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Enorme Geruchsbelästigung in Mietwohnung


| 24.08.2005 11:15 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle



Guten Tag,
am Wochenende bin ich in meine neue Mitwohnung gezogen.
Diese ist ein komplett renovierter Altbau aus den 20ern.
Renoviert wurden:
• neue Türen
• Tapeten wurden entfernt, Rauputz aufgetragen und gestrichen
• Holzdecke abgeschliffen und gekalkt
• Linoleum und Teppichboden entfernt, original Holzboden abgeschliffen und neu versiegelt.

Zum Zeitpunkt als ich die Wohnung besichtigt habe, war diese noch nicht fertig Renoviert. Die Fenster waren jedes Mal weit geöffnet, zudem auch immer schönes Wetter, so das der Hauptmangel nicht auffiel.

Vor ca. fünf Monaten Verstarb der Vormieter in der Wohnung. Erst nach ca. zwei Wochen, wurde man durch die enorme Geruchsbelästigung darauf Aufmerksam. Beim öffnen der Wohnung stellte sich diese als total Verwahrlost heraus, die Wände von Nikotin durchtränkt, teilweise Verschimmelt und verstockt.

Jetzt nach meinem Einzug stelle ich fest, dass aus den Wänden in der Küche, im Wohnzimmer, Hausflur und im Bad der Nikotingeruch in starken Schwaden dringt. Bei geschlossenem Fenster, wird der Geruch nach kurzer Zeit eklatant heftig.

Im Schlafzimmer kommt noch ein nicht definierbarer Geruch dazu, der vermutlich vom Verstorbenen herrührt. Eine Nutzung des Raumes ist nicht möglich. Momentan Schlafe ich im Wohnzimmer. Mittlerweile haben alle Möbel und Kleidungsstücke zumindest den Nikotingeruch angenommern.

Dieser Mangel ist mir wie gesagt jetzt nach meinem Einzug erst aufgefallen. Vom Vermieter wurde die „Vorgeschichte“ der Wohnung nie Erwähnt. Auch wurde ich auf die Geruchsentwicklung in der Wohnung nicht aufmerksam gemacht.

Meine Fragen:
• Kann ich die Miete mindern? Wenn ja um Wieviel?
• Ist es möglich eine ausserordentliche Kündigung auszusprechen? Es gibt einen normalen Mietvertrag mit 3 Monaten Kündigungsfrist.
• Kann ich den Mietraum sofort verlassen und die Mietzahlung einstellen? Mittlerweile habe ich einen anderen Wohnraum gefunden zum 15.09.05.
• Da der offensichtliche Mangel verschweigen wurde, kann ich eventuell Schadensersatz oder ähnliches verlangen? Z.B. nur durch das Abbestellen der geplanten Einbauküche entstehen mir Kosten von 350€.

Für eine baldige Antwort bedanken wir uns im voraus.
Mit freundlichen Grüßen LR
Sehr geehrter Ratsuchender,


eine Mietminderung ist möglich, wenn Sie vorab den Vermieter zur Beseitigung der Mängel (Geruchsbelästigung) mit einer Frist aufgefordert hätten und der Vermieter den Mangel dann nicht abgestellt hat.

Wenn dieses der Fall war - das läßt sich aus der Frage nicht entnehmen - können Sie um 33% der Warmmiete nach Fristablauf mindern (AG Köln WM 89, 234; AG Bochum WM 79,74).


Eine fristlose Kündigung ist dann möglich, wenn es Ihnen nicht mehr zumutbar ist, die gesetzliche Kündigungsfrist einzuhalten. Nur extreme Geruchsbelästigungen -die Sie im Streitensfall auch nachweisen müssen- können zur Abkürzung der Kündigungsfrist und fristlosen Kündigung führen (LG Essen ZMR 2000, 302; OLG Düsseldorf ZMR 94, 402).

So wie Sie es schildern, dürften die Voraussetzungen vorliegen. Ich muss aber darauf hinweisen, dass diesbezüglich keine abschließende Einschätzung erfolgen kann (siehe auch Button "Hilfe"), so dass es hier ratsam ist, einen Kollegen vor Ort sofort aufzusuchen. Dieses sollte dann auch ggfs. einen Sachverständigen beauftragen, um die Intensität der Geruchsentwickung feststellen zu lassen. Mehr kann ich hierzu in diesem Forum nicht schreiben, da hier die individuelle Bertung sicherlich gefordert ist.



