich der Belastung nicht zustimmen muss. Wie bereits ausgeführt, ist dies jedoch eine Frage des Einzelfalls, so dass ich Ihnen insofern empfehle, einen Kollegen vor Ort zu beauftragen, der Ihren speziellen Fall im Detail prüfen kann.

3.
Die Möglichkeit, die Zustimmung des Eigentümers ersetzen zu lassen, bietet die ErbBauV tatsächlich. Dies ist konkret geregelt in § 7 Abs. 3. Allerdings nützt Ihnen diese Möglichkeit wohl derzeit nur wenig, da der Eigentümer aufgrund obiger Erwägungen wohl nicht zur Zustimmung verpflichtet ist und daher auch eine gerichtliche Ersetzung nicht in Betracht kommt.


Abschließend möchte ich Sie darauf hinweisen, dass diese Antwort Ihnen nur eine erste Orientierung bieten kann und soll. Eine abschließende Antwort setzt stets die Kenntnis des gesamten Sachverhaltes und sämtlicher Unterlagen voraus.

Ich hoffe, dass ich Ihnen dennoch weiterhelfen konnte und stehe selbstverständlich im Rahmen der Nachfragefunktion oder auch persönlich weiter zur Verfügung.


Mit freundlichen Grüßen
Maximilian A. Müller, Rechtsanwalt
Rechtsanwaltskanzlei Dr. Seither & Kollegen
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