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Entgeltliches Wohnrecht

05.06.2019 16:45 |
Preis: 57,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwältin Doreen Prochnow


Ich bin sehr an dem Erwerb einer Immobilie interessiert, die bald zwangsversteigert wird. Allerdings gibt es da einen Haken, bei dem ich mir unsicher bin wie dieser zu bewerten ist.
Im vorliegenden Fall ist im Jahr 1999 mit einem Notarvertrag, ein Wohnungs- und Garagenmitbenutzungsrecht an dem bestellt worden. Gemäß Ziffer 2 des Vertrages gilt ein lebenslängliches Wohnrecht für die Eltern der Miteigentümerin als Gesamtberechtigte. Das Wohnrecht erstreckt sich auf die „Wohnung" im 1.Obergeschoss. Es umfasst auch das Recht, die auf dem Grundstück vorhandene Garage zu nutzen, sowie die Nebenräume und die sonstigen dem gemeinsamen Gebrauch dienenden Einrichtungen und Anlagen wie Waschküche, Trockenplatz, Hofplatz und Garten, mitzubenutzen. In Ziffer 3 des Vertrages wird vereinbart, dass das Wohnungsrecht entgeltlich ist. Die Wohnungsberechtigten zahlen die Miete, die sie in dem mit den Eigentümern geschlossenen Mietvertrag, vereinbart haben, sowie die sich aus dem Mietvertrag ergebenden Nebenkosten. Damit ist die Wohnung zwar der Verfügungsgewalt des Eigentümers entzogen, aber es gibt nicht den bei einem „unentgeltlichen Wohnrecht" üblichen Totalausfall der Einnahmen.
Bei dem Objekt handelt es sich um ein gut 50 Jahre altes Wohnhaus, welches als Einfamilienhaus mit kleinem Friseursalon im UG errichtet und genutzt wurde. Diese Nutzung hat auch heute noch Bestand. Die im Notarvertrag aus 1999 avisierte Nutzung als Zweifamilienhaus hat es nach Aussage der Eigentümerin nie gegeben. Das Objekt ist nach den Bauplänen und der Bauausführung und der Größe nicht als Zweifamilienhaus nutzbar. Hierzu wären umfangreiche Umbauarbeiten erforderlich gewesen.
Es ist nach Aussage der Eigentümerin in der Weise genutzt worden, dass die Eltern damals das ganze Wohnhaus bewohnt und genutzt haben, ohne dass die Eigentümer darin wohnten.
Das Wohnrecht sollte laut Vertrag entgeltlich sein. Laut Angaben der Eigentümerin ist jedoch keine Miete gezahlt worden, geschweige eine Miete vereinbart wurden. Zwischenzeitlich ist der Wohnungsberechtigte 2010 verstorben. Die Berechtigte Ehefrau ist danach aufgrund ihrer Erkrankung in ein Pflegeheim umgezogen und nutzt das Wohnungsrecht folglich auch nicht mehr. Eine mögliche Rückkehr der Berechtigten scheidet hier nach Angaben der Tochter aufgrund des Gesundheitszustandes aus.
De Facto wurde das Wohnungsrecht in der im Vertrag beschriebenen Form nie ausgeübt. Gleichwohl ist auch nie eine Nutzungsentschädigung gezahlt worden.
Nun besteht noch die Option der Vermietung der dem Wohnungsrecht zugrunde liegt. Allerdings handelt es sich bei der Wohnung im 1. OG nicht um eine abgeschlossene Wohneinheit und die drei Räume im DG des Einfamilienhauses sind nicht eigenständig nutzbar. Überdies würden dem EG dann Schlafzimmer und Bad fehlen.
Sollte ich die Immobilie ersteigern, würde ich einen kompletten Umbau vornehmen wollen. Das gesamte Haus würde inkl. Friseursalon zusammengefasst werden und die Raumaufteilung würde vollständig verändert werden.

Was könnte im schlimmsten Falle jetzt passieren aufgrund des eingetragenen Wohnrechtes? Wie soll ich diese Situation bewerten?
Für mich ist das alles sehr intransparent, denn der notarielle Vertrag zum Wohnrecht bezieht sich auf eine Wohnung die so gar nicht existiert in diesem Haus.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Hier sind mehrere Informationen zu trennen.

