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Entstehen eine Mietvertrages zwischen Vermieter und Untermieter bei Untervermietung

18.07.2010 11:06 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Vogt


Es stellt ich die Frage, ob durch Untervermietung des Mieters zwischen dem Vermieter und dem Untermieter ein neues Vertragsverhältnis entstanden ist, weshalb der Vermieter Nebenkosten-Guthaben nur den Untermieter und nicht an den Mieter zu erstatten hat.

Situation:
Der Vermieter (V) hat ein Ladengeschäft an den Mieter (M1) vermietet. Die Gesamtmiete setzt sich aus Kaltmiete, Nebenkosten-Vorauszahlung und Umsatzsteuer zusammen.

Mit Zustimmung des V wird das Ladengeschäft zunächst von M1 an M2 und anschließend von M2 an M3 untervermietet. Die Mietzahlungen erfolgen nach den Untervermietungen von den Untermietern direkt an V. M3 ist Untermieter vom 01.11.07 - 31.05.10. Nach Auflösung des Mietverhältnissen zwischen V und dem Hauptmieter M1 zum 31.05.10 wird ein Hauptmietvertrag zwischen V und M3 abgeschlossen.

Bei den Nebenkostenabrechnungen ergaben sich für 2007-2009 Guthaben, die V dem Hauptmieter M1 erstattete, da V davon ausging, daß nur zwischen ihm und M1, nicht aber zwischen ihm und M3 ein Mietverhältnis besteht. Untermieter M3 ist der Meinung, daß zwischen ihm und V ein Mietvertrag dadurch entstanden ist, daß er die monatlichen Mietzahlungen direkt an V geleistet hat und er deshalb auch Anspruch auf Erstattung der Nebenkostenguthaben hat. V ist der Rechtsauffassung, daß in der direkten Zahlung der Miete von M3 an ihn lediglich eine Verkürzung des Zahlungsweges zu sehen ist, nicht aber daß dadurch ein Mietvertrag mit M3 entstanden ist. Nach Erstattung der Nebenkostenguthaben von V an M1 hätte -nach Ansicht von V - M3 seine diesbezüglichen Guthaben in der Mieterkette, nicht aber bei V geltend machen müssen.

Wie ist die Rechtslage? Ist tatsächlich durch die direkten Mietzahlungen von M3 an V ein Mietvertrag entstanden, sodaß V nur an M3 schuldbefreiend die Nebenkostenguthaben zu zahlen hatte? Kann, wenn dies zutrifft, V die an dem Hauptmieter M1 zuunrecht erstatteten Nebenkostenguthaben von der Mieterkaution des M1, die V noch nicht zurückgezahlt hat, abziehen?

M3 ist seit dem 01.06.10 Hauptmieter des V und hat seine Mieterkaution vetragswidrigerweise noch nicht entrichtet. Kann V, wenn er die Nebenkostenguthaben an M3 zu zahlen hat, diese mit seinen Forderungen aus der Mieterkaution gegenüber M3 aufrechnen?




Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne darf ich Ihre Frage wie folgt beantworten:

Nach der einschlägigen Rechtssprechung des BGH bestehen im Falle einer Untervermietung grundsätzlich keine direkten vertraglichen Beziehungen zwischen dem Vermieter und dem Untermieter. (BGH, NJW 2001, 1355) Es bestehen vielmehr lediglich vertragliche Beziehungen zwischen dem Vermieter und dem Mieter/Untervermieter auf der einen Seite und dem Mieter/Untervermieter und dem Untermieter auf der anderen Seite.

Dementsprechend kann M 3 gegen Sie nur dann einen Anspruch haben, wenn es durch die direkten Mietzahlungen an Sie zu einem Mietvertragsabschluss bzw. einer Vertragsübernahme gekommen ist.

Dies ist aus meiner Sicht jedoch nicht der Fall.

So wäre zu einer Vertragsübernahme die Einwilligung des M 1 erforderlich gewesen.

Ferner ist es nach dem BGH keineswegs ungewöhnlich, dass der Untermieter den Untermietzins nicht an den Untervermieter, sondern direkt an den Hauptvermieter zahlt, insbesondere dann, wenn Miete und Untermiete gleich hoch sind. (BGH, Beschluss vom 10.10.2007, XII ZR 12/07)

Dementsprechend kann die Entgegennahme der Mietzinszahlungen im bestehenden Untermietverhältnis nicht als konkludenter Abschluss eines neuen Mietvertrags mit dem Untermieter ausgelegt werden. In Folge dessen wurde in Ihrem Fall völlig zurecht zunächst der „alte" Vertrag mit M 1 aufgelöst, um dann einen neuen Vertrag mit M 3 zu begründen.

Sie konnten die Erstattung aus der Nebenkostenabrechnung daher mit befreiender Wirkung an Ihren Vertragspartner leisten. M 3 wiederum muss sich hinsichtlich seiner Ansprüche an seinen damaligen Vertragspartner wenden.

Abschließend hoffe ich, Ihnen mit meiner Antwort einen ersten Überblick über die Rechtslage verschafft zu haben.

Hierbei möchte ich Sie darauf hinweisen, dass es sich bei dieser Antwort, basierend auf Ihren Angaben, lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes handelt. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

Sie können natürlich gerne im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal oder über meine E-Mail-Adresse mit mir Verbindung aufnehmen.

Für eine über diese Erstberatung hinausgehende Interessenvertretung steht Ihnen meine Kanzlei selbstverständlich ebenfalls gerne zur Verfügung.

Ich wünsche Ihnen noch einen schönen Sonntag und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

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