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Entschädigung bei geringer Mietdauer

08.06.2011 20:38 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


22:18

Guten Tag,

ich bin am 01.08.2010 mit meinen beiden Kindern in meine jetzige Wohnung gezogen. Mein Vermieter hat mir nun die Wohnung wegen Eigenbedarf gekündigt. Somit dauerte das Mietverhältins nichtmal ein Jahr. Bei Unterzeichnung des Mietvertrages war nie die Rede davon, dass hier in Kürze Eigenbedarf anstehen könnte.
Ich habe die Wohnung renoviert, eine neue Küche einbauen lassen, die Maklergebühren gezahlt und die komplette Einrichtung für diese Wohnung neu gekauft.
Nun entstehen mir mit dem erneuten Umzug eine Menge Kosten (Umzugsunternehmen, Makler, Kaution, Umbau der für die jetzige Wohnung gekaufte neue Küche, Renovierung der neuen Wohnung etc...).


Den Eigenbedarf möchte ich nicht anfechten, ich werde ausziehen um in Ruhe wohnen zu können - möchte jedoch wissen, ob es möglich ist einen finanziellen Vorteil aus der unglücklichen Situation zu ziehen.

Nun meine Fragen:
Besteht die Möglichkeit, den Vermieter an den mir jetzt entstehenden Kosten zu beteiligen, da das Mietverhältins nur so kurz andauerte?

Wer kommt im Falle eines Rechtsstreites für die Anwalts- bzw. Gerichtskosten auf?

Vielen Dank im Voraus für die Beantwortung meiner Fragen.

Mit freundlichen Grüßen

08.06.2011 | 21:19

Antwort

von


(474)
Fuhrstr. 4
58256 Ennepetal
Tel: 0 23 33 / 83 33 88
Web: http://www.rechtsanwalt-ennepetal.com
E-Mail:

Sehr geehrte Fragestellerin,

Ihre gestellte Frage beantworte ich wie folgt:

Ihr Ärger ist nachvollziehbar.

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 21.01.2009, Az.: VIII ZR 62/08 Folgendes festgestellt:

"Der Vermieter setzt sich allerdings zu seinem eigenen Verhalten in Widerspruch, wenn er eine Wohnung auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er entweder entschlossen ist oder zumindest erwägt, sie alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen. Er darf dem Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnet, die mit jedem Umzug verbundenen Belastungen dann nicht zumuten, wenn er ihn über die Absicht oder zumindest die Aussicht begrenzter Mietdauer nicht aufklärt. (...) In der Rechtsprechung der Instanzgerichte wird dabei - im Anschluss an einen in der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 14.02.1989 (BVerfGE 79, 292 , 309 f.) enthaltenen Hinweis auf die nach damaliger Rechtslage für Zeitmietverträge in § 564c Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB aF vorgesehene Höchstfrist - meist auf eine Frist von fünf Jahren abgestellt, innerhalb derer der Vermieter das Mietverhältnis mit Rücksicht auf Treu und Glauben nicht wegen Eigenbedarfs kündigen könne. Ein rechtsmissbräuchliches Verhalten des Vermieters wird teilweise schon dann bejaht, wenn der bei Abschluss des Mietvertrages nicht offenbarte (künftige) Eigenbedarf nur eine Möglichkeit darstellte, die der Vermieter angesichts seiner familiären Umstände hätte in Betracht ziehen können."

Mit einen Beschluss vom 13.04.2010, Az.: VIII ZR 180/09 hat der BGH diese Rechtsprechung bestätigt. Dabei hat der BGH auch festgestellt, dass ein Schadensersatzanspruch nicht in jedem Fall ausgeschlossen ist, wenn sich der Mieter - so wie Sie es ankündigen - nicht gegen die Eigenbedarfskündigung wehrt:
"Nach der Rechtsprechung des Senats kann eine Ersatzpflicht des Vermieters für Kündigungsfolgeschäden aus dem Gesichtspunkt mitwirkenden Verschuldens des Mieters nur dann ganz oder teilweise entfallen (§ 254 BGB ), wenn das Fehlen eines Kündigungsgrundes auf der Hand liegt oder wenn dem Mieter aus anderen Umständen des konkreten Einzelfalles zumutbar ist, sich gegen die Kündigung zu wehren."

Für den Ausgang Ihres Rechtsstreites ist daher erheblich, ob der Vermieter den Eigenbedarf bei der Vermietung vorhersehen konnte oder ob völlig unabsehbare, neue Umstände den Eigenbedarf notwendig machen. Weiter wird es im Einzelfall maßgeblich sein, ob ein Widerspruch gegen die Kündigung zumutbar ist. Beide Fragen können hier pauschal nicht beantwortet werden. Ich empfehle Ihnen aber in jedem Fall, die Sache aufgrund der günstigen Grundvoraussetzungen weiter zu verfolgen.