A) Ein Wohnrecht ist nach § 1093 BGB eine persönliche Dienstbarkeit, die, wenn sie im Grundbuch steht, nicht einseitig erlischt. In der Zwangsversteigerung muss der Ersteher eine Grundschuld, die Rang höher ist, als die Belastung aus der die Versteigerung betrieben wird, § 44 , 52 ZVG übernehmen. Das Wohnrecht würde also fortbestehen.

Ein Wohnrecht, das erlischt, weil der betreibende Gläubiger ranghöher im Grundbuch eingetragen ist, berechtigt zum Ersatz des Wertes des Rechtes , § 92 ZVG , allerdings nur aus dem Versteigerungserlös, es gibt also keinen Anspruch gegen Sie zusätzlich. Die Löschung ist zumeist der Regelfall, da oftmals die Bank zwangsversteigert und diese grundsätzlich den ersten Rang befüllt.

Folglich könnten, wenn ein bestelltes Wohnrecht besteht ( sprich im Grundbuch eingetragenes) nur der Bestand des Wohnrechts wirklich schaden.

Bleibt es beim Bestand des Wohnrechts, so könnte die Dame sogar die Herrichtung der Wohnung gemäß dem Notarvertrag verlangen ( BGH, 24.10.1975 - V ZR 187/74 ). Ein Wohnrecht an noch zu errichtenden Gebäuden ist nichts ungewöhnliches. Insofern muss es für Sie gerade keinen Vorteil bilden, dass das Haus ungeeignet für ein Wohnrecht ist.

Ob man hier materiell eine Löschung verlangen könnte, weil die Voraussetzungen des Wohnrechts nicht vorlagen, weil keine abgeschlossene Wohnung vorliegt und das Ganze nicht wie beschrieben nutzbar ist, muss gesondert und am besten vor Ort geprüft werden. Eventuell besteht ein Anspruch auf Löschung, wenn das Wohnrecht so gar nicht ausübungsfähig ist. Ob dies der Fall ist kann man nur bei genauer Kenntnis der Örtlichkeit beurteilen, denn § 1093 Abs. 3 BGB lässt ein Wohnrecht nur für einen Gebäudeteil zu. Ich gehe also durchaus davon aus, dass ein Wohnrecht durchaus zulässig war und eine Löschung eher nicht in Betracht kommt.

Es kommt also zunächst nicht darauf an, ob ein Wohnrecht entgeltlich oder unentgeltlich erfolgte, sondern darauf, ob dieses formwirksam im Grundbuch eingetragen wurde.

Bleibt das Wohnrecht bestehen muss auch daran gedacht werden, das der Sozialträger eventuell Das Wohnrecht verwerten möchte, um die Kostend es Pflegeheims zu deckeln. Insofern wäre interessant wir der Pflegeplatz finanziert wird/ Werden soll.

Alles in allem ist ein grundbuchrechtliches Wohnrecht also doch schon ein größeres Problem, wenn es bestehen bleibt.

B) Sie schreiben weiter, dass das Wohnrecht entgeltlich war und benutzen das Wort Miete. Dies ist schwer zu trennen. Denn nach der Zwangsversteigerung können Sie einen Mietvertrag kündigen, sobald sie als Eigentümer eingetragen sind. Dies wäre für Sie also die beste Form, allerdings ist es hochgradig unüblich, einen Mietvertrag beim Notar abzuschließen.

Aber Sie müssen auch sehen, dass sie als Ersteigerer in die Rechte und Pflichten aus diesem Mietvertrag eintreten, also die Wohnung so wie dort beschrieben zur Verfügung stellen müssen. Solange ein Wohnraum nicht besteht, kann die Miete gemindert werden, eventuell ganz entfallen. Somit wäre auch ein Mietvertrag nicht nur vorteilhaft, erst recht da Sie wohl keine Mietzahlungen zu erwarten haben.

