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Entsorgung eines Erdöltanks


| 26.06.2006 11:08 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Stefan Steininger



Guten Tag,

als Käufer eines Hauses bitten wir Sie in der folgenden Angelegenheit um eine rechtliche Stellungnahme:

Beim Kauf eines Hauses mit Übergabezeitpunkt vom 01.07.2006 wurde im Kaufvertrag vereinbart, dass ein Erdöltank zu Lasten des Verkäufers entsorgt wird:

„§10 (Auszug): Der Veräußerer schuldet den lastenfreien Besitz- und Eigentumsübergang des Vertragsgegenstandes, jedoch mit Ausnahme der ausdrücklich in dieser Urkunde übernommenen oder mit Zustimmung des Erwerbers bestellten Belastungen.

Die Vertragsschließenden wurden auf die Möglichkeit hingewiesen, das Baulastenverzeichnis selbst einzusehen. Der Veräußerer erklärt, dass ihm über das Bestehen derartiger Belastungen nichts bekannt ist.

Dem Erwerber ist der heutige Gebrauchszustand, seine bisherige Nutzung und das Alter des Vertragsgegenstandes bekannt; er hat ihn eingehend besichtigt.

Die Veräußerung erfolgt im gegenwärtigen Zustand. Alle Ansprüche und Rechte des Erwerbers wegen eines Sachmangels des Grundstücks und des Gebäudes werden ausgeschlossen. Der Veräußerer schuldet somit weder ein bestimmtes Flächenmaß des Grundstücks, noch die Verwendbarkeit des Vertragsgegenstandes für Zwecke des Erwerbers oder dessen Eignung zur Erreichung steuerlicher Ziele. Der Veräußerer erklärt, dass ihm nicht erkennbare Mängel, insbesondere auch schädliche Bodenveränderungen und Altlasten des Grundstücks oder des Gebäudes nicht bekannt sind. Der Verkäufer verpflichtet sich, auf eigene Kosten den vorhandenen Öltank vom Vertragsgegenstand auf das Nachbargrundstück zu versetzen bzw. versetzen zu lassen sowie den Vertragsgegenstand fachmännisch wieder in den nach dem Verkauf vorgesehenen Gebrauchszustand versetzen zu lassen bis spätestens 30.Juli 2005.“

Bei Übergabe des Hauses einschließlich Grundstück am 1.7.2005 war auch der vom Verkäufer beauftragte Abbruchunternehmer anwesend. Nach mündlicher Absprache haben wir auf die Entfernung des Öltanks unter den folgenden Bedingungen verzichtet:

- Der Öltank wird zukünftig als Regenwassertank genutzt.
- Der Betonzugangsschacht, der zu 50 % auf unserem Grundstück liegt, wird abgespitzt und mit zwei Anschlüssen für eine Wasserentnahme (d.h. einer für uns und einer für den Nachbarn) versehen.
- Die Kosten für diese Maßnahme trägt der Verkäufer

Dem Verkäufer war bekannt, dass wir möglichst schnell den Garten, der bei Übergabezeitpunkt nicht angelegt war, nutzten möchten.

Trotz mehrfacher mündlicher Aufforderung ist bis heute der Verkäufer seiner Verpflichtung aus der mündlichen Absprache nicht nachgekommen. Da wir bis jetzt nicht den Garten anlegen konnten, haben wir am 14. Juni 2006 schriftlich angedroht, den Öltank entfernen zu lassen und die Kosten dem Veräußerer in Rechnung zu stellen:

„Sehr geehrter Herr.....,

nachdem wir das Haus von Ihnen erworben haben, ist Ihr Öltank immer noch unverändert auf unserem Grundstück. Wir bestehen auf Erfüllung des notariell beglaubigten Kaufvertrages und fordern Sie hiermit auf, den Öltank gemäß den gesetzlichen Vorschriften von unserem Grundstück zu entfernen. Aufgrund der langen Zeit, die bis jetzt verstrichen ist, werden wir, falls Sie in dieser Sache nichts unternehmen, in 2 Wochen ein Unternehmen mit der Entsorgung beauftragen und diese Kosten Ihnen in Rechnung stellen.

Wenn Sie den Öltank selbst versetzen oder entsorgen lassen wollen, dann setzen Sie sich mit uns ab dem 26. Juni in Verbindung.“

Der Veräußerer beruft sich aber auf die mündliche Absprache und will, dass wir uns an den Kosten für die Öltankentsorgung beteiligen.

Deshalb stellt sich unsere Frage wie folgt:

Können wir jetzt im Nachhinein von der mündlichen Absprache zurücktreten und auf Erfüllung des ursprünglichen Notarvertrages bestehen, ohne dass uns Kosten für die für die Entsorgung des Erdöltanks entstehen ?

Mit freundlichen Grüssen





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Sehr geehrte Fragestellerin,
sehr geehrter Fragensteller,

Ihre Online-Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen wie folgt beantworten:

Zunächst unterstelle ich, dass das Haus im Jahre 2005 übergeben wurde und die Auflassung erfolgt ist. Sollte dies nicht der Fall sein, nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Grundsätzlich sind Änderungen des notariellen Kaufvertrages sowie dessen Ergänzungen formbedürftig (ständige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes).

Änderungen nach Auflassung des Grundstücks sind jedoch nicht mehr formbedürftig (BGH NJW 1985, 266).

In Ihrem Falle dürfte also eine nachträgliche Vertragsänderung auch ohne notarielle Urkunde möglich gewesen sein.

Wenn Sie also einvernehmlich den Vertrag dahingehend geändert haben, dass der Öltank verbleibt und die anderen Maßnahmen durchgeführt werden, werden sie sich an diese Erklärung festhalten lassen müssen. Gründe, die einer anderen Richtung Ihrer eigenen Erklärungen rechtfertigen, sind mir momentan nicht ersichtlich.

In diesem Falle bliebe dann nur die Fristsetzung und die Geltendmachung eines entsprechenden Schadensersatzanspruches.

ABER: aus Ihrer Schilderung ist nicht klar, ob Sie sich (wie oben unterstellt) darauf geeinigt haben, den Tank zu belassen und dafür die Maßnahmen durch den Verkäufer durchführen zu lassen.

Haben Sie sich tatsächlich darauf geeinigt, unter nur den geschilderten Bedingungen auf die Entfernung zu verzichten, so sind diese Bedingungen trotz Fristsetzung nicht eingetreten und die ursprüngliche Vereinbarung bleibt weiterhin bestehen.

In dieser Variante ist aber ebenfalls nach Ihrer Schilderung, und hierauf möchte ich nur hinweisen, nicht klar, wer diese Maßnahmen durchführen muss. Man könnte ihre Schilderung hier auch so verstehen, dass sich alleine eine Tragung der Kosten auf Seiten des Verkäufers ergibt.

Insoweit kann ich Ihnen nur dringend raten, einen Kollegen vor Ort aufzusuchen, um die Situation genau zu besprechen. Nach vollständiger Tatsachen Erhebung kann sich durchaus einen anderes Bild für sie ergeben.

Ich hoffe, Ihre Frage hinreichend beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Für evtl. Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Stefan Steininger
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 27.06.2006 | 11:52

Die Änderungsmassnahmen am Erdöltank sollte der Veräußerer tragen. Für uns ist die mündliche Absprache hinfällig, zumal der Veräußerer für seine Untätigkeit unzählige Ausreden hat. Da nach einer Ewigkeit jetzt die Aussenanlage angelegt wird, habe ich nicht mehr viel Zeit für fruchtlose Diskussionen. Ich will jetzt ein Entsorgungsunternehmen mit dem Abspitzen des Betondeckels beauftragen und den Erdöltank mit Sand unter Hochdruck verfüllen lassen. Von dem Veräußerer erwarte nach einem gestern geführten Gespräch keine Aktivitäten in dieser Sache.

Meine Nachfrage lautet: Wie schätzen Sie die Erfolgsaussichten ein, wenn ich die Umbauarbeiten und Verfüllung des Erdöltanks dem Veräußerer in Rechnung stelle und ich zur Durchsetzung meiner Interessen vor Gericht ziehen muss ?





Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.06.2006 | 12:19

Vorbehaltlich einer genaueren Prüfung (s. Antwort) sollten Sie auf jeden Fall dokumentiert (Einschreiben und Zeuge) den Verkäufer auffordrern, unter Angabe eines letzten Termins (Datumsangabe), die Maßnahmen durchzuführen. Drohen Sie an, dass Sie zu seinen Lasten die Arbeiten selbst ausführen lassen. Falls dies schon "gerichtsfest" geschhen ist, bedarf es natürlich keiner weiteren Maßnahme.

Wenn die Vereinbarung zur Kostentragung zu beweisen ist, sehe ich keine schlechten Chancen für Sie. Endgültig lassen sich die Risiken aber nur nach genauer Prüfung einschätzen. Denn nach Ihrer Schilderung werden Sie um eine gerichtliche Einforderung der Kosten kaum herumkommen.

Im Bedarfsfalle stehe ich für die weitere Vertretung gerne zur Verfügung.

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