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Entgeltliches lebenslanges Wohnrecht, Mietvertrag, Nutzungsgebühr, Nebenkosten


| 29.12.2010 15:26 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dennis Meivogel



Sehr geehrte Damen und Herren,


Sachverhalt:
Meine Eltern besitzen ein 3-Familienhaus welches Sie zu Lebzeiten an eines Ihrer Kinder übertragen möchten. Das Haus bewohnen meine Eltern, die Schwester meines Vaters und später das Kind, welches das Haus übernimmt. Nach Gesprächen mit meinen Eltern und meinen Geschwistern kam heraus, dass keines meiner Geschwister das Haus haben möchte und daher ich das Haus übernehmen kann.


Eckpunkte für meine Fragestellung:
Die Schwester meines Vaters sowie Ihr Ehemann besitzen entgeltliches lebenslanges Wohnrecht in diesem Haus, welches im Grundbuch eingetragen ist und wie folgt lautet.


Wortlaut des Wohnrechtes laut einer Abschrift aus dem Grundbuch:
Wir räumen hiermit der Erschienenen und deren Ehemann ein entgeltliches lebenslanges Wohnrecht an ihrer jetzigen Wohnung im genannten Grundstück, bestehend aus dem gesamten Dachgeschoß, mit Ausnahme eines Zimmers 1. Tür links von der Treppe gelegen, ein.
Das Recht umfasst auch die Mitbenutzung aller dazugehörigen gemeinschaftlichen Räume und Anlagen.
Sie zahlen dafür eine monatliche Nutzungsgebühr in Höhe von 350,00DM. Die anfallenden Nebenkosten sind in dieser Nutzungsgebühr enthalten.
Die Entgeltlichkeit und die Übernahme der Nebenkosten gelten nur als schuldrechtliche Vereinbarung.


Wortlaut des Mietvertrages:
Gesamtwohnfläche 96m²
Miete: Die monatliche Miete beträgt für die Wohnung 250,00€
Betriebskosten: Neben der Miete trägt der Mieter alle Betriebskosten gemäß Anlage 3 zu §27 II. Berechnungsverordnung. Die Betriebskosten werden am Anfang des Jahres für das vergangene Jahr aufgerechnet, und in einer Aufstellung zur Begleichung in Rechnung gestellt. Die anteiligen Betriebskosten betragen monatlich 160,00€.
Im Übrigen gelten die Bestimmungen des gültigen Mietrechts.


Fragen:
1. Wie ist der Betrag für die Nutzungsgebühr in Höhe von 350,00DM im Wohnrecht zu bewerten? Ist dieser Betrag fix oder kann dieser Wert an die ortsübliche Miete angepasst werden und die Nebenkosten über eine Nebenkostenabrechnung berechnet werden (Ortsübliche Kaltmiete 4,10€ - 5,00€ das entspricht 393,60€ - 480,00€)?


2. Wenn ich die Miete anpassen kann, in welchem Rahmen kann sie erhöht werden? (Die derzeitige Miete entspricht nicht der ortsüblichen Kaltmiete!)


3. Wie ist der Satz „Die anfallenden Nebenkosten sind in dieser Nutzungsgebühr enthalten." aus dem Wohnrecht zu bewerten? Dürfen die Nutzungsgebühr und die Nebenkosten die Höhe von 350,00DM (178,95€) nicht überschreiten?


4. Haben die Punkte des Mietvertrages bezüglich der Nutzungsgebühr (Miete) und Nebenkosten rechtlich überhaupt eine Relevanz?


5. Die Schwester meines Vaters nutzt seit Jahren eine Garage, einen Schuppen, zwei PKW-Stellplätze und einen abgegrenzten Garten in welchem sie sich einen Bungalow gebaut haben. Diese Nutzung ist im Mietvertrag nicht vereinbart wurde aber bis jetzt immer unentgeltlich geduldet. Wenn ich das Haus übernehme, kann ich dann die Nutzung mit den ortsüblichen Sätzen berechnen?

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Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Fragen wie folgt.

1 – 3.
Die dingliche Bewilligung enthält jedenfalls keine Anpassungsklausel. Damit ist eine Erhöhung grundsätzlich nicht möglich. Dies kann nach der Rechtsprechung nur dann in Betracht kommen, wenn die Umstände unter denen der Vertragsschluss erfolgte sich nachhaltig und wesentlich ändern. Nur in solchen Fällen sieht die Rechtsprechung eine Regelungslücke an, die dann durch entsprechende Anpassung zu bereinigen ist. Allein der Zeitablauf ist kein wesentlicher Umstand. Somit dürfte es in Ihrem Fall grundsätzlich nicht möglich sein einseitig eine Anpassung des dinglichen Wohnrechtes zu erreichen.

4.
Der Mietvertrag ist strikt von dem Wohnrecht zu trennen, da es sich hierbei um eine schuldrechtliche Vereinbarung handelt. Hier kann eine Mieterhöhung nach den gesetzlichen Regelungen (vgl. § 558 BGB) erfolgen.

5.
Wenn die Nutzung weder auf einer dinglichen noch auf einer schuldrechtlichen Grundlage erfolgt, so besteht kein Recht zum Besitz, so dass Sie im Ergebnis die Nutzung verbieten können. Alternativ könnten Sie Mietverträge bezüglich der genutzten Räumen bzw. Gebäude vereinbaren.


Nachfrage vom Fragesteller 29.12.2010 | 17:20

Vielen Dank für die schnelle Beantwortung meiner Angelegenheit. Ich habe zu Ihren Ausführungen aber noch ein paar Fragen:


Antwort zu Punkt 1-3: Sie schreiben es ist keine einseitige Erhöhung der Nutzungsgebühr möglich.
Antwort zu Punkt 4: Sie schreiben der Mietvertrag ist strikt vom Wohnrecht zu trennen


- Wo liegt der Unterschied zwischen Miete mit Nebenkosten und Nutzungsgebühr mit enthaltenen Nebenkosten?
- Habe ich es richtig verstanden, dass ich die Miete inkl. Nebenkosten an den ortsüblichen Mietsatz anpassen kann und ich nicht an die 350,00DM aus dem Wohnrecht gebunden bin?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.12.2010 | 17:37

Sehr geehrter Fragesteller,

ein dingliches Wohnrecht hat mit einem daneben abgeschlossenen Mietverhältnis keinerlei Verbindungen.

Ein Mietvertrag kommt zwischen Eigentümer und Mieter zustande. Es ist im Schuldrecht in den §§ 535 ff. BGB geregelt.

Ein dingliches Wohnungsrecht wird zwischen Eigentümer und Wohnungsberechtigten in notarieller Form vereinbart und ist im Sachenrecht geregelt. Die sich hieraus ergebenden Rechtsfolgen basieren auf den in der notariellen Urkunde hierzu getroffenen Regelungen.

In Ihrem Fall ist im dinglichen Wohnrecht keine Anpassungsklausel gegeben, sodass das Nutzungsrecht (als Laie wird man dies als Miete bezeichnen was aber nicht richtig ist) nicht anpassungsfähig ist.

Wenn Sie als Rechtsnachfolger in den Mietvertrag eintreten, so haben Sie die Rechte eines Vermieters nach den §§ 535 ff. BGB. Dazu gehört auch das Mieterhöhungsverlangen.

Der Unterschied zwischen beiden Rechtspositionen ist in Ihrem Fall aus Laiensicht schwer abgrenzbar. Die dingliche Sicherung ist verpflichtend für jeden Eigentümer, während er sich vom Vertrag lösen kann.

Bewertung des Fragestellers 01.01.2011 | 19:08


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