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Erbbaurecht: Bedingungen für die Zustimmung des Kaufvertrags und der Beleihung

13.10.2014 21:40 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Robert Weber


Sehr geehrte Dame bzw. Herr,

Unsere Lage:

- vor 7 Jahren haben wir ein Erbbaurecht gekauft, wobei der Erbbauzins geringfügig auf 2 EURO/qm erhöht wurde; einer Grundschuld von 150.000 EURO wurde zugestimmt.

- vor 2,5 Jahren haben wir als Verkäufer für dieses Erbbaurecht einen Kaufvertrag beurkunden lassen, woraufhin der Eigentümer u.a. mit der Durchführung einer im Erbbauvertrag enthaltenen Ankaufsverpflichtung dohte, wenn keine neue Erbauzinsregelung getroffen werde.

- der Kaufvertrag wurde rückgängig gemacht, weil die Käufer das Erbbaurecht mit ca. 90% beleihen wollten, der Eigentümer nur bei einer Erhöhung des Erbbauzinses auf 5,- EURO zugestimmt hätte und die Käufer die Drohung mit der Ankaufsverpflichtung abgeschreckt hatte.

Seitdem versuchen wir nun das Haus zu verkaufen. Der Erbaurechtgeber möchte nur einer Beleihung bis 60% des Gebäude-/Erbbaurechtwertes zustimmen. Bei einer darüberhinausgehenden Beleihung möchte er den Erbbauzins auf "marktgerechte" 5 EURO/qm anpassen.

Da es schwierig ist Käufer mit entsprechend hohem Eigenkapital für ein Erbbaurecht zu finden und eine Erhöhung des Erbbauzinses auf 5,- EURO / qm nicht in Frage kommt, möchten wir die (rechtlichen) Möglichkeiten/Bedingungen abgrenzen, unter denen wir verkaufen können.

- Gemäß Erbbauvertrag muss der Eigentümer dem Verkauf, sowie der Eintragung einer Grundschuld eine Zustimmung erteilen, sonst sind dazu keine weiteren Details geregelt.

-Standort: Ruhrgebiet, NRW

Nun unsere Fragen dazu:

1. Muss der Eigentümer einer Grundschuld von 150.000,- EURO für die Käufer zustimmen, wenn sie für die selbe Bank 'Sparkasse A' gelten soll wie die bereits eingetragene Grundschuld, bzw. muss dann überhaupt eine neue zustimmungspflichtige Grundschuld eingetragen werden ?

2. Wir haben mittlerweile den Kaufpreis gesenkt, so dass 150.000 EURO nunca. 65-70% des Kaufpreises entsprechen. Ist es wahrscheinlich, dass der Eigentümer dafür seine Zustimmung erteilen muss, wenn bereits ein Betrag in dieser Höhe eingetragen ist und er somit dieser Summe vor 7 Jahren schon einmal zugestimnmt hat ? (vorausgesetzt, dass der Wert des Gebäudes sich in dieser Zeit nicht wesentlich geändert hat)

3. Wir würden vor dem Verkauf gegenüber den Interessenten gerne eine feste Beleihungsgrenze (entweder in % oder absolut) nennen. Die vom Erbbaurechtgeber genannten 60% des Gebäude/Erbbaurechts-Wertes erscheinen uns aber zu niedrig (es mussten bereits Interessenten abspringen).
Kann man vorab (gerichtlich?) eine maximale Beleihngsgrenze festlegen lassen (70% = 150.000 EUR), falls der Eigentümer von seinen 60% nicht abweicht, z.B. mit Bezugnahme auf ein vorhandenes Urteil in NRW (65%) oder besser mit Bezugnahme auf die aktuelle Grundschuld (70%). Das Risiko, zu verlieren sollte dabei möglichst gering sein.

3. a) Zur Zeit benennen wir gegenüber den Interessenten die bereits eingetragen 150.000 EURO als Beleihungsgrenze. Kann da etwas schiefgehen ?

4. Kann der Erbbaurechtgeber seine Zustimmung zu einem Mietkauf mit Laufzeit von max. 10 Jahre verweigern, wenn
a) der Käufer mietet, bis der Kaufpreis komplett abbezahlt ist
b) der Käufer mietet, bis das benötigte Darlehen 60% des Kaufpreises unterschreitet und er dann ein Darlehen aufnimmt und eine Grundschuld eintragen lässt ?

5. Wäre überhaupt ein Grund denkbar, dass der Eigentümer einem 'normalen' Verkauf nicht zustimmen muss ?

6. Darf der Erbbaurechtgeber während des Verkaufs mit der Durchführung einer im Erbbauvertrag enthaltenen Ankaufsverpflichtung drohen, um den Erbbauzins zu erhöhen ? (es handelte sich hier um eine Drohung, da auf spätere Nachfrage er das Grundstück nicht verkaufen wollte)

Wir bedanken uns im Voraus. Mit feundlichen Grüßen

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich basierend auf Ihren Angaben wie folgt beantworten möchte:

Wenn die Grundschuld bereits eingetragen ist und auf Sie als Erbbaurechtsinhaber lautet, können Sie diese auch auf eine andere Person übertragen. Dies kann ohne Zustimmung des Eigentümers erfolgen.

