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Erb- und Steuerrecht: Tausch Anteile Immobilien innerhalb Erbengemeinschaft


| 24.11.2017 07:20 |
Preis: 103,00 € |

Erbrecht


Beantwortet von



Ausgangslage:
Drei Geschwister bilden eine Erbengemeinschaft, der ein Grundstück mit Bungalow und fünf Eigentumswohnungen gehört.
Fiktive Werte:
- Grundstück mit Bungalow: sage 600.000
- Fünf Eigentumswohnungen: Gesamt sage 420.000

Vier von den Wohnungen befinden sich seit ca. 15 Jahren im Besitz der EG.
Eine Wohnung und das Grundstück/Bungalow wurden vor 10 Monaten geerbt.

Innerhalb der Erbengemeinschaft herrscht ein vertrauensvolles und konstruktives Klima.

Ziel:
Mitglied A der EG will sein Drittel Anteil an den fünf Eigentumswohnungen tauschen (fiktiver Wert des Anteils = 140.000)
gegen Anteile am Grundstück / Bungalow. Die Wohnungen verbleiben im Besitz der anderen beiden Mitglieder B und C. Grundstück mit Bungalow gehört A dann zu einem Anteil von 340.000 und B und C zu je 130.000 (fiktiv)

Wie ist dieses Ziel so zu erreichen, dass es
- steuerlich nicht relevant wird, also steuerneutral bleibt und
- nicht als Verkauf für A im Sinne der 3-Objekte-Regel bei Immobilienverkäufen gilt?

Wann verfällt das Vorkaufsrecht für Mitglieder einer Erbengemeinschaft, nachdem ein anderes Mitglied seinen Anteil zum Kauf angeboten hat. Gibt es ein festgelegtes Procedere und zeitliche Fristen?
24.11.2017 | 13:47

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

ich beantworte Ihre Frage auf Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben. Bitte beachten Sie, dass schon geringe Änderungen im Sachverhalt zu einer anderen rechtlichen Bewertung führen können.

Das Vorkaufsrecht entsteht nur, wenn das zu verkaufende Stück einem Fremden also keinem Mitglied der Erbengemeinschaft angeboten wird. Der seinen Erbteil veräußernde Miterbe ist nach § 469 BGB verpflichtet, den übrigen Miterben den Inhalt des mit dem Dritten abgeschlossenen Vertrages unverzüglich nach Abschluss des Vertrages mitzuteilen. Sodann hat jedes Mitglied 2 Monate Zeit von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch zu machen. (§ 2034 Abs. 2 BGB). Der Verkauf muss notariell beurkundet werden.

Ein Tausch der Eigentumsanteile kann nicht innerhalb der Erbengemeinschaft erfolgen. Die Erbengemeinschaft hat Ihrem Zweck nach eben keine Drittel Anteile (in Ihrem Fall) sondern "allen gehört alles". Aus diesem Grunde ist die Erbengemeinschaft auch auf Auseinandersetzung ausgerichtet. Es bleiben Ihnen somit folgende Möglichkeiten:

1. Es ist möglich eine Gesellschaft zu gründen, das Eigentum der Erbengemeinschaft in das Gesellschaftsvermögen zu transferieren und sodann Teile des Gesellschaftsvermögens zu verkaufen. Nachteil: Es treffen Sie von da an auch die Pflichten einer Gesellschaft, die je nach gewählter Gesellschaftsform unterschiedlich ausfallen können. Vorteil: Es ist möglich im Rahmen des Gesellschaftsvertrages die bislang gut funktionierende Struktur beizubehalten indem alle Gesellschafter gleiches Stimmrecht erhalten.

2. Die Erbengemeinschaft kann sich zum Verkauf eines Teils der Erbmasse entschließen. Das Grundstück mit Bungalow wird dann von der Erbengemeinschaft (Vertreten durch A,B,C) verkauft an A, B und C zu unterschiedlichen Quoten. Der durch die Veräußerung erzielte Gewinn ist an die Mitglieder der Erbengemeinschaft je nach Erbquote auszuzahlen. Diese Lösung ähnelt sehr Lösung 1. Durch den gemeinsamen Kauf entsteht ebenfalls eine Gesellschaft, allerdings nicht derart formalisiert (was ich als Nachteil betrachten würde).

3. Ein Erbe (oder alle gemeinsam) können eine Teilungsversteigerung beantragen. Die Erbmasse wird versteigert (die Mitglieder der Erbengemeinschaft können mitsteigern), der Versteigerungserlös wird anhand der Erbquote geteilt. Das ist sicherlich die wirtschaftlich schlechteste Lösung. Bei Versteigerungen wird selten der angemessene Wert erzielt.

4. Auflösung der Erbengemeinschaft. Wenn Ihnen die Werte der Grundstücke unstreitig bekannt sind bietet es sich an die Verteilung anzustreben. Ihrem Beispiel folgend: Erbmasse 1.020.000 €, gleiche Erbquote ergibt für jeden 340.000 €. A übernimmt den 600.000 € werthaltigen Bungalow und zahlt die B und C aus. Die hierfür erforderlichen 260.000 € dürften in jedem Fall von einer Bank finanziert werden. B und C werden entweder Gemeinschaftseigentümer der Eigentumswohnungen oder teilen diese Ihrem Wert entsprechend auf.

