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Entschädigungsfreie Änderung von Bedbauungsplänen

| 01.06.2012 13:24 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Im Februar dieses Jahres habe ich einen Antrag auf Vorbescheid gestellt. Der Antrag beinhaltet ein dreigeschossiges Gebäude (drei Vollgeschosse, ein Erdgeschoss in Hanglage welches kein Vollgeschoss ist, sowie zwei genutzte Dachgeschosse, die ebenfalls keine Vollgeschosse sind)mit gemischter Nutzung, zwei Büroetagen, zwei Wohnungen. Der dort gültige Bebauungsplan wurde erstmalig 1999 rechtskräftig, jedoch 2007 geändert und gilt nun in der Fassung der ersten Änderung. Festgesetzt sind MI-Gebiet, 4-geschossig, maximale Firsthöhe, GRZ und GFZ. Die maximale Firsthöhe wird von meinem Vorhaben um etwa 1,80 m unterschritten, statt zulässiger 4-Geschossigkeit habe ich nur 3 Geschosse geplant. Die Nutzung entspricht dem MI-Gebiet, die Nutzungsziffern sowie Abstände, Stellplatznachweis usw. werden eingehalten. Die Verwaltung hatte bereits Mitte März das Vorhaben für zulässig erkannt, dann jedoch dieses dem Ratsauschuss vorgestellt. Aus welchen Gründen auch immer beschloss dieser nun, dass der Bebauungsplan geändert werden soll, da das Vorhaben zu hoch sei und der Übergang zum angrenzenden Wohngebiet städtebaulich nicht gelungen sei. Das erste Haus des angrenzenden Wohngebietes ist ebenfalls von mir geplant, wurde im Februar d.J. genehmigt und am 4. Juni ist Baubeginn. Die andere Seite des geplanten Vorhabens ist die letzte Baulücke eines größeren MI-Gebietes, das im weiteren Verlauf 3-geschossige Bebauung zeigt, z.T. jüngst (2010 und 2011) genehmigt und noch im Bau befindlich ist. Diese anschließende Bebauung hat eine höhere Trauf- und Firsthöhe als mein geplasntes Vorhaben.
Konkrete Frage: Die Verwaltung hat dem Rat die Auskunft gegeben, der Ursprungsbebauungsplan sei seit 1999 in Kraft, insofern könne dieser entschädigungsfrei geändert werden. Ich vertrete aber die Auffassung, dass durch die erste Änderung des B-Planes 2007 der alte B-Plan außer Kraft trat und nun ein neuer B-Plan wirksam ist mit entsprechend neuer 7-Jahres-Bindungszeit hinsichtlich Entschädigungspflicht bei Änderung seiner Ausweisungen. Ist die erstmalige Nutzungmöglichkeit ausschlaggebend für die Entschädigungsfrage (das wäre dann das Jahr 1999, als länger als 7 Jahre her) oder ist das Datum des derzeit gültigen B-Planes ausschlaggebend?
Da zudem die beabsichtigte Herabzonung m.E. auch städtebaulich nicht zu begründen ist, dürfte die geplante Änderung auch formal als Verhinderungsplan angreifbar werden.

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),


vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich an Hand Ihrer Angaben hier zusammenfassend, im Rahmen einer Erstberatung und unter Beachtung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:

Ihre Frage betrifft Fragen des öffentlichen Baurechts (Bebauungsplan, Bauvorbescheid) normiert im BauGB. Ich unterstelle, daß sich der Fall in Bayern abspielt.

Sie haben im Februar 2012 einen Antrag auf Bauvorbescheid gestellt.

Vor Einreichung des Bauantrages ist auf schriftlichen Antrag des Bauherrn zu einzelnen Fragen des Bauvorhabens ein Vorbescheid zu erteilen (Art. 71 Satz 1 Bayerische Bauordnung - BayBO). Die erste Feststellung die hier wichtig erscheint ist, daß - anders als bei einer Baugenehmigung - nicht das gesamte Bauvorhaben, sondern nur einzelne Fragen an das Bauvorhaben bindend für die Baubehörden geklärt werden sollen.

Es muß unterstellt werden, daß nach der Mitteilung der Baubehörden ihren Antrag positiv bescheiden zu wollen, sich innerhalb der Gemeinde (innerhalb des Gemeinderates bzw. der gemeinderätlichen Ausschüsse) ein anderer politischer Planungswille seinen Weg gebahnt hat, und daß die Gemeinde nunmehr versucht Ihrem Bauvorhaben neue Vorschriften des Bauplanungsrechts entgegenzustellen. Eigentlich wäre zu erwarten gewesen, daß die Gemeinde Maßnahmen zum Schutz ihrer Planungshoheit bzw. ihres neuen Planungswillens ergreift (z.B. § 14 BauGB Veränderungssperre, § 15 BauGB Zurückstellung von Baugesuchen).

Bestehende Bebauungspläne können, wie auch bestehende Gesetze, geändert werden § 8 Abs. 3 BauGB. Die Frage welche Rechtslage gilt ... z.B.

Bebauungsplan 1999 mit BauGB, BauNVO und BayBO zum Zeitpunkt 1999,
Bebauungsplan 2007 mit BauGB, BauNVO und BayBO zum Zeitpunkt 2007,
oder
Bebauungsplan 2012 mit BauGB, BauNVO und BayBO zum Zeitpunkt der Rechtskraft der Satzung § 10 BauGB) ... ist eine Frage der Gesetzeskonkurrenz.

Nach Ihren Schilderungen ist fraglich, ob ein neuer für Sie ungünstiger Bebauungsplan überhaupt beschlossen wird, bzw. innerhalb der Fristen in denen über Ihren Bauvorbescheid zu entscheiden ist, rechtskräftig werden kann. Dieser Frage wäre im Rahmen einer weiteren Beauftragung nachzugehen, also die Klärung der Frage welcher Bebauungsplan für Ihr Bauvorhaben wirksam ist. Denkbar wäre, daß die vom Bauvorbescheid bindend für die Gemeinde geklärten Fragen unter die Rechtslage 2007 fallen, andere Fragen aber unter eine neue Rechtslage. Ggf. wäre angezeigt zu versuchen das Bauvorhaben umfassend noch unter die Rechtslage 2007 zu bringen.

Die geltenden Bauvorschriften müssten auf dem Bebauungsplan aufgedruckt sein, und auch die anzuwendenden Gesetzesfassungen aufweisen.

Weiter stellt sich die Frage nach einem Vertrauensschaden bzw. einer entsprechenden Entschädigung dafür, daß Sie bei Beantragung der Bauvoranfrage von der Gültigkeit des Bebauungsplans 2007 ausgehen durften vgl. §§ 39 ff BauGB. Auf den ersten Blick gilt die ursprüngliche 7-Jahres-Frist nur für vor dem 01.07 2004 in Kraft getretene Bebauungspläne.

Tatsächlich wäre aufzuklären ob eine unzulässige Verhinderungsplanung Ihres Bauvorhabens/Ihres Vorbescheids erfolgen soll bzw. erfolgt ist.
Ich hoffe, Ihnen einen hilfreichen ersten Überblick verschafft zu haben. Für das entgegengebrachte Vertrauen bedanke ich mich recht herzlich.

Bitte beachten Sie, dass diese Beratung nicht eine umfassende Prüfung an Hand aller relevanten Unterlagen und gegebenenfalls weiter Ermittlungen zum Sachverhalt ersetzen kann.

Ausdrücklich erlaube ich mir den Hinweis, daß gerade wenn Sie als Architekt, Bauingenieur o. ä. Rechtsrat suchen, diese Erstberatung hier nur eine grobe erste Einschätzung sein kann.

Gerne weise ich darauf hin, dass Sie im die Möglichkeit haben eine kostenlose Nachfrage zu stellen.



