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Entschädigung bei Kündigung


| 22.03.2007 11:45 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Ich bin seit 1987 Mitglied einer Wohnungsgenossenschaft und bewohne seit 20 Jahren eine Wohnung (4 Zimmer, 77 qm) dieser Genossenschaft in den neuen Bundesländern.

Das Wohngebiet wird modernisiert. Teils werden Häuser abgerissen, teils Häuser umgebaut, teils werden nur Wohnungen modernisiert. Meine Wohnung soll mit der Nachbarwohnung zusammengelegt werden (Umbaubeginn 5/2007), so dass sich nach der Modernisierung eine neue, fast doppelt so große Wohnung ergibt. Bereits jetzt wird aber im Haus schon gebaut.

Um Ihre Umbaupläne realisieren zu können will die Genossenschaft den Mietvertrag kündigen da die von mir bewohnte Wohung nach dem Umbau bzw. Sanierung nicht mehr in der jetzigen Form vorhanden ist.

Die Genossenschaft bietet mir an a) die neue Wohnung nach der Sanierung zu beziehen (zur mehrfachen Miete wegen Größe und Ausstattung) und temporär eine kostenpflichtige, möblierte Ausweichunterkunft zu stellen b) dauerhaft in eine andere Wohnung aus ihrem Betand umzuziehen c) beim Umzug zu helfen (Träger, Auto).

Ich möchte werder in die neue, doppelt so große Wohung noch in eine andere aus dem Bestand der Genossenschaft ziehen sondern wäre am liebsten in meiner jetzigen Wohnung wohnen geblieben.
Da das offenbar nicht möglich ist und ich auch nicht den ganzen Umbau blockieren will orientiere ich mich anderweitig und hätte eine für mich optimale Unterkunft ab 11/2007.



Fragen:

Auf welcher Rechtsgrundlage kann die Genossenschaft (ggfls. unter Berücksichtigung von Art. 232 § 2 Abs.2 EGBGB) den Mietvertrag kündigen?

Welche Entschädigungsleistungen und Abstandszahlungen muß die Genossenschaft bei einer Kündigung erbringen bzw. welche Höhe ist unter Berücksichtigung der obene genannten Punkte üblich und angemessen?



Sehr geehrter Fragesteller,


vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich - die Richtigkeit Ihrer Angaben vorausgesetzt - anhand der von Ihnen gemachten Angaben gerne wie folgt summarisch beantworten möchte:


Infolge des Einigungsvertrages und der damit beabsichtigten Harmonisierung des Rechts wurde die von Ihnen benannte Vorschrift des Art. 232 § 2 EGBGB geschaffen. Danach gelten seit dem 03.10.1990 für vor diesem Zeitpunkt unter dem Geltungsbereich des Zivilgesetzbuches (ZGB) der DDR abgeschlossene Mietverträge die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) der Bundesrepublik Deutschland. Grundsätzlich gelten daher für den Vermieter auch die Kündigungsgründe und -fristen des BGB. Dabei stehen dem Vermieter sämtliche außerordentlichen und ordentlichen Kündigungsgründe zur Seite.

Ordentlich kann der Vermieter nach § 573 Abs. 1 BGB bei einem auf unbefristete Zeit abgeschlossenen Mietverhältnis nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt nach § 573 Abs. 2 BGB insbesondere vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Das Wort „insbesondere“ im Gesetzestext weist darauf hin, dass es sich hier nicht um abschließende Gründe handelt. In jedem Falle muss aber ein wichtiger Grund zur Kündigung vorliegen. In Ihrem Fall dürfte als Kündigungsgrund u.U. die Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks in Betracht kommen. Ob eine solche vorliegt, ist Frage des Einzelfalles und kann hier mangels ausreichender Angaben (z.B. genaue Art und genauer Umfang, Kosten des Umbaus, Bereitschaft der anderen Mieter zum Auszug, wirtschaftliche Bedeutung für den Vermieter etc.) nicht abschließend geprüft werden. Die Wohnungsbaugenossenschaft müsste ihr berechtigtes Interesse schon detailliert darlegen. Wenn die Kündigung aufgrund eines berechtigten Interesses ausgesprochen wird, ist sie nur formwirksam, wenn das berechtigte Interesse tatsächlich besteht und die Gründe des berechtigten Interesses in dem Kündigungsschreiben auch angegeben werden.

Die gesetzliche Kündigungsfrist können Sie § 573c BGB entnehmen. Hiernach ist die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate

Jedoch können individuelle Vereinbarungen der Mietvertragsparteien, die zu Zeiten der Geltung des ZGB in dem Mietvertrag schriftlich niedergelegt wurden, im Einzelfall weiter Gültigkeit beanspruchen (vgl. Rechtsentscheid des KG Berlin 22.01.1998 - 8 REMiet 6765/97; ZMR 1998, 221). In alten DDR-Mietverträgen waren oftmals sehr viel kürzere Fristen vereinbart.

Bitte beachten Sie auch, dass sich die rechtliche Betrachtung ändern kann, soweit es sich um einen Zeitmietvertrag handelt.

Ohne einen Blick in Ihren alten Mietvertrag kann man jedoch schwerlich eine abschließende rechtliche Einschätzung abgeben. Sie sollten daher in jedem Falle eine konkrete Begutachtung Ihres Falles vornehmen, bevor Sie weitere Schritte unternehmen.