Wenn bereits eine andere Grundschuld in Höhe von € 150.000 eingetragen ist, muß der Eigentümer nur dann einer zweiten Grundschuld in gleicher Höhe zustimmen, wenn die erste Grundschuld erloschen ist. Denn sonst würden zwei Grundschuld-Eintragungen und damit eine doppelte Belastung existieren, dem der Eigentümer nicht zustimmen muß.

Es kommt auf die genauen Regelungen des Erbbau-Vertrages an, welche Beleihungsgrenze Sie festlegen lassen können. Grundsätzlich ist es aber durchaus möglich, vorab eine feste Beleihungsgrenze zu vereinbaren, und notfalls gerichtlich festzusetzen. Ohne Kenntnis des Vertragstextes kann aber leider unmöglich gesagt werden, ob und wieviel bei einer Benennung der € 150.000 schiefgehen kann.

Unter normalen Umständen kann der Eigentümer seine Zustimmung zu einem Verkauf nicht verweigern, jedoch kann er stets sein Vorkaufsrecht geltend machen. Dazu gehören auch die von Ihnen genannten Mietkaufskonstruktionen. Mögliche Gründe für eine Verweigerung der Zustimmung wären gegeben, wenn der Käufer unzuverlässig ist oder der Zweck des Erbbaurechts verfehlt wird.

Sofern keine rechtlichen Gründe gegen eine Durchführung der Ankaufsverpflichtung sprechen, kann der Erbbaurechtgeben durchaus damit im Rahmen der Verhandlungen drohen. Das ist dann eine normale Verhandlungstaktik.

Ich hoffe, Ihre Frage damit beantwortet zu haben. Bitte benutzen Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion.

Ansonsten verbleibe ich
mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 14.10.2014 | 18:20

Sehr geehrter Herr Weber,

darf ich Sie bitten, die folgenden Schlüsse, die ich aus Ihren Antworten auf unsere Situation bezogen, gezogen habe, kurz zu bestätigen bzw. zu kommentieren, falls ich etwas falsch verstanden habe:

zu 2 (Zustimmung 150.000 EURO) :
Da aktuell eine Grundschuld über 150.000 EURO für uns (Verkäufer) auf dem Erbbaurecht eingetragen ist, muss der Eigentümer notfalls über den Amtsrichter auch der Eintragung einer Grundschuld (die vorhandene wird vorher gelöscht) über die gleiche Summe für die Käufer zustimmen, obwohl diese bis zu 70% des Kaufpreises beträgt, vorausgesetzt, dass sich der Wert des Gebäudes nicht wesentlich geändert hat. (da im Erbbauvertrag lediglich festgelegt ist, dass der Eigentümer zustimmen muss, würde hier das Erbbaugesetz gelten)

zu 3 (gerichtliche Vorabfestlegung der Beleihungsgrenze)
Da im Vertragstext keine näheren Ausführungen zur Höhe und Art der Beleihung gemacht sind, sondern nur aufgeführt ist, dass der der Eigentümer zustimmen muss, würde das Erbbaugesetz gelten, nach welchem man unter Berücksichtigung der oben dargestellten Lage eine Beleihungsgrenze über 150.000 EURO (bis zu 70% des Kaufpreises) notfalls gerichtlich vorab festlegen könnte.

zu 4 (Zustimmung zum (Miet-)Verkauf)
Ein Mietkauf hätte den Vorteil, dass die Eintragung einer Grundschuld über 70% des Kaufpreises nicht nötig wäre. Der Eigentümer darf seine Zustimmung zu einem Mietkaufvertrag genau wie zu einem normalen Verkauf nicht verweigern, da dadurch z.B. der Zweck des Erbbaurechts nicht verfehlt wird.

zu 5 (Ankaufsverpflichtung)
Ich hatte einmal im Internet gelesen, dass zwar eine Ankaufsverpflichtung in einem Erbbauvertrag an sich nicht sittenwidrig ist, die Durchführung derselben während eines Verkaufs aber schon, zumal, wenn offensichtlich ist, dass es nur darum ging den Erbbauzins zu erhöhen.

Wir bedanken uns noch einmal bei Ihnen. Der Text ist ja schon wieder ziemlich lang geworden.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.10.2014 | 21:11

Sehr geehrter Ratsuchender,

zu 2.:
Ja, der Eigentümer müßte zustimmen.

zu 3.:
Ja, das ist korrekt.

zu 4.:
Das ist korrekt, allerdings ist da auch die Person des Käufers zu beachten. Ist dieser unseriös, kann der Eigentümer die Zustimmung verweigern.

zu 5.:
Wenn es offensichtlich ist, dass die Geltendmachung der Ankaufsverpflichtung nur dem Zweck der Zinserhöhung dienen soll, ist diese in der Tat sittenwidrig. Jedoch müssen Sie beweisen, dass die Geltendmachung nur deswegen erfolgt. Das ist im Einzelfall nicht einfach.

Mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt

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