Entgeltliches Wohnrecht

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Hier sind mehrere Informationen zu trennen.

A) Ein Wohnrecht ist nach § 1093 BGB eine persönliche Dienstbarkeit, die, wenn sie im Grundbuch steht, nicht einseitig erlischt. In der Zwangsversteigerung muss der Ersteher eine Grundschuld, die Rang höher ist, als die Belastung aus der die Versteigerung betrieben wird, § 44 , 52 ZVG übernehmen. Das Wohnrecht würde also fortbestehen.

Ein Wohnrecht, das erlischt, weil der betreibende Gläubiger ranghöher im Grundbuch eingetragen ist, berechtigt zum Ersatz des Wertes des Rechtes , § 92 ZVG , allerdings nur aus dem Versteigerungserlös, es gibt also keinen Anspruch gegen Sie zusätzlich. Die Löschung ist zumeist der Regelfall, da oftmals die Bank zwangsversteigert und diese grundsätzlich den ersten Rang befüllt.

Folglich könnten, wenn ein bestelltes Wohnrecht besteht ( sprich im Grundbuch eingetragenes) nur der Bestand des Wohnrechts wirklich schaden.

Bleibt es beim Bestand des Wohnrechts, so könnte die Dame sogar die Herrichtung der Wohnung gemäß dem Notarvertrag verlangen ( BGH, 24.10.1975 - V ZR 187/74 ). Ein Wohnrecht an noch zu errichtenden Gebäuden ist nichts ungewöhnliches. Insofern muss es für Sie gerade keinen Vorteil bilden, dass das Haus ungeeignet für ein Wohnrecht ist.

Ob man hier materiell eine Löschung verlangen könnte, weil die Voraussetzungen des Wohnrechts nicht vorlagen, weil keine abgeschlossene Wohnung vorliegt und das Ganze nicht wie beschrieben nutzbar ist, muss gesondert und am besten vor Ort geprüft werden. Eventuell besteht ein Anspruch auf Löschung, wenn das Wohnrecht so gar nicht ausübungsfähig ist. Ob dies der Fall ist kann man nur bei genauer Kenntnis der Örtlichkeit beurteilen, denn § 1093 Abs. 3 BGB lässt ein Wohnrecht nur für einen Gebäudeteil zu. Ich gehe also durchaus davon aus, dass ein Wohnrecht durchaus zulässig war und eine Löschung eher nicht in Betracht kommt.

Es kommt also zunächst nicht darauf an, ob ein Wohnrecht entgeltlich oder unentgeltlich erfolgte, sondern darauf, ob dieses formwirksam im Grundbuch eingetragen wurde.

Bleibt das Wohnrecht bestehen muss auch daran gedacht werden, das der Sozialträger eventuell Das Wohnrecht verwerten möchte, um die Kostend es Pflegeheims zu deckeln. Insofern wäre interessant wir der Pflegeplatz finanziert wird/ Werden soll.

Alles in allem ist ein grundbuchrechtliches Wohnrecht also doch schon ein größeres Problem, wenn es bestehen bleibt.

B) Sie schreiben weiter, dass das Wohnrecht entgeltlich war und benutzen das Wort Miete. Dies ist schwer zu trennen. Denn nach der Zwangsversteigerung können Sie einen Mietvertrag kündigen, sobald sie als Eigentümer eingetragen sind. Dies wäre für Sie also die beste Form, allerdings ist es hochgradig unüblich, einen Mietvertrag beim Notar abzuschließen.

Aber Sie müssen auch sehen, dass sie als Ersteigerer in die Rechte und Pflichten aus diesem Mietvertrag eintreten, also die Wohnung so wie dort beschrieben zur Verfügung stellen müssen. Solange ein Wohnraum nicht besteht, kann die Miete gemindert werden, eventuell ganz entfallen. Somit wäre auch ein Mietvertrag nicht nur vorteilhaft, erst recht da Sie wohl keine Mietzahlungen zu erwarten haben.

Hier hätten sie aber immerhin Möglichkeiten sich einseitig vom Mietvertrag durch Kündigung zu lösen.

C) Enthält der Notarvertrag tatsächlich ein Wohnrecht, dass nicht eingetragen ist, so gilt dieser- wie jeder andere Vertrag nur zwischen den Parteien, die den Vertrag geschlossen haben. Von ihnen kann die Einräumung eines Wohnrechtes genau nicht verlangt werden, sondern hierfür müsste sich die Mutter mit ihren Kindern ins benehmen setzen.

Fazit: Zunächst ist zu schauen, ob ein Wohnrecht im Grundbuch steht, was in der Tat eine nicht ganz ungefährliche Situation wäre, vor allem wenn es sehr ranghoch wäre. Es könnte nämlich bestehen bleiben, was zur Forderung nach einer entsprechenden Wohnraumherrichtung oder einem "Sozialregress" führen könnte. Daher sollten Sie sich zwingend im Grundbuch informieren, ob das Recht eingetragen ist und in welchem Rang. Zudem sollten Sie in Erfahrung bringen wer die Versteigerung beantragt hat, um zu sehen, welchen Rang dieser Gläubiger besetzt. Wenn es erlischt stehen Ersatzansprüche aus dem Versteigerungserlös im Raum, Sie wären also nur peripher betroffen.

Liegt ein Mietvertrag vor, so kann dieser gekündigt werden (Eigenbedarf, Sie schreiben ja es gibt keine getrennten Wohnungen), allerdings sind sie auch verpflichtet den gemieteten Wohnraum zunächst vertragsgemäß zur Verfügung zu stellen.

Sie sollten zwingend Einblick in das Grundbuch und den Notarvertrag verlangen, sonst werden sie die Risiken nicht komplett abschätzen können. Handelt es sich wirklich um ein Wohnrecht, sollten Rang und Verwertung durch Sozialträger geprüft werden.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen