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Erbbaurecht, isolierte Grundschuld, Schadensersatz

| 30.05.2017 13:15 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


14:14
Sehr geehrte Damen und Herren,

Sachverhalt:

Der Ehemann bestellt der Ehefrau, die vorher bereits die Trennung erklärt hat, eine isolierte Grundschuld (also ohne Sicherungszweck) an seinem Erbbaurecht. Die Gründe spielen keine Rolle, hier gibt es unterschiedliche Darstellungen, der Ehemann konnte die Löschung der Grundschuld wegen Rechtsgrundlosigkeit mangels Beweis nicht einklagen. Die Ehe wurde 14 Monate nach Grundschuldbestellung geschieden, ein Zugewinnausgleich ist nicht erfolgt.

Die Ehefrau tritt 2 Teile der Grundschuld ab, ans Finanzamt und an ihre Tochter. Den dritten Teil behält sie. Beide Abtretungen ergeben sich daraus, dass Forderungen gegen die Ehefrau in eben dieser Höhe bestehen. Die Abtretungen sind also vielmehr Pfändungen. Die Inhaber der abgetretenen Grundschuldteile haben hingegen keine Forderungen gegen den Ehemann.

Das Erbbaurecht erlischt in 3 Jahren. Der Ehemann erhält dann eine Entschädigung in Höhe von 2/3 des gemeinen Werts für das Bauwerk. Das Bauwerk ist dann knapp 70 Jahre alt mit sehr hohem Sanierungs- und Renovierungsstau. Die Entschädigung wird wahrscheinlich rund 56% des Nennwerts der Gesamtgrundschuld betragen. Dies ist allen Beteiligten bekannt.

Der Ehemann möchte das Grundstück mittels Finanzierung kaufen. Dies gelingt nur, wenn es eine Einigung hinsichtlich der Grundschuld gibt. Die Grundschuldgläubigerin weigert sich jedoch, die Auszahlung, wie sie im Falle des Erlöschens zustande käme, vorzuziehen (angeboten ist ein Gesamtvolumen von rund 62% des Nennwerts der Gesamtgrundschuld, woraus aber die anderen beiden Gläubiger zu bedienen sind).

Die Ehefrau wäre durch die angebotene Lösung nicht schlechter gestellt als im Falle des Erlöschens der Grundschuld, im Gegenteil. In 3 Jahren kommen seitens des Finanzamts weitere Zinsen auf die Hauptforderung hinzu, die zu bedienen sind. Zudem würde der Ehemann im Falle des Erlöschens des Erbbaurechts mit einer Forderung in Höhe von rund 7.400,00 EUR gegen die Ehefrau aufrechnen, was jetzt unterbliebe. Es ist eben so, dass nach Befriedigung ihrer Gläubiger der Ehefrau selbst nichts oder nur wenig verbleibt, was aber später nur schlimmer würde.

Weiterhin hat der Ehemann ein großes Interesse am Erhalt des Hauses, da er seine schwer kranken Schwiegereltern (er ist seit 4,5 Jahren neu verheiratet) zu sich nehmen möchte. Zudem soll der Besitz einmal als Alterssicherung seiner Tochter dienen.

Frage: Wenn die Ehefrau sich weigert, die angebotene Einigung durchzuführen, obwohl sie in ihrem Sinne ist und wenn sich dies in 3 Jahren so erweist, kann der Ehemann die Ehefrau auf Schadenersatz verklagen, weil er dank ihr sein Haus verloren hat, obwohl dies anderenfalls nicht eingetreten wäre? Gibt es irgendeine rechtliche Handhabe, die Ehefrau zu der angebotenen Lösung zu zwingen, weil die Folgen ihrer Weigerung nicht hinnehmbar wären? Der Ehemann hätte keine Möglichkeit, sich neuen Grundbesitz zu beschaffen, da die Kosten hierfür seine finanziellen Möglichkeiten bei weitem überschreiten, während der Kauf des Erbbaugrundstücks und die Sanierung des Hauses möglich wären.

Vielen Dank!
30.05.2017 | 14:07

Antwort

von


(2271)
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Sehr geehrter Fragesteller,

vorweg gesagt gibt es keine rechtliche Möglichkeit, die Ehefrau zu einer Übertragung zu zwingen, da keine notarielle Urkunde dahingehend existiert. Es müssten hierbei Sekundäransprüche, also Schadensersatz geltend gemacht werden.

In Betracht kommt allerdings ein Anspruch auf vorsätzliche und sittenwidrige Schädigung gem. § 826 BGB. Dieser Anspruch hat zur Folge, dass dieser insolvenzfest wäre und auch bei diesem unterhalb der Pfändungsgrenze für andere Gläubiger geltend gemacht werden könnte.

Dieser Anspruch besteht allerdings nur dann, wenn wirklich auch klar ist, am Besten mittels Gutachtens festgestellt wird, wie hoch der Erlös sein wird und dass bei einer jetzigen Auszahlung die Ehefrau deutlich mehr bekäme, im Hinblick auf Ihren Verzicht der Aufrechnung und der weiteren Zinslast.

Um diesen Anspruch vorzubereiten, sollten Sie diesen Sachverhalt noch einmal an die Ehefrau per Einwurfeinschreiben senden und um Stellungnahme binnen zwei Wochen bitten. Damit wären Sie dann für ein späteres gerichtliches Verfahren so gut es geht gewappnet.

Bei weiteren Fragen oder wenn Sie bei diesem Fall Hilfe brauchen sollten, stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit zur Verfügung, da unsere Kanzlei auch auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist, ohne dass Ihnen dadurch Mehrkosten entstehen. Die von Ihnen entrichtete Beratungsgebühr würde im Falle einer Beauftragung angerechnet werden.

Mit freundlichen Grüßen


Hoffmeyer, LL.M.
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 30.05.2017 | 14:12

Vielen Dank, Herr Hoffmeyer!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 30.05.2017 | 14:14

Bei weiteren Fragen oder wenn Sie bei diesem Fall weitere rechtliche Hilfe brauchen sollten, schreiben Sie mich bitte direkt per E-Mail an, da diese Plattform nur eine einmalige Nachfrage erlaubt, ich Ihnen aber auch weiterhin bei kostenfreien Nachfragen zur Verfügung stehen möchte und unsere Kanzlei auch auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist, ohne dass Ihnen dadurch Mehrkosten entstehen. Die von Ihnen entrichtete Beratungsgebühr würde im Falle einer Beauftragung angerechnet werden.

Mit freundlichen Grüßen


Hoffmeyer, LL.M.
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 30.05.2017 | 14:13

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