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Erbauseinandersetzung/ Wertermittlung einer Immobilie

14.09.2018 23:50 |
Preis: 30,00 € |

Erbrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Diplom Kaufmann Peter Fricke


Guten Tag,

mein Bruder und ich beerben zu je 50% unsere verstorbene Mutter. Hauptanteil ist eine Immobilie, über die nun eine Teilauseinandersetzung ansteht. Mein Bruder möchte das Haus behalten, ich möchte verkaufen. Das heißt, er müsste mich entsprechend auszahlen. Es geht nun um die Wertermittlung, also die Auszahlungssumme. Mein Bruder hat ein Gutachten von seiner Bank erstellen lassen, das einen Mittelwert von 180.000 Euro ausweist, das heißt, ich bekäme 90.00 Euro ausgezahlt. Allerdings ist dies nur eine Schätzung des Marktwertes, die Vergleichswerte rangieren zwischen 160.000 und 200.000 Euro. Da ich sicher bin, dass wir einen höheren Erlös erzielen könnten, wenn wir verkaufen würden, z.B. bis ca. 200.000 Euro, hätte ich auch gerne den entsprechenden Betrag, z.B. bis 100.000 Euro ausgezahlt. Dies will mein Bruder aber nicht zahlen, er will aber auch nicht verkaufen. Aus meiner Sicht entsteht so für mich ein finanzieller Nachteil, da ich im Verkaufsfall mehr Geld bekäme, mein Bruder seinerseits könnte das Haus ja gegebenenfalls später auch für mehr als 180.000 Euro verkaufen, so dass ich im Endeffekt weniger bekommen hätte als er. Es scheint zur Zeit zu keiner Einigung zu kommen, es sei denn, ich stimmte den 90.000 Euro unhinterfragt zu. Mein Bruder droht indes bereits mit Zwangsversteigerung, falls ich mich nicht auf sein Angebot einließe (was widersprüchlich ist, da er das Haus ja eigentlich haben möchte).

Meine Fragen:
Habe ich irgendeinen rechtlichen Anspruch, den ich geltend machen kann, dass mir eine höhere Summe zusteht?
Kann ich gegebenenfalls auf dem Verkauf des Hauses bestehen, damit eine gerechte Teilung stattfindet?
Würde die Erstellung eines zweiten Gutachtens, das eventuell eine höhere Summe ausweist, helfen?

Mir geht es vor allem darum, dass es zu einer gerechten Teilung kommt. Da ich aber auch ungern einen Rechtsstreit eingehen möchte, der hohe Kosten und am Ende eventuell noch weniger Verkaufserlös (z.B. bei Versteigerung) mit sich brächte, würde ich gerne wissen, welche Schritte ich nun unternehmen kann.

Mit freundlichen Grüßen

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Sehr geehrter Ratsuchender,

die Erbauseinandersetzung können Sie jederzeit beantragen, da Sie hierauf ein Recht haben. Die Teilungsversteigerung ist nur eine mögliche Endfolge, jedoch nicht zwingend vorher einzuhalten. Sie haben ein Recht auf freihändigen Verkauf, der auch das Recht impliziert, den Wert vorher auch mit mehreren Gutachten verlässlich festzustellen.

Ihr Bruder wird ein Interesse haben, den Verkauf und die Versteigerung zu verhindern, so daß er sich unter Hinweis auf die Rechtslage den Bewertungen zu erzielbaren Marktpreisen wird beugen müssen. Ansonsten stimmen Sie einem Verkauf nicht zu und beantragen auch keine Teilungsversteigerung selber. Derjenige, der diesen Antrag stellt, wird mit Gerichtskosten überzogen ( Gutachtenerstellung etc.), die schnell einen Wert von 4.000 Euro ausmachen können.

Halten Sie sich zurück und lassen Sie Ihren Bruder kommen, er hat mehr Handlungsbedarf als Sie.

Mit besten Grüssen

Fricke
RA

Nachfrage vom Fragesteller 15.09.2018 | 19:24

Vielen Dank für Ihre schnelle Antwort, die mir schon ein gutes Stück weiterhilft.
Ich habe folgende Nachfragen:
Ist der Erbauseinandersetzungsantrag etwas anderes als der Antrag auf Teilungsversteigerung? D.h., könnte ich ggf. die Erbauseinandersetzung beantragen, ohne gleich die Teilungsversteigerung zu beantragen? Wo und wie könnte ich das machen?
Könnten Sie mir einen Hinweis darauf geben, wo ich die entsprechenden Gesetzestexte zu meinem Recht auf freihändigen Verkauf finden kann, damit ich sie ggf. meinem Bruder als Beweis vorlegen kann?
Was genau ist mit dem Begriff „erzielbar" gemeint? Das eben scheint gerade der Streitpunkt zu sein. Ist damit der maximal, bzw. potentiell erzielbare Verkaufserlös gemeint oder z.B. auch ein Mittelwert? Mein Bruder argumentiert ja gerade damit, dass er nur den Mittelwert für erzielbar hält.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 16.09.2018 | 04:51

Sehr geehrter Nachfragender,

die Auseinandersetzung einer Erbengemeinschaft nach § 2042 BGB und der Antrag auf Teilungsversteigerung aus § 180 I ZVG sind unterschiedliche Angelegenheiten. Streitigkeiten bei der Auseinandersetzung können vor dem Amtsgericht zivilrechtlich durchgesetzt werden, die ultima ratio der Versteigerung vor dem Amtsgericht / Abteilung für Grundbuchsachen, ( bitte mal die obigen Vorschriften nachlesen ).

Einen normierten Anspruch der Wertermittlung gibt es nicht. Dennoch sind Gesamthandseigentümer aus dem Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme und der Verpflichtung zur Schadensminimierung verpflichtet, den Erlös der Auseinandersetzung möglichst groß zu halten. Das können Sie Ihrem Bruder entgegen halten.

Beim Wertansatz ist nicht ein Mittelwert zu nehmen, sondern der maximal ansetzbare Wert, der sich entweder aus konkreten Kaufangeboten oder aus der jeweils höchsten und günstigsten Marktbewertung ergibt.

Mit besten Grüssen

Fricke
RA

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