Bezüglich des Schadensersatzes sehe ich derzeit wenig Chancen. Anders als bei der Minderung kommt es hier auf ein Verschulden des Vermieters an. Sie schildern, dass offenbar eine Komplettsanierung stattgefunden hat. Da der Geruch aber noch nicht beseitigt worden ist, liegt zwar ein Mangel vor, aber mE. kein Verschulden des Vermieters. Was hätte er anders machen können? Wenn sogar der Putz entfernt worden ist, sehe ich hier kein Verschulden.

Etwas anderes wäre es nur, wenn dem Vermieter NACH der Renovierung bekannt gewesen ist, dass die Geruchsbildung nicht beseitigt worden ist. Diese Kenntnis müssen Sie aber ebenfalls im Streitensfalle nachweisen, was schwer werden kann, solange keine objektiven Anhaltspunkte bestehen, die die Kenntnis des Vermieters herleiten könnten.

Vielleicht sollten Sie einmal mit den beteiligten Firmen sprechen; daraus könnte sich etwas ergeben. Wenn Sie den Nachweis dann führen können, könnten Sie dem Grund nach Schadensersatzansprüche geltend machen, die sogar noch weiter gehen könnten als das von Ihnen genannte Beispiel (Umzugskosten, höherer Mietzins, Zinsen).

Aber auch dazu sollten Sie unbedingt einen Kollegen vor Ort aufsuchen, da das Forum die Individualberatung nicht ersetzen kann.





Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle

Nachfrage vom Fragesteller 25.08.2005 | 10:35

Sehr geehrte Frau True-Bohle,
vielen Dank für Ihre schnelle und ausführliche Antwort.

Zu ein paar Ihrer Ausführungen habe ich noch Fragen.

Das Beseitigen des Mangels, nach meiner Aufforderung, war für den Mieter bisher nicht möglich da ich ja erst seit
einer Woche diese Wohnung bewohne und Ihn nicht Informiern konnte da er sich im Urlaub befindet. Wie und wann spätestens muss die Aufforderung zur Beseitigung erfolgen?
Schriftlich per Einschreiben? Oder genügt ein Gespräch mit Zeugen Vorort?

Muss ich Fristen einhalten, für die Beseitigung des Mangels?
Jedoch gibt es ausser dem weiteren Auslüften lassen des Mauerwerkes keine andere Option den Mangel zu beseitigen.

Dem Vermieter ist der Umstand bekannt, dass die Nutzung des Wohnraumes durch die
Geruchsentwicklung auch nach der Renovierung eigentlich nicht möglich ist.
Die Geruchsentwicklung war mit der Haupgrund für die komplette Sanierung. Diese ist leider
vom Vermieter in kompletter Eigenregie ausgeführt worden, so dass keine Firma bei der Renovierung
beteiligt war, welche das Abstellen bezeugen kann.

Meiner Einschätzung nach genügt der Umstand in der Wohnung für eine fristlose Kündigung.
Muss diese schriftlich Erfolgen? Unter welchen Angaben?
Ebenfalls per Einschreiben oder gleich über einen Kollegen Vorort?


Mein erstes Ziel ist der Versuch eine einvernehmliche Lösung zu finden, so das ich ab
dem 15.09. ausziehen kann. Als sog. "Mietminderung" sehe ich die Möglichkeit bis dorthin
keinen Mietzins zu Bezahlen.


Vielen Dank für Ihre Bemühungen vorab.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 25.08.2005 | 10:47

Die Aufforderung sollte sofort mit Einschreiben/Rückschein erfolgen. Ein Gespräch ist zwar auch möglich; es birgt aber die Gefahr, dass Zeugen (der schlechteste Beweis) sich nach Monaten nicht mehr genau erinnern können.

SIE brauchen den Mangel nicht beseitigen; das ist Vermieterpflicht.

Wenn dem Vermieter auch NACH Renovierung bekannt gewesen ist, dass die Wohnung unbewohnbar ist, steht neben dem Recht zur fristlosen Kündigung auch die Anfechtung ernsthaft zur Debatte.

Für Anfechtung und fristlose Kündigung (beides schriftlich per Einschreiben/Rückschein!!) sollten Sie einen Kollegen vor Ort aufsuchen, da Sie ansonsten Gefahr laufen, Ihrer Rechte wegen formalrechtlichen Fehlern verlustig zu werden.

Hier rate ich das DRINGEND dazu, unverzüglich einen Kollegen vor Ort aufzusuchen.

Eine einvernehmliche Lösung wäre sicherlich der beste Weg.


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