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Entfällt Begründung befristeten Mietvertrag

| 16.11.2016 14:32 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Doreen Prochnow


Hallo, ich habe einen befristeten Mietvertrag vom 01.01.15 bis 31.12.17 mit Begründung Eigenbedarf für Sohn nach Studium. Nun wurde die untere Wohnung frei, diese wurde mir nicht angeboten trotz persönlicher Nachfrage beim VM. Mein VM hat das ganze Haus bzw beide Wohnungen getrennt bei Immobilienscout zur Vermietung angeboten (habe dieses ausgedruckt) da mein VM davon ausging dass der befristete Mietvertrag bis Ende 2016 ausläuft, hatte meinen VM drauf angesprochen, er hat das Mietangebot bei Immoscout entfernt und nur die frei gewordene untere Wohnung neu vermietet. Meine Frage: Somit entfällt doch der angegebene Befristungsgrund und mein Mietvertrag ist unbefristet, richtig? Muss ich nun trotzdem 4 Monate vor Vertragsende nach dem bestehenden Befristungsgrund meines VM nachfragen oder kann ich gleich den unbefristeten Vertrag verlangen? Kann mein VM auch angeben dass ich nicht möchte dass der Vertrag unbefristet weiter läuft.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Bitte beachten sie zunächst, dass der Mietvertrag nur in dem Fall befristet geschlossen wurde, dass ihnen bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt wurde, das ein befristeter Vertrag zu Stande kommt und wie dies begründet ist. Sollten die Absprachen bezüglich des Eigenbedarfes nur mündlich vorgenommen worden sein, besteht ohnehin ein unbefristeter Vertrag ( § 575 Abs. 1 BGB am Ende) und sie müssen gar nichts unternehmen.

Nach § 575 BGB könnte die Befristung des Mietvertrages entfallen, so dass sie eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen können (Abs. 3).

Grundsätzlich fällt die Befristung jedoch nur weg, wenn der Befristungsgrund ( hier der Eigenbedarf) wegfällt. Ob dies in ihrem Fall tatsächlich so ist, läßt sich nicht sicher bestimmen, auch wenn es so aussieht, weil der Vermieter das Haus neu vermieten möchte.

Um hier Sicherheit zu erhalten sollten sie ihren Mieter schleunigst auffordern, ihnen nach § 575 Abs. 2 BGB Auskunft darüber zu geben, ob der Befristungsgrund noch besteht. Dies hat er binnen Monatsfrist zu tun, daher ist es ganz doll wichtig schnell
zu handeln. Sie sollten in dieses Schreiben sofort aufnehmen, dass sie auf den Wegfall des Grundes wegen der Vermietversuche tippen und stichhaltige Nachweise für das Vorliegen eines etwaigen Befristungsgrundes fordern. Zudem sollten sie sofort geltend machen, dass der Sohn auch in die andere Wohnung ( die leerstehende) ziehen kann, so dass die Aufgabe ihrer Wohnung nicht mehr notwendig ist. Bitte heben sie die ausgedruckten Inserate gut auf.

a)Antwortet er binnen der Monatsfrist nicht, so können sie eine Verlängerung für das Mietverhältnis um die Verzögerungszeit fordern. ( Einfach schriftlich die Verlängerung verlangen). Ist die Auskunft nicht konkret genug - es muss sich dem Schreiben einwandfrei entnehmen lassen, ob der Grundnoch besteht und ab wann genau- so verzögert sich der Auszug bis zur eineindeutigen Auskunft. Achtung : In engen Grenzen dürfen die Gründe ausgetauscht werden, allerdings nur wenn der Inhalt grundsätzlich gleich bleibt. Sprich bei ihnen wäre es möglich , wegen Eigenbedarf für eine andere (verwandte) Person geltend zu machen, aber eben nicht die Umwandlung in Werkswohnungen oder ähnliches.

b) Gibt der Vermieter ihnen ein falsche Auskunft ( sie sollten gleich nach einem Nachweis fragen), könnte man den Anspruch natürlich gerichtlich geltend machen, dies wird allerdings dauern, und zwar höchstwahrscheinlich bis nach Auszug. Einem einstweiligen Rechtsschutz würde ich hier keinen Erfolg prognostizieren, da hier die Hauptsache vorweggenommen wird, wenn man beantragt festzustellen, dass das Mietverhältnis fortbesteht. Man müsste hier also extrem vorsichtig und kreativ beim Antrag sein. Unabhängig hiervon steht ihnen aber
bei falscher Angabe ein Schadenersatzanspruch ( z.B. Umzugskosten, höhere Mietkosten) zu. Bitte beachten sie hier, dass zwar der Vermieter den Befristungsgrund beweisen muss, sie aber den Schaden darlegen müssen.