Hier hätten sie aber immerhin Möglichkeiten sich einseitig vom Mietvertrag durch Kündigung zu lösen.

C) Enthält der Notarvertrag tatsächlich ein Wohnrecht, dass nicht eingetragen ist, so gilt dieser- wie jeder andere Vertrag nur zwischen den Parteien, die den Vertrag geschlossen haben. Von ihnen kann die Einräumung eines Wohnrechtes genau nicht verlangt werden, sondern hierfür müsste sich die Mutter mit ihren Kindern ins benehmen setzen.

Fazit: Zunächst ist zu schauen, ob ein Wohnrecht im Grundbuch steht, was in der Tat eine nicht ganz ungefährliche Situation wäre, vor allem wenn es sehr ranghoch wäre. Es könnte nämlich bestehen bleiben, was zur Forderung nach einer entsprechenden Wohnraumherrichtung oder einem "Sozialregress" führen könnte. Daher sollten Sie sich zwingend im Grundbuch informieren, ob das Recht eingetragen ist und in welchem Rang. Zudem sollten Sie in Erfahrung bringen wer die Versteigerung beantragt hat, um zu sehen, welchen Rang dieser Gläubiger besetzt. Wenn es erlischt stehen Ersatzansprüche aus dem Versteigerungserlös im Raum, Sie wären also nur peripher betroffen.

Liegt ein Mietvertrag vor, so kann dieser gekündigt werden (Eigenbedarf, Sie schreiben ja es gibt keine getrennten Wohnungen), allerdings sind sie auch verpflichtet den gemieteten Wohnraum zunächst vertragsgemäß zur Verfügung zu stellen.

Sie sollten zwingend Einblick in das Grundbuch und den Notarvertrag verlangen, sonst werden sie die Risiken nicht komplett abschätzen können. Handelt es sich wirklich um ein Wohnrecht, sollten Rang und Verwertung durch Sozialträger geprüft werden.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 05.06.2019 | 19:46

Liebe Frau Prochnow,

Vielen Dank für Ihre ausführliche Antwort.
Das Gutachten des Sachverständigen zu diesem Objekt bewertet das Recht nur rein hypothetisch und „verschönt" meiner Ansicht nach das Ganze.
Mein komisches Gefühl wurde bestätigt und ich weiß jetzt genau was noch zu prüfen ist.

Das Wohnrecht ist in Abteilung II im Grundbuch eingetragen. Ranghöhe ist mir allerdings aktuell nicht bekannt.

In der Bekanntmachung des Amtsgerichts steht lediglich der Satz:

„Nach den bisherigen Versteigerungsbedingungen (Stand April 2019) sind ein (nicht ausgenutztes) Wohnrecht und Grundschulden mit einem Kapitalbetrag von ca. 172.000,00 € nebst Zinsen mit 15% bzw. 18 % zu übernehmen."

Lässt sich daraus schließen, dass das Wohnrecht ranghöher ist und somit bestehen bleibt?

Vielen Dank nochmal und liebe Grüße!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 05.06.2019 | 20:56

Lieber Fragesteller,
gern zu Ihren Nachfragen.

Daraus lässt sich zunächst schliessen, dass es sich wirklich um ein eingetragenes Wohnrecht handelt und eben nicht nur um ein (für Sie günstigeres) vertragliches Nutzungsrecht. Daneben würde ich aufgrund des Schreibens des AG auch vom Bestehenbleiben des Rechtes ausgehen. Ob dies wirklich so ist, kann aber nur anhand des Ranges geprüft werden, eventuell gibt das AG hierzu auch direkt Auskunft.

Üblicherweise sind die wertbildenenden Faktoren vor Veröffentlichung der Versteigerung schon bestimmt, so dass ich davon ausgehe, dass die Prüfung abgeschlossen ist.

Ich kann ihnen also nur raten vorsichtig zu sein, eventuell lässt sich ja gegen eine Zahlung oder ähnliches, die Dame zur einvernehmlichen Freigabe (Löschung) des Rechtes bewegen. Dies würde erheblich zu ihrer Rechtssicherheit beitragen.

Mit freundlichen Grüßen
Doreen Prochnow

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