Wenn sich die Kündigung als rechtsmissbräulich herausstellt, sind die damit verbundenen Rechtsverfolgungskosten für Schadensersatz vom Vermieter zu erstatten. Bitte beachten Sie aber, dass Sie zunächst gegenüber Anwalt und Gericht vorleistungspflichtig sind. Sprechen Sie ggf. mit Ihrem Anwalt, ob die Inanspruchnahme von Beratungs- oder Prozesskostenhilfe in Betracht kommt.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten hilfreichen Überblick in der Sache verschafft zu haben. Ich weise darauf hin, dass die Beantwortung Ihrer Frage ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung erfolgt. Die Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt in den seltensten Fällen ersetzen kann. Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben kann möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich.

Mit freundlichen Grüßen

Matthes
Rechtsanwalt


Rückfrage vom Fragesteller 08.06.2011 | 21:53

Guten Abend Herr Matthes,

vielen Dank für die Beantwortung meiner Fragen.

Ich möchte nun jedoch wissen, ob ich Ihre Antwort richtig verstanden habe.

Ein Schadenersatzanspruch stünde mir nur zu, wenn ich nachweisen kann, dass der Eigenbedarf schon vor unterzeichnen des Mietvertrages absehbar war - richtig?

Zum Sachverhalt:
Der Vermieter hat zuvor die Wohnung selbst bewohnt. Nun wird die Wohnung an seine Schwester verkauft und die Mutter soll einziehen, da als weitere Eigentümer in diesem Haus eine weitere Schwester des Vermieters wohnt, die die Mutter versorgen kann.
Ob das schon vor Unterzeichnung absehbar war, weiss ich nicht und kann dies aus diesem Grund auch nicht nachweisen.

Wenn ich nicht nachweisen kann, dass der Eigenbedarf schon vorher absehbar war, dann sind die Chancen eine Entschädigung zu bekommen gering - richtig?

Hierzu habe ich ebenfalls ein Verständnisproblem:

"Nach der Rechtsprechung des Senats kann eine Ersatzpflicht des Vermieters für Kündigungsfolgeschäden aus dem Gesichtspunkt mitwirkenden Verschuldens des Mieters nur dann ganz oder teilweise entfallen (§ 254 BGB ), wenn das Fehlen eines Kündigungsgrundes auf der Hand liegt oder wenn dem Mieter aus anderen Umständen des konkreten Einzelfalles zumutbar ist, sich gegen die Kündigung zu wehren."

Was heisst das genau? Wann ist es mir zumutbar mich gegen den Eigenbedarf zu wehren?

Ich bin alleinerzeihend mit zwei Kindern und habe gerade meine Trennung hinter mir, ich möchte nicht erneut anfangen mit meinem Umfeld zu streiten. Daher habe ich mich entschlossen den Eigenbedarf zu aktzeptieren. Sollte es allerdings die Möglichkeit geben, hieraus finanziell einen Vorteil zu erzielen, dann empfände ich das nur als gerecht.

Sehen Sie in meinem Fall Chancen den Vermieter an den Umzugskosten zu beteiligen, oder steht der Aufwand und die Kosten nicht in der richtigen Relation zum möglichen Schadenersatz?

Nochmals vielen Dank.

Mit freundlichen Grüßen


Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 08.06.2011 | 22:18

Sehr geehrte Fragestellerin,

eine Erweiterung des Sachverhaltes im Rahmen der Nachfrage ist nicht vorgesehen. Ich antworte daher in der gebotenen Kürze und verweise nochmals auf die Ausgangsantwort.

Es wird hier sicherlich darauf ankommen, wie alt die Mutter ist, wie ihr Gesundheitszustand ist und ob die Pflegebedürftigkeit vorhersehbar war. Der erste Anschein spricht hier sicherlich gegen den Vermieter. Diesen Anschein wird der Vermieter durch
eine ausführlich Darlegung erschüttern müssen.

Sie haben hier sicherlich keine schlechten Chancen auf eine Entschädigung. Ein wirtschaftlich denkender Vermieter wird hier möglicherweise durch eine Zahlung einen Prozess vermeiden wollen. Daher halte ich es für sinnvoll, wenn Sie hier frühzeitig einen Kollegen beauftragen, um den Druck auf den Vermieter zu erhöhen.

Was im Einzelfall zumutbar ist oder nicht, ist hier kaum zu beurteilen. Hier wird sicherlich die Situation, dass Sie mit der Schwester bei einem erfolgreichen Widerspruch unter einem Dach wohnen müssten, zu bewerten sein. Ein solches Verhältnis kann schwierig sein und dagegen sprechen, etwaige Ansprüche ohne Widerspruch zu verlieren. Wie gesagt kommt es dabei aber auf die Einzelumstände an, den ich hier nicht kenne.

Mit freundlichen Grüßen

Matthes
Rechtsanwalt

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