c) Sollte ihr Vermieter zugeben, dass der Befristungsgrund weggefallen ist, so haben sie einen Anspruch auf Entfristung des Mietverhältnisses. Dies können sie also verlangen und bei Nichtreaktion auch gerichtlich geltend machen.

d) Sollte der Befristungsgrund noch bestehen, aber erst zu einem späteren Zeitpunkt aktuell werden, so können sie verlangen, dass das Mietverhältnis fortgesetzt wird, bis der Befristungsgrund eintritt.

e) In Anbetracht der kurzen Zeit die ihnen bleibt, bliebe noch die Möglichkeit - und es wäre wohl auch das Schlaueste- mit dem Verlangen anzufangen (aber juristisch sauber ist dies natürlich nicht). Dies funktioniert da Abs. 3 nicht das Getendmachen der Auskunft voraussetzt.

Sie teilen dem Vermieter also schleunigst mit , dass aus ihrer Sicht der Befristungsgrund weggefallen ist, da der Vermieter die Wohnungen nach Ende des Zeitmietvertrages neu vermieten wollte. Somit kann ein Eigenbedarf nicht vorliegen. Sie verlangen also sofort die unbefristete Fortsetzung des Mietverhältnisses. Hier stellen sie den Vermieter vor vollendete Tatsachen,so dass er - hoffentlich- schneller als binnen einen Monat reagiert, wenn seine Interessen gegenläufig sind.

Sie brauchen hier nämlich eine schnelle Sicherheit, so dass sie wissen woran sie sind. Fakt ist nämlich auch, dass ihr Mietvertrag fristgerecht endet, falls der Vermieter noch Eigenbedarf darlegen und nachweisen kann. Er kann sie ab diesem Zeitpunkt also auf Räumung verklagen.

!!!!Das "Verlangen", bedeutet stets dass sie ihren Anspruch schriftlich gegenüber dem Vermieter geltend machen und zwar auf jeden Fall vor dem Vertragsende. Tun sie dies nicht, endet der Mietvertrag auch bei Wegfall des Grundes!!!!

Fazit:
Ihnen bleiben 2 Wege:
a) Ihr erster Schritt ist heute schriftlich und nachweisbar Auskunft vom Vermieter zu verlangen, ob der Befristungsgrund ( Eigenbedarf des Sohnes) noch vorliegt.

Der nächste Schritt ist das Verlangen, den Zeitmietvertrag zu verlängern oder das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortzusetzen.

b) Sie senden schnellstmöglich das Verlangen auf den unbefristeten Mietvertrag ab, und hoffen, dass der Vermieter nichts gegenteiliges behaupten kann, da ohne dieses Verlangen der Mietvertrag zum Ablaufdatum endet.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 16.11.2016 | 16:12

Vielen Dank für Ihr Antwort.
Die Situation ist aber wie folgt, mein Mietvertrag läuft bis 31.12.17, somit kann ich frühestens September17 nachfragen ob der Befristungsgrund noch besteht oder ist es möglich da jetzt schon vorzugehen?
Vielen Dank

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 16.11.2016 | 16:41

Hallo, gerne beantworte ich die Frage.

Sorry, mein Fehler, ich war von einem Ende 2016 ausgegangen und muss zugeben dies falsch gelesen zu haben. Entschuldigen sie bitte.

Es ist absolut richtig, dass sie das Verlangen erst 4 Monate vor Fristende geltend machen können. Insofern scheidet die oben genannte Schnellvariante aus.

Ich würde ihnen empfehlen, dann schon kurz vor September 2017 die Auskunft zu fordern, denn ein verfrühtes Verlangen muss als Verlangen zum zusläsigen Zeitpunkt ausgelegt werden. So eröffnen sie sich einen möglichst breiten Handlungsspielraum, weil sie die Antwort bereits zum 01. Oktober haben müssen, da ihr Schreiben ja ab 01.September zulässig vorlag.

mit freundlichen Grüßen

Doreen Prochnow


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Bewertung des Fragestellers 16.11.2016 | 16:59

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