Bedenken Sie auch, dass alle Mitglieder der Erbengemeinschaft Ihrerseits sterblich sind und sowohl die gesetzliche als auch die gewillkürte Erbfolge unangenehm sein kann. Beispiel: C stirbt. Seine Erben sind die Kinder C1 und C2. C2 ist verheiratet mit einem Ehemann dem es am liebsten wäre das Geld auf dem Konto zu haben (wohlgemerkt reden wir noch nicht von Schulden etc.). Der Ehemann überzeugt seine Frau die Teilungsversteigerung zu beantragen - alle Mitglieder der Erbengemeinschaft haben unter diesem Antrag zu leiden. (Diese Beispiele lassen sich endlos fortsetzen. Auch ohne viel Phantasie kann man sich denken, dass man nicht jeden in der Erbengemeinschaft haben will).

Zur Steuer:
Ich gehe davon aus, dass die Mitglieder der Erbengemeinschaft (A,B,C) Geschwister sind.

Erbschaftssteuer: Jeder Erbe dürfte bereits seine Erbschaftssteuer zum Zeitpunkt des Erbfalles erklärt und abgeführt haben. (Wenn A,B,C Kinder der Erblasser sind, dürfte keine Erbschaftssteuer anfallen).

Grunderwerbssteuer: Veräußern B und C an Ihren Bruder A ein Grundstück fällt keine Grunderwerbssteuer an, da es sich um eine Veräußerung zwischen nahestehenden Verwandten handelt.

Steuer aus privatem Veräußerungsgeschäft: Fällt nur an wenn seid Erwerb des Grundstücks 10 Jahre oder weniger vergangen sind. Dies scheidet für die Eigentumswohnungen aus, die bereits seit 15 Jahren im Eigentum der Erbengemeinschaft stehen. Bei der erst vor 10 Monaten hinzu getretenen Wohnung sowie dem Bungalow ist die Anschaffung des Erblassers entscheidend (Fußstapfentheorie). Liegt dessen Anschaffung zehn Jahre zurück, so liegt ein privates Veräußerungsgeschäft vor, sodass auch hier die Steuerpflicht entfällt.

Steuer aus gewerblichem Grundstückshandel (3-Objekte-Regel): Es gilt das oben Gesagte bezüglich der 10 Jahre seit Anschaffung.

Ich hoffe, Ihre Frage umfassend beantwortet zu haben. Sollte dies nicht der Fall sein, nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfrageoption.

Mit freundlichen Grüßen

Krueckemeyer
Rechtsanwalt





Nachfrage vom Fragesteller 27.11.2017 | 16:10

Vorkaufsrecht: Verstehe ich das richtig, dass erst ein notariell beglaubigter Kaufvertrag mit einem Dritten vorliegen muß und erst danach kann ein Miterbe von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch machen? Das heißt, es entstünden danach zusätzliche Notar-Kosten. Können die Miterben auch ausdrücklich auf Ihr Vorkaufsrecht verzichten?

"Steuer aus gewerblichem Grundstückshandel (3-Objekte-Regel): Es gilt das oben Gesagte bezüglich der 10 Jahre seit Anschaffung."
Alle Objekte sind länger als 10 Jahre im Besitz der Geschwister bzw. vor Erbfall im Besitz der Mutter gewesen.
Verkauft die Erbengemeinschaft die Objekte einzeln (= 6 Objekte) innerhalb von sage 2 Jahren, greift die 3 Objekte-Regel und für ALLE Verkäufe würde Veräußerungsgewinn festzustellen und ggf. zu besteuern sein.

Zu umgehen nur, wenn es insgesamt nur max. 3 Verkauftransaktionen geben würde.
Ist das so richtig?

Beste Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.11.2017 | 18:20

Sehr geehrter Fragesteller,

Vielen Dank für Ihre Nachfrage.

Theoretisch ist ein wirksamer Kaufvertrag (notariell) Voraussetzung für die Ausübung des Vorkaufsrechts. Sie können natürlich vorher den Vorkaufsberechtigten befragen. Erklärt er dann von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch machen zu wollen, haben sie einmal die Notarkosten gespart. Problematisch bei dieser Variante ist natürlich, dass der Vorkaufsberechtigte die genauen Vertragsbedingungen eigentlich erst aus dem wirksamen Kaufvertrag ersehen kann. Ein Verzicht, oder eine bindende Erklärung vor Abschluss eines wirksamen Kaufvertrages ist nicht möglich. Nimmt der Vorkaufsberechtigte sein Vorkaufsrecht war, so liegen zwei wirksame Kaufverträge vor, die beide erfüllt werden müssen. Da dies nicht möglich ist, ist der Verkäufer den Erstkäufer zum Schadensersatz verpflichtet. Es ist daher wichtig dass bei dem notariellen Vertrag mit dem Erstkäufer ein Rücktrittsrecht des Verkäufers vereinbart wird.

Die drei Objekte Regel besagt, dass wer Objekte erwirbt und vor Ablauf der 5 Jahre veräußert alleine deshalb gewerblich steuerpflichtig wird. Beispiel: mein Vater besitzt 60 Eigentumswohnungen seit 40 Jahren. Ich werde Erbe und verkaufe alle 60 Wohnung auf einen Schlag. Da die Wohnungen seit mehr als 5 Jahren gehalten werden, tritt die drei Objekte Regel nicht in Kraft. Ich hoffe, dieses Extreme Beispiel verdeutlicht das Problem. So momentane BFH Rechtsprechung.

Ich hoffe Ihre Nachfrage umfassend beantwortet zu haben Punkt gerne können Sie mich auch via e-mail Kontaktieren. Über eine positive Bewertung würde ich mich freuen.

Mit freundlichen Grüßen

Krueckemeyer
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 27.11.2017 | 18:40


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