Mit freundlichen Grüßen


Peter Lautenschläger
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 01.06.2012 | 17:49

Zunächst vielen Dank für die Antwort. Der Fall spielt in NRW.
Der beantragte Bauvorbescheid soll zurückgestellt werden, die Stadt hat einen Aufstellungsänderungsbeschluss gefasst. Nach meiner Kenntnis hebt jede Babauungsplanänderung den zuvor geltenden B-Plan auf, ohne dass es eines gesonderten formalen Aufhebungsbeschlusses bedarf. Damit tritt ein neuer Bebauungsplan in Kraft. Also wurde der Ursprungsplan von 1999 durch den Satzungsbeschluss der 1. Änderung außer Kraft gesetzt und der neue Plan 2007 wirksam. Werden Festsetzungen dieses neuen Planes - egal ob sie schon im alten Plan vorhanden waren oder nicht - innerhalb von 7 Jahren beschnitten, ist die Stadt nach meiner Auffassung entschädigungspflichtig. Sie kann sich m.E. nicht darauf berufen, dass das Baurecht auch im früheren Plan schon gegeben war und die Entschädigungspflicht der Stadt praktisch durch das Nichtausnutzen innerhalb der 7-Jahresfrist verwirkt sei. Das würde letztlich bedeuten, dass ein B-Plan jederzeit entschädigungsfrei geändert werden könnte, wenn z.B. das gleiche Baurecht zuvor durch § 34 BauGB gegeben gewesen wäre. Trifft diese Rechtsauffassung zu?

Freundliche Grüße
Juwil

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.06.2012 | 20:44

Sehr geehrter Fragensteller,

es ist also eine Entscheidung nach § 15 BauGB angekündigt. Es wird befürchtet, daß die Durchführung der Planung durch das Vorhaben unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert werden würde.

Aus meiner Sicht bestehen zwei Probleme :

1. Die Regelung einer 7 Jahres Frist gilt m.E. nicht mehr für Bebauungspläne nach 2004 (s.o.), und also nicht für den Bebauungsplan 2007.

2. Selbst wenn man unterstellt, daß Ihre einzelnen Bauvoranfragen noch unter das alte günstigere Gesetz fallen, ist der Rest von § 15 BauGB und einer neuen strengeren Rechtslage betroffen.

Bebauungspläne kann man ändern. Außerdem kann sich die Gemeinde unter den gesetzlichen Voraussetzungen Zeit für eine Änderung verschaffen.

Ob Sie das hinzunehmen haben, oder umgehen können ist die eine Frage, die m.E. auf Basis der Rechtsalge 2007 und 2012 zu prüfen wäre.

Ob Sie einen Vertrauensschaden ersetzt verlangen können ist die andere Frage, weil Ihnen ja das Risiko, einer Gesetzesänderung bekannt sein musste.

Im Bauprozess kommt es grundsätzlich auf die Rechtslage im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung an. Verfahrensfehler könenn geheilt, Gründe nachgereicht werden. Sicherlich würde die Behörde behaupten, daß an anderen Fragen als denen die ihr Bauvorbescheid erfasst, daß Bauvorhaben ohnehin gescheitert wäre.

Im Rahmen der hier möglichen Erstberatung kann ich Ihnen - ohne den Bebauungsplan etc. zu kennen - Ihre Rechtsaufassung nicht bestätigen.

Gerne können sie mir aber den aktuellen Bebauungsplan zumailen. Ich würde schauen ob ich Ansatzpunkte für eine Entschädigung und die 7-Jahresregel sehe.


Mit freundlichen Grüßen



Peter Lautenschläger
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 02.06.2012 | 17:47

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"Möglicherweise lag es an meiner Sachverhaltsschilderung, jedenfalls hatte ich den Eindruck, dass die Frage nicht verstanden worden ist."
Stellungnahme vom Anwalt:
Mein Eindruchk ist freilich der, daß der Fragensteller nur deshalb eine nur passable Bewertung abgibt weil seine Wunschantwort im Rahmen einer ERSTberatung nicht gegeben werden konnte.
FRAGESTELLER 02.06.2012 3,6/5,0
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