Soweit die ordentliche Kündigung rechtmäßig erfolgt, ist ein Vermieter im Regelfall (vorbehaltlich anderweitiger wirksamer Vereinbarungen) gar nicht verpflichtet, Entschädigungsleistungen oder Abstandszahlungen zu erbringen. Sie gehen in einem solchen Fall leider leer aus. Sollte die ordentliche Kündigung von Vermieterseite jedoch unwirksam sein, dann wären Sie zu einer Räumung der Wohnung nicht verpflichtet. Sie könnten dann eine angemessene Abschlagszahlung heraushandeln. Wie hoch diese sein kann, hängt von der Verhandlungsbereitschaft Ihres Vermieters und der wirtschaftlichen Bedeutung seines Vorhabens ab.


Ich hoffe, Ihnen mit meiner Prüfung der Rechtslage eine erste rechtliche Orientierung vermittelt zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems von einem Rechtsanwalt zu erhalten.

Sofern Sie eine abschließende Beurteilung Ihres Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem konkret zu erörtern. Bitte beachten Sie, dass bei dieser Vorgehensweise weitere Kosten für die Beratung anfallen.

Gerne bin ich auch bereit, die weitere Vertretung und Beratung in der Angelegenheit für Sie zu übernehmen. Sie können mich jederzeit für eine weitere Beauftragung kontaktieren.




Mit freundlichen Grüßen



Jorma Hein
Rechtsanwalt, Mediator


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Gisselberger Straße 31
35037 Marburg

Telefon: 06421 - 167131
Fax: 06421 - 167132

hein@haftungsrecht.com
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Nachfrage vom Fragesteller 22.03.2007 | 16:17

Sehr geehrter Herr Hein,

wenn ich Sie richtig verstanden habe wäre eine Entschädigung gerichtlich nur dann durchzusetzen wenn das Gericht auch die Kündigung für rechtwidrig erkennt.

Im Kern geht es also um die Frage ob die Genossenschaft (bzw. allgemein ein Vermieter) an der Verwertung Ihrer Grundstücke gehindert wird. Nun werden in der Praxis regelmäßig teils erhebliche Beträge als Entschädigung gezahlt um Mieter zum Auszug zu bewegen. So wird z.B. im BGH-Urteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 188/03 in einem ähnlich gelagerten Fall eine Summe von 20.000 € genannt (in dem Urteil geht es primär um das Wohnrecht, die Summe wird nur als Nebenaspekt genannt). Ich bitte Sie mir einige konkrete Urteile zu nennen in denen ein Gericht für oder auch gegen eine angemessene Verwertung erkannt hat. Im Idealfall wären das Urteile die sich auf Grundstückseigentümer beziehen, die a) Wohungen sanieren wollten (Stichwort Luxussanierung) und/oder b) Umbauten vornehmen wollten die die Wohnung in Grundriß und Größe erheblich verändern.

Freundliche Grüße

Ihr Fragesteller

Ergänzung vom Anwalt 22.03.2007 | 16:32

Sehr geehrter Fragesteller,


vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworten möchte:


Sie haben auch für den Fall, dass eine Kündigung unwirksam ist, regelmäßig keinen Anspruch auf eine Abstandszahlung. Eine solche Zahlung wird den Mietern von den Vermietern - so auch in dem von Ihnen zitierten Fall - gerne und gerade für den Fall angeboten, dass ein Mieter weder ordentlich noch außerordentlich gekündigt werden kann, der Vermieter das Gebäude aber gerne frei von Mietern haben möchte, um es vollständig abzureißen/zu sanieren/zu verkaufen oder anderweitig wirtschaftlich zu verwerten. Dabei ist ein höherer Preis zu erzielen, wenn keine Mieter in dem Gebäude vorhanden sind.

Die Abstandszahlung hat folgenden Sinn: der Vermieter zahlt dem Mieter eine Summe X, im Gegenzug erklärt sich der Mieter zur Aufhebung des Mietvertrages bereit. So umschifft der Vermieter die an sich nicht mögliche Kündigung und kann das Gebäude vollständig „entmieten“. Der Mieter nimmt die Summe im Zweifel gerne an (wenn sie hoch genug ist), freut sich des Geldes und sucht sich eine neue Wohnung.

Urteile hierzu kann ich Ihnen nicht nennen, denn diese Fälle werden regelmäßig nicht entschieden (die Abstandsvereinbarung ist ja eine außergerichtliche Einigung, die einen Rechtsstreit gerade entbehrlich machen soll). Mir ist lediglich ein Urteil bekannt (das Aktenzeichen kann ich Ihnen leider nicht nennen, ich bitte um Nachsicht), in dem die ordentliche Kündigung von einem Gericht dennoch bejaht wurde, weil sich ein Mieter trotz einer angebotenen Abstandszahlung von EUR 50.000,00 geweigert hatte, einem Mietaufhebungsvertrag zuzustimmen. Es handelte sich bei dem Mieter um den letzten verbliebenen Bewohner des Hauses (dieses sollte verkauft werden). Das Gericht hat damit argumentiert, dass das Verhalten des Vermieters rechtsmissbräuchlich sei und nur dazu diese, dem Vermieter eine noch höhere Abstandszahlung abzupressen (weil das Haus mit nur diesem einen Mieter nicht verkäuflich war). Also: pokern Sie nicht zu hoch.


Ich hoffe, Ihre Nachfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben.



Mit freundlichen Grüßen


Jorma Hein
Rechtsanwalt und Mediator
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