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Entsorgung von Unrat nach Hauskauf von privaten Verkäufer

15.02.2012 12:36 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


Hallo,

folgender Sachverhalt liegt vor: Der Käufer hat ein Haus mit Grundstück vom Verkäufer erworben. Der Kaufpreis ist gezahlt. Mit der Kaufpreiszahlung findet die Übergabe statt. Der Kaufvertrag sieht vor, dass der "Verkäufer den Kaufgegenstand geräumt übergibt". Bei der Übergabe forderte der Käufer dem Verkäufer auf, seinen Unrat zu entsorgen. Ein schriftliches Protokoll wurde dazu nicht verfasst.

Der Aufforderung ist der Verkäufer nur widerwillig zum geringen Teil nachgekommen und zwar in dem Maße, wie die Gegenstände vom Käufer im Vorgarten zusammengetragen wurden.

Zurückgelassen wurde auf dem Grundstück Bauschutt und Unrat im Umfang von etwa 2 Containern, mit denen der Käufer (und offenbar auch der Verkäufer) nichts anfangen kann:

- alte Kalksandsteine (z.T grünlich, z.T beschädigt)
- alte, z.T morsche Holzpaletten und Bretter
- verrostete Eisengitter
- verwahrloste Rolle Maschendrahtzaun
- alte verwahrloste Dämmmatten
- alte Dachziegel
- verwahrloste z.T unbrauchbare persönliche Gegenstände des Verkäufers

Der Unrat wurde in der Zwischenzeit vom Käufer im Vorgarten gestapelt, um sicher zu gehen, dass der Verkäufer bei einer erneuten Abholung alles entsorgt. Sämtliche Bitten und Forderungen seinen Unrat zu entsorgen/räumen werden vom Verkäufer jedoch ignoriert.

Meine Fragen:

1) Ist der Verkäufer laut der oben genannten Passage im Kaufvertrag verpflichtet seinen Unrat zu räumen? (Hinweis: Der Notar beantwortete meine Frage was unter "Räumung des Kaufgegenstands" zu verstehen sei lediglich, dass das Grundstück ebenfalls zum Kaufgegenstand gehört. Der Begriff "Räumung" wurde mir bisher noch nicht erklärt.)

2) Falls (1) nicht zutreffen sollte, sind folgende Fragen obsolet und können ignoriert werden. Andernfalls sei nun vorausgesetzt, dass es zu keiner gütlichen Einigung zwischen Verkäufer und Käufer kommt.

2.1) Ist es zulässig, den Unrat auf Kosten des Verkäufers entsorgen zu lassen oder muss der Unrat z.T. eingelagert werden?

2.2) Wie würde im schlimmsten Fall ein rechtlich formal korrekter Weg von Forderung zur Räumung des Unrats über die Rechnung, Mahnungen und Mahnbescheide bis zur Rückerstattung der vorgestreckten Unkosten aussehen?

Beispiel: Welche Möglichkeiten hat man, wenn der Verkäufer behauptet, dass er keine Forderungen/Rechnungen/Mahnungen erhalten hätte bzw. ihm der Unrat gar nicht gehören würde?

Danke und Gruß


15.02.2012 | 14:09

Antwort

von


(473)
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58256 Ennepetal
Tel: 0 23 33 / 83 33 88
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


1.
Die persönlichen Gegenstände des Verkäufers sind zweifellos von ihm zu beräumen.

Bei den auf dem Grundstück gelagerten Baumaterialen wird man hingegen die Entscheidung treffen müssen, ob es sich ggf. um Zubehör iSd. § 97 BGB handelt. Wenn dies der Fall wäre, gilt das Zubehör als mitverkauft und ist in Ihr Eigentum übergegangen. Wenn Sie die Baumaterialien in dem Fall nicht haben wollen, müssen Sie diese auf eigene Kosten entsorgen.

Noch nicht eingebaute Baumaterialen wird man als Zubehör sehen müssen, wenn diese zum Zwecke der Bebauung des Grundstücks bestimmt sind, z.B. restliche Fliesen oder Dachziegel. Baumaterialen, die nicht dazu bestimmt sind, auf dem Grundstück verbaut zu werden oder die tatsächlich nicht mehr zu gebrauchen sind, wird man hingegen nicht als Zubehör ansehen müssen.

Eine nähere Einordnung der beschriebenen Gegenstände werden Sie an dieser Differenzierung treffen können. Ohne die Gegenstände gesehen zu haben, kann ich hier nicht konkreter werden. Sollte die Gebrauchsfähigkeit maßgeblich werden, ist von Ihnen der Nachweis zu führen, dass einzelne Baumaterialien nicht mehr zum Verbauen geeignet sind, um Ihren Räumungsanspruch durchsetzen zu können.

2.1
Ich gehe davon aus, dass die Besitzübergabe an dem Grundstück bereits erfolgt ist und Nutzen und Lasten bereits auf Sie übergegangen sind.

In dem Fall hat der Verkäufer seine Verpflichtung aus dem Kaufvertrag nicht erfüllt, sofern einzelne Gegenstände nicht als mitverkauftes Zubehör anzusehen sind. Diese Räumungsverpflichtung kann durchsetzt werden.

Der Verkäufer sollte hier zunächst unter Fristsetzung aufgefordert werden, die restlichen Gegenstände zu beräumen, die in seine Verantwortung fallen. Damit der Verkäufer derartige Aufforderungen nicht bestreiten kann, sollten Sie in jedem Fall schriftlich auffordern und das Schreiben zu versenden bzw. übergeben, dass Sie den Zugang beim Verkäufer und den Inhalt des Schreibens später nachweisen können.

Desweiteren sollte mit dem Verkäufer und weiteren Zeugen der Zustand des übergebenen Grundstück festgestellt werden. Dadurch kann vermieden werden, dass der Verkäufer behauptet, die Gegenstände würden nicht von ihm stammen. Machen Sie in jedem Fall ausreichend Fotos von der vorgefundenen Situation. Falls der Vekäufer nicht bereit ist, an einem Übergabeprotokoll als Nachweis mitzuwirken, können Sie den Zustand später durch Zeugenbeweis belegen.

2.2
Wenn der Verkäufer innerhalb der gesetzten Frist die Räumung nicht vornimmt, können Sie danach die Räumung selbst vornehmen. Alternativ können Sie den Verkäufer auf Entfernung der Gegenstände verklagen, soweit er verpflichtet ist.

Wenn Sie die Gegenstände selbst entfernen müssen Sie brauchbare Gegenstände unbedingt einlagern lassen. In der Regel erfolgt eine Einlagerung für mindestens drei Monate. Teilen Sie dem Verkäufer mit, was und wo eingelagert wird und fordern Sie Ihn auf die Gegenstände auszulösen. Drohen Sie dem Verkäufer an, dass die Gegenstände nach Ablauf der Einlagerungsfrist vernichtet werden.

Nicht brauchbare Gegenstände können direkt vernichtet werden. Dabei tragen Sie aber das Risiko der Einschätzung als "nicht brauchbar". Die sofortige Vernichtung sollte daher auf keinen Fall ohne Zeugen und entsprechende Absicherung im Zweifelsfall erfolgen.

Die anfallenden Kosten hat der Verkäufer aus Verzug gem. § 286 BGB zu erstatten. Verpflichtet gegenüber den entsorgenden Dienstleistern sind zunächst aber Sie. Drohen Sie dem Verkäufer vor der Selbstvornahme auf jeden Fall an, dass die verzugsbedingten Kosten zu seinen Lasten gehen, wenn er seiner Verpflichtung nicht nachkommt.

Wenn keine freiwillige Zahlung dieser Kosten erfolgt, können die Kosten gerichtlich geltend gemacht und zwangsweise durchgesetzt werden, sobald ein Titel vorliegt. Sollte der Verkäufer nicht liquide sein, ist aber nicht auszuschließen, dass dies lange Zeit dauern kann oder Sie ggf. auf den Kosten sitzen bleiben.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten hilfreichen Überblick in der Sache verschafft zu haben. Ich weise darauf hin, dass die Beantwortung Ihrer Frage ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung erfolgt. Die Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt in den seltensten Fällen ersetzen kann. Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben kann möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich.

Mit freundlichen Grüßen

Matthes
Rechtsanwalt


Rückfrage vom Fragesteller 15.02.2012 | 14:47

Hallo Herr Matthes,

vielen Dank für die ausführliche Antwort. Ich haben den folgenden Sachverhalt noch nicht ganz verstanden:

"Noch nicht eingebaute Baumaterialen wird man als Zubehör sehen müssen, wenn diese zum Zwecke der Bebauung des Grundstücks bestimmt sind, z.B. restliche Fliesen oder Dachziegel. Baumaterialen, die nicht dazu bestimmt sind, auf dem Grundstück verbaut zu werden oder die tatsächlich nicht mehr zu gebrauchen sind, wird man hingegen nicht als Zubehör ansehen müssen."


Zunächst ein Hinweis, der vielleicht etwas zur Sache tut: Das Haus ist seit 15 Jahren fertig gestellt.

Meine Frage:

Wäre Ihre Aussage auch korrekt, wenn man

"noch nicht eingebaute Baumaterialien ... zum Zwecke der Bebauung"

durch

"nicht eingebaute Baumaterialen ..., die ursprünglich zum Zwecke der Bebauung bestimmt gewesen waren"

ersetzen würde?

Die obige Verständnisfrage entspringt aus dem Umstand, dass das Haus seit 15 Jahren fertig gestellt ist. Dadurch ergeben sich für mich die folgenden Umstände, die ich nicht aufschlüssen konnte:

a) Wie verhält es sich unter diesen Umständen mit Baumaterialien wie Dämmmatten und Kalksandsteine, die definitiv nicht mehr eingebaut werden?

b) Wie verhält es sich mit Baumaterialien wie z.B. Fliesen, die nicht "restlich" sind sondern noch nirgends verbaut wurden und man auch nicht weiß, wofür sie ursprünglich gedacht waren?

c) Wie verhält es sich mit Baumaterialien wie z.B. Dachziegel, die in einem unverhältnismäßigen Überschuss vorhanden sind?

Danke und Gruß

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 15.02.2012 | 15:01

Sehr geehrter Fragesteller,

"nicht eingebaute Baumaterialen ..., die ursprünglich zum Zwecke der Bebauung bestimmt gewesen waren" werden Zubehör sein, wenn Sie noch zum Einbau bestimmt und nutzbar sind. Dies wird z.B. bei Fliesen, Bodenplatten oder Dachziegel o.ä. der Fall sein, die für den Fall einer Beschädigung als Ersatz bereit gehalten werden.

Im Einzelfall ist die Rechtsprechung zu dieser Thematik allerding unübersichtlich und teilweise auch regional geprägt. Zu Ihren weiteren Punkten kann ich daher keine sichere Prognose abgeben, sondern nur die Tendenz aufzeigen.

a.
Wenn diese Materialien nicht als Reserve vorbehalten werden, wird kein Zubehör vorliegen. Die Materialen müssten m.E. schon einen konkreten Zweck auf dem Grundstück zuzuordnen sein.

b.
Wie a.

c.
Hier tendiere ich zu Zubehör. "Unverhältnismäßiger Überschuss" ist relativ, so dass ein erhebliches Rechtrisiko besteht.

Mit freundlichen Grüßen

ANTWORT VON

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