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Entzug Nutzungsrecht an gemeindlichem Grundstück


| 02.12.2017 15:34 |
Preis: 50,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Zusammenfassung: Nutzungsrechte können auf Antrag der Gemeinde durch die Rechtsaufsichtsbehörde aufgehoben werden, wenn die Gemeinde belastete Grundstücke ganz oder teilweise aus Gründen des Gemeinwohls zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben benötigt (Art. 82 Abs. 2 BayGO).


Hallo und Guten Tag,

ich erhoffe mir von Ihnen kompetente Unterstützung in folgendem Sachverhalt und danke schon jetzt für Ihre weiterführende Antwort!

Ich bin Eigentümer eines Grundstückes in Bayern mit Wohnbebauung. Bis in die 70er Jahre war mein Grundstück ein Bauernhof innerhalb eines Dorfes. Der Hof wurde aufgegeben, jetzt stehen zwei Mehrfamilienhäuser auf dem Grund und mein Haus. Alles ist aber immernoch eine Flurnummer, es wurde nichts geteilt.

Seit jeher nutzt meine Familie (und damit heute ich) ein kleines Grundstück, welches auch in unserem Ort liegt. Dieser Grund gehört der Gemeinde und wurde vor über 100 Jahren unter den damaligen Hofstellen im Ort zur Nutzung aufgeteilt.

Hierzu liegt mir eine Urkunde (Steuerkataster) aus 1913 vor, in dem sämtliche zum Hof gehörenden Grundstücke (Äcker etc.) aufgeführt sind und unter anderem auch das Nutzungsrecht (damals "Gemeinderecht") an dem gemeindlichen Grundstück "zu einem ganzen Nutzungsanteil an den noch unverteilten bei Haus XX in XX eingetragenen Gemeindebesitzungen". Neuerlich liegt mir ein Grundbuchauszug aus 2008 vor. Da wurde ich als neuer Eigentümer (vorher meine Eltern) eingetragen. Da ist das Recht nicht vermerkt, aber soweit ich weiss, gibt es da mehrere Seite? Vielleicht habe ich die falsche? Muss so ein Recht nicht fortgeschrieben werden?

Spätestens seit diesem Zeitpunkt nutzen wir also das Grundstück. Tatsächlich ist es nicht sonderlich groß, aber meine Vorfahren bis hin zu meinem Vater haben das Grundstück immer gemäht und als Grünfutter für die Tiere genutzt. Dann hat ein Anwohner (m. E. nach "schwarz") eine Garage in die Einfahrt zu dem Grundstück gebaut, so dass man mit dem Traktor nicht mehr hineinkam. Wir haben aber immer weiter gemäht, kleine Obstbäume und Beerensträucher gepflanzt, gerodet, wenn nötig, Grünschnitt dort entsorgt, Brennholz geschnitten (natürlich nur in langen Abständen) etc. pp.

Der Herr, der die vorgenannte Garage gebaut hat, hat dann auch einen Teil "meines" Grundstückteils als Garten genutzt. Das hatten wir so abgesprochen, und er tut das bis heute. Am Grundstücksende habe ich eine kleine wilde Ecke gelassen, weil dort jedes Jahr ein Reh ein Kitz großzieht und die beiden sich in dem hohen Gras einfach wohlfühlen ...

So, jetzt will die Gemeinde den kompletten Grund als Neubaugebiet ausweisen. Ich habe dann mal darauf aufmerksam gemacht, dass ich hier ja ein Nutzungsrecht habe, und dass ich möchte, das dieses abgelöst wird.

Heute kam ein Schreiben der Gemeinde, dass man vor Ort gewesen sei und fotografisch festgehalten habe (!), dass auf keinem der Grundstücksanteile ein Nutzung stattfinden würde. Damit sei mein Recht verwirkt und man löse es damit natürlich auch nicht ab.

Unverschämt, wie ich finde. Schließlich pflegen wir das Stück Land seit Generationen ...

Nun zu meinen Fragen an die Experten:

Kann die Gemeinde tatsächlich das Recht einfach nehmen?
Kann sie festlegen, wie eine Nutzung aussehen muss und muss diese fotografisch festgehalten werden können?
Wenn ich die Nutzung nachweisen will, wie mache ich das am Besten? Zeugen? Ich fotografiere mich selten beim Beerenpflücken ...
Wenn ich die Nutzung nachweisen kann? Wie sieht dann eine Entschädigung aus? Gibt es da Regelungen zu?

Vielen lieben Dank!
02.12.2017 | 16:27

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Nach dem Grundsatz von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB kann ein Recht verwirkt werden, wenn es über einen längeren Zeitraum vom Berechtigten nicht geltend gemacht bzw. ausgeübt wurde, und der Verpflichtete auf Grund dessen darauf vertraut hat, der Berechtigte werde sein Recht nicht mehr geltend machen, und der Verpflichtete sich darauf eingerichtet hat und etwa im Hinblick darauf Vermögensdispositionen getroffen hat.

Es ist der Verpflichtete, der Beweislast hat, dass der Berechtigte sein Recht über einen längeren Zeitraum ununterbrochen nicht ausgeübt hat. Dazu reicht eine einzelne, vor kurzem aufgenommene Fotografie nicht aus.

Umgekehrt können Sie durch Zeugenaussagen nachweisen, dass Sie das Grundstück kontinuierlich genutzt haben.

Gegen eine Verwirkung des Nutzungsrechts spricht auch, dass sich die Gemeinde vorher nicht darum gekümmert hat, ob Sie das Grundstück nutzen. Es kann sich infolge dessen bei der Gemeinde auch kein schutzwürdiges Vertrauen gebildet haben, Sie würden Ihr Recht dauerhaft nicht mehr ausüben, und die Gemeinde kann im Hinblick darauf auch keine Vermögensdispositionen getroffen haben.

Ein Nutzungsrecht an einem Grundstück ist vererblich, und es hängt nicht davon ab, dass es ins Grundbuch eingetragen ist.

Nach Art. 80 der Bayerischen Gemeindeordnung sind Nutzungsrechte begründet, wenn ein besonderer Rechtstitel vorhanden ist oder wenn das Recht mindestens seit dem 18. Januar 1922 ununterbrochen kraft Rechtsüberzeugung ausgeübt wird. Unschädlich sind

1.
Unterbrechungen, die die Berechtigten nicht zu vertreten haben,

2.
Unterbrechungen bei der Ausübung eines ausschließlich landwirtschaftlichen Nutzungsrechts, die nicht länger als drei Jahre dauern und durch die Umstrukturierung des landwirtschaftlichen Betriebs verursacht sind.

Demnach steht ihnen das Nutzungsrecht zu. Der Rechtstitel ergibt sich aus der Urkunde aus dem Jahr 2013. (Anderenfalls müssten Sie nachweisen, dass Sie bzw. Ihre Vorfahren das Grundstück seit dem 18.01.1922 ununterbrochen genutzt haben - VG Regensburg, Urteil vom 15.01.2014, RN 3 K 13.1169).

Für die Aufhebung und Entschädigung gilt Art. 82 Bayerische Gemeindeordnung:

(1) Nutzungsrechte können durch Vereinbarung zwischen den Berechtigten und der Gemeinde abgelöst werden.
(..)

(2) Nutzungsrechte können auf Antrag der Gemeinde durch die Rechtsaufsichtsbehörde aufgehoben werden, wenn die Gemeinde belastete Grundstücke ganz oder teilweise aus Gründen des Gemeinwohls zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben benötigt.

(3) Werden Nutzungsrechte von der Gemeinde abgelöst oder von der Rechtsaufsichtsbehörde aufgehoben, so sind die Berechtigten von der Gemeinde angemessen zu entschädigen.

Was unter einer "angemessenen Entschädigung" zu verstehen ist, wird im Gesetz freilich nicht gesagt. Ohne eine Vereinbarung, die zwischen Ihnen und der Gemeinde geschlossen werden müsste, kann das Recht nur auf Antrag der Gemeinde durch die übergeordnete Rechtsaufsichtsbehörde aufgehoben werden, wenn die Gemeinde das belastete Grundstück ganz oder zum Teil aus Gründen des Gemeinwohls zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben benötigt. Die Errichtung eines Neubaugebiets ist grundsätzlich keine öffentliche Aufgabe. etwas anderes kann gelten, wenn das Grundstück in einem Flächennutzungsplan oder Bebauungsplan als Baugebiet ausgewiesen ist.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Carsten Neumann

Nachfrage vom Fragesteller 03.12.2017 | 13:33

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt Neumann,

haben Sie vielen Dank für Ihre ausführliche und schnelle Antwort.

Es ergeben sich für mich noch ein paar Fragen, die ich Sie bitten möchte, mir noch zu beantworten. Ein kurzer Hinweis auf den Gesetzestext oder ein Urteil reichen mir dabei völlig. Ich lese dann gerne nach!

Sie schreiben, dass ein Nutzungsrecht an einem Grundstück vererblich ist und keines Grundbucheintrages bedarf. Leider finde ich dazu keine Grundlage. Nennen Sie mir bitte Ihre Grundlage, damit diese Aussage nachvollziehen kann?

Gleiches gilt für die Beweislast zur bisherigen Nutzung, die Sie dem Verpflichteten zuordnen. Auf welche Regelung beziehen Sie sich?

Vielen lieben Dank und einen schönen 1. Advent für Sie!

Mit freundlichem Gruß

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.12.2017 | 13:53

Sehr geehrte Fragestellerin,

Rechtsgrundlage für das Nutzungsrecht ist Art. 80 BayGO. Danach reicht für das Nutzungsrecht aus entweder ein "Rechtstitel" - das muss keine im Grundbuch eingetragene Grunddienstbarkeit sein, sondern kann auch ein Vertrag oder eine einseitige Gestattung durch die Gemeinde sein - oder eine ununterbrochene faktische Nutzung seit 1922. (Im zitierten Urteil des VG Regensburg gab es keine schriftliche Urkunde über die Einräumung eines Nutzungsrechts, und der Nutzer musste die ununterbrochene Nutzung seit 1922 nachweisen - was ihm im konkreten Fall nicht gelang.)

Die Vererblichkeit von Rechten folgt aus § 1922 Abs. 1 BGB.

Mittelbar ergibt sich dies auch aus Art. 80 BayGO. Denn eine Rechtsposition, die bis spätestens 1922 begründet werden musste, kann bis heute nur durch zwischenzeitliche Vererbung fortbestehen.

Wenn eine Urkunde über die Begründung eines Rechtstitels errichtet wurde, ergibt sich hieraus der Nachweis.

Gibt es keine Urkunde, greift der allgemeine Rechtsgrundsatz, dass jede Partei die Beweislast für die ihr günstigen Tatsachen hat. Dies ist im Fall der Begründung des Nutzungsrechts der Nutzer. Im Fall der Verwirkung trägt die Gemeinde die Beweislast, da es sich um einen für die Gemeinde günstigen Umstand handelt.

Mit freundlichen Grüßen,

Carsten Neumann
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 06.12.2017 | 21:45


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