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Erbauseinandersetzung / Immobilie - Fragen zu Nutzungsausgleich und Wohnwert

06.08.2014 13:55 |
Preis: ***,00 € |

Erbrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Sascha Steidel


Folgende Ausgangssituation:
Unsere Erbengemeinschaft (Mutter 1/2, Bruder und ich je 1/4) besteht seit Juli 2012. Wesentlicher Bestandteil des Erbes ist ein Zweifamilienhaus mit Einliegerwohnung, das meine Mutter (75qm) und mein Bruder (100qm) bewohnen.
Wegen einer schweren Erkrankung meiner Mutter wurde die Erbauseinandersetzuung für ca. 1 Jahr auf Eis gelegt.
Inzwischen liegt ein Vertragsentwurf vor, nach dem mein Bruder mir nicht nur das mir zustehende Viertel, sondern im Vorgriff bereits die Hälfte des mir zustehenden Erbes auszahlt und meine Mutter ein lebenslanges Wohnrecht erhält.

Folgendes ist mir aber noch nicht klar:

- Nutzungsausgleich:
Ich habe im März 2014 für die Zeit ab Erbfall einen Nutzungsausgleich geltend gemacht.
175qm x 6€ = 1050.- Miete p. Monat; davon anteilig 350.-€ x 24 Monate = 8.400.-€.
Unser Notar hat diesen Anspruch bestätigt, aber:

Mein Bruder möchte im Gegenzug nicht nur anteilige Kosten wie Grundsteuer etc., sondern auch Pflege für Gartenarbeiten u.ä. geltend machen und damit den Anspruch gegen 0 drücken. Kommentar des Notars: Ja, man könne da leicht vom Hundertsten ins Tausendste kommen, ich solle besser gleich auf den Anspruch verzichten. (???)

Frage: welche Kosten kann mein Bruder tatsächlich (hier wohl gegenüber der Erbengemeinschaft) geltend machen?

- Wohnwert:
Im Nov. 2012 wurde in einer 8-seitigen Schätzungsurkunde der Verkehrswert auf 174k€ festgelegt. Diesen Wert halte ich nach zwei Jahren Marktbeobachtung für deutlich zu niedrig (aktuelle Marktpreise im Ort 1500.-€ - 2300.-€ / qm Wohnfläche).
Mein Bruder rechnet mir den Wohnwert für unsere 71-jährige Mutter gegen. Das wäre nach der formalen Berechnung (Jahreskaltmiete x Lebenserwartung) ok, aber:

Frage a)
Mich stört, dass wir bei so hohen Beträgen so sehr von Annahmen ausgehen müssen (z.B. Lebenserwartung).. Die Bandbreite liegt irgendwo zwischen 0 und >60k€. Kann man das nicht differenzierter und damit gerechter formulieren? Stünden dem rechtliche Überlegungen entgegen?

Frage b):
Ist ein Wohnwert auch dann gegenzurechnen, wenn mein Bruder mich nur für das mir jetzt zustehende 1/4 ausbezahlt, das nächste 1/4 aber erst nach Eintritt des nächsten Erbfalls? Mutter und Bruder nutzen je eine abgeschlossene Wohneinheit, mein Bruder zudem die Einliegerwohnung.

Frage c):
Mein Bruder wohnt bereits seit 5 Jahren mietfrei in dem Haus und hat von Anfang an (und gegen meinen ausdrücklichen Willen) sowohl seine Wohnung als auch Teile des übrigen Hauses nach seinem Geschmack saniert. Der Verkehrswert wurde aber auf seine Anweisung hin für das unsanierte Haus ermittelt. Muss / musste ich das so akzeptieren?

Ich hoffe, meine Fragen hinreichend genau formuliert zu haben und würde mich über eine fachlich fundierte Erläuterung freuen.

MfG




Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1.
Ihrem Bruder stehen Aufwendungsersatzansprüche wegen der nicht verbrauchsabhängigen Nebenkosten des Hauses, die er letztlich für die Erbengemeinschaft verauslagt hat, zu. Dabei handelt es sich tatsächlich um die Grundsteuer,aber auch Gartenpflege und Schneeräumarbeiten etc. . Diese Leistungen hätten bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung des Objekts anderenfalls durch eine Drittfirma ausgeführt werden müssen, so dass ein solcher Gegenanspruch gerechtfertigt ist.

2.
Die Wertbemessung eines Wohnrechts ist leider stets von Durchschnittsannahmen abhängig. Dabei werden die Kriterien Miete und Lebenserwartung herangezogen, um ein solches Recht kapitalisieren zu können.

Möchten Sie zum jetzigen Zeitpunkt einen bestimmten Wert des Wohnrechts anrechnen, so bleibt kein anderer Weg.

Wenn Ihr Bruder einverstanden ist, könnten Sie natürlich auch eine jährliche Betrachtung wählen. Der Verkehrswert des Hausgrundstücks müsste dann ohne Berücksichtigung des Wohnwertes ermittelt werden. Im Gegenzug müssten Sie Ihrem Bruder dann jährlich einen bestimmten Abfindungsbetrag für die tatsächliche Dauer des Wohnrechts zahlen.

Diese Alternative können Sie mit Ihrem Bruder besprechen. Gegen seinen Willen, wäre das aber nicht durchsetzbar.

3.
Die Antwort ist "nein". Der Wert Ihres Erbteils ( 1/4 am Nachlass des Vaters ) bezieht sich auf den Nettonachlasswert ( Aktiva abzügl. Passiva) am Todestag. Bei der Ermittlung dieses Wertes wird das Eigentums am dem Hausgrundstück insgesamt ( nach Grundbuchinhalt ) als Aktiva eingestellt. Das auf dem Grundstück lastende Wohnrecht ist - wenn ich richtig verstanden habe - erst nach dem Tod des Vaters der Mutter eingeräumt worden.

Der Wert Ihres Erbteils nach dem Vater wird also durch das Wohnrecht nicht geschmälert.

Erst bei einer fiktiven Berechnung des Nachlasswertes Ihrer Mutter, deren Nachlass ja mit abgegolten werden soll, wäre ein solches Wohnrecht wertmindernd zu berücksichtigen.


4.
Bei der Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft muss der Nachlasswert zum Stichtag ( Todestag Ihres Vaters ) ermittelt werden. Der Wert des ( unsanierten) Grundstücks ist also maßgeblich.

Ihr Bruder war allerdings in der Tat nicht berechtigt, die Sanierungsmaßnahmen ohne Abstimmung mit den Miterben auf eigene Veranlassung durchzuführen. Unter Umständen lässt sich dies kompensieren, indem man die Nettomiete etwas höher ansetzt ( Begründung: moderner Erhaltungszustand, Gartenpflege inkl. etc. )

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

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