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Energieausweis lt EnEV - Haftung bei Fehlen der Modernisierungsempfehlungen


| 07.09.2017 17:40 |
Preis: 43,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von



Eine Frage zur Energieverordnung und der lt. Gesetz verordneten Heizungsmodernisierung:
Habe im Herbst 2016 ein gut erhaltenes Einfamilienhaus im gehobenen Standard aus Baujahr 1984 erworben. Neben einem optisch ansprechenden Zustand waren bestimmte Modernisierungsstandards für die Bewertung des Preis-Leistungsverhältnisses und damit die Kaufentscheidung ausschlaggebend. Hierzu gehörte die funktionierende effizient arbeitende Heizung. Da ich kein Fachmann bin, habe ich mich vor Kauf auf den im Exposee enthaltenen und aus Nov. 2015 stammenden Energieausweis verlassen, der bereits damals "zum Zwecke des Verkaufes" erstellt wurde, gültig bis 2025. Die alte Ölheizung aus 1984 kommt dabei sehr gut weg und wird mit einem Verbrauch von 88 KWh je m2 je Jahr in die mittlere Kategorie C eingeordnet (Der Text dazu lautet: "EFH energetisch gut modernisiert".) Hinweise auf Mängel oder ggf. greifende gesetzliche Auflