Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Bewertungen
501.814
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Erbaurecht Grunderwerbsteuer

| 15.05.2018 12:06 |
Preis: 100,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Karlheinz Roth


Habe am 06.10.2017 ein Autohaus gekauft was sich auf einem erbbaurecht belasteten Grundstück befindet mit einer Laufzeit von noch 38 Jahren und einen jährlichen Pachtzins von 4600,-€. Wie berechnet sich die Grunderwerbsteuer?

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte:


In diesem Zusammenhang ist das Urteil des Bundesfinanzhofs vom 06. Mai 2015 - II R 8/14 - maßgeblich.

Der Leitsatz der Entschdeidung lautet wie folgt:

"Beim Kauf eines erbbaurechtsbelasteten Grundstücks durch den Erbbauberechtigten oder einen Dritten unterliegt lediglich der nach Abzug des Kapitalwerts des Erbbauzinsanspruchs vom Kaufpreis verbleibende Unterschiedsbetrag der Grunderwerbsteuer. Der Kaufpreis ist nicht nach der sog. Boruttau'schen Formel aufzuteilen (Änderung der Rechtsprechung)."

Aus den Gründen:

"Ein Rechtsgeschäft, das den Anspruch auf Übertragung eines mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstücks begründet, unterliegt nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG der Grunderwerbsteuer. Die Steuer ist vom Wert der Gegenleistung zu berechnen (§ 8 Abs. 1 i.V.m. § 9 GrEStG).
Der mit dem Erbbaugrundstück verbundene Erbbauzinsanspruch ist gemäß § 2 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 GrEStG grunderwerbsteuerrechtlich nicht Teil dieses Grundstücks. Der auf den Erwerb des Erbbauzinsanspruchs entfallende Teil der Gegenleistung unterliegt demgemäß nicht der Grunderwerbsteuer. § 2 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 GrEStG entspricht der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs —BFH— (Entscheidungen vom 30. Januar 1991 II R 89/87, BFHE 163, 251, BStBl II 1991, 271, [BFH 30.01.1991 - II R 89/87] und vom 12. April 2000 II B 133/99, BFHE 191, 423, BStBl II 2000, 433 [BFH 12.04.2000 - II B 133/99]), wonach es sich bei dem Erbbauzinsanspruch, obgleich er bürgerlich-rechtlich Bestandteil des Grundstücks ist (vgl. § 96 des Bürgerlichen Gesetzbuchs), um eine bloße Geldforderung handelt, deren Erwerb keinen Grundstücksumsatz darstellt und auch nach dem Sinn und Zweck des GrEStG nicht der Grunderwerbsteuer unterliegt..."

"... Gleiches gilt auch für den Erwerb des Anspruchs auf den Erbbauzins beim Kauf eines erbbaurechtsbelasteten Grundstücks. Dieser Anspruch ist ebenfalls eine Geldforderung (vgl. oben II.1.a). Bei der Aufteilung des Kaufpreises für das Grundstück in einen der Grunderwerbsteuer unterliegenden Teil und in einen nicht der Steuer unterliegenden Teil ist somit der Kapitalwert des Erbbauzinses vom Kaufpreis abzuziehen (ebenso Abschn. 6 des Schreibens des BayStMF vom 18. Juli 2008 36 -S 4500- 001 - 28 048/08). Diese Berechnungsmethode erübrigt eine eigenständige, ohne Berücksichtigung des Anspruchs auf den Erbbauzins erfolgende Ermittlung des gemeinen Werts des erbbaurechtsbelasteten Grundstücks. Soweit der BFH bisher die Ansicht vertreten hat, die sog. Boruttau'sche Formel sei auch für die Aufteilung des Kaufpreises für ein mit einem Erbbaurecht belastetes Grundstück anwendbar (BFH-Entscheidungen in BFHE 191, 423, [BFH 12.04.2000 - II B 133/99] BStBl II 2000, 433, [BFH 12.04.2000 - II B 133/99] und in BFH/NV 2013, 1632, [BFH 11.06.2013 - II R 30/11] Rz 12), hält er daran nicht mehr fest..."

Wenn bspw. der Kapitalwert des Erbbauzinsanspruchs höher ist als der vereinbarte Kaufpreis, würde der Gesamtkaufpreis auf den nicht der Grunderwerbsteuer unterliegenden Erwerb des Erbbauzinsanspruchs entfallen, so dass dem belasteten Grundstück kein Teil des Kaufpreises zuzurechnen ist und die Grunderwerbsteuer damit auf einen Betrag von EUR 0 festzusetzen wäre.

Bitte teilen Sie mir noch mit wie hoch der Kaufpreis gewesen ist.


Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte. Fragen Sie gerne nach, wenn etwas unklar geblieben ist, damit Sie hier zufrieden aus der Beratung gehen.

Einer positiven Bewertung sehe ich entgehen.

Gerne höre ich von Ihnen.


Mit freundlichen Grüßen
Karlheinz Roth
- Rechtsanwalt und zertifizierter Testamentsvollstrecker -

Nachfrage vom Fragesteller 15.05.2018 | 14:59

Vielen Dank für die Erläuterung. Konkreter geschildert: Ich habe die GmbH Anteile für 200.000 € erworben und das Autohaus sowie das Erbpachtrecht für 250.000€ wo ich jährlich 4600€ Pachtzins an die Kirchengemeinde als Eigentümer des Pachtlandes zahle. Ich habe vom FA Dessau Roßlau ein Steuerbescheid wie folgt erhalten und erstmal Einspruch eingelegt. Kaufpreis 250.000€ +Kapitalwert der Erbbauzinsverpflichtung 75.714€ ( 4.626 x 16,367) =325.714€ x 5% macht Grunderwerbsteuer 16.285€

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.05.2018 | 15:35

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihren Nachtrag.

Der mit dem Grundstückserwerb verbundene Erwerb des Erbbauzinsanspruchs unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer.
Nach § 2 Absatz 1 Ziffer 3 GrEStG wird nämlich das Recht des Grundstückseigentümers auf den Erbbauzins nicht zu den Grundstücken gerechnet.

Nur der nach Abzug des Kapitalwerts des Erbbauzinsanspruchs vom Kaufpreis verbleibende Unterschiedsbetrag unterliegt der Grunderwerbsteuer.
Sie haben mitgeteilt, dass die Laufzeit noch 38 Jahre beträgt.

Der Kapitalwert des Erbbauzinsanspruchs errechnet sich nach § 13 GrEStG iVm Anlage 9a zu § 13:

EUR 4.626 x 16,239 (Kapitalwert bei einer Laufzeit von 38 Jahren) = EUR 75.121,61.

Der Unterschiedsbetrag zwischen Kaufpreis und des Kapitalwerts des Erbbauzinsanspruchs liegt bei EUR 174.878,39, der als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer maßgeblich wäre.

Wenn Sie das mit dem Erbbaurecht belastete Grundstück erworben haben und für die vorausgegangene Bestellung des Erbbaurechts anstelle eines Erbbauzinses eine einmalige Geldleistung an den vorherigen Eigentümer geleistet worden wäre, unterläge der vollständige Kaufpreis der Grunderwerbsteuer.



Mit freundlichen Grüßen
RA K. Roth

Bewertung des Fragestellers 17.05.2018 | 09:18

Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

"Mit der Beratung von Herrn Roth war ich sehr zufrieden und würde ihn uneingeschränkt weiterempfehlen. "
Stellungnahme vom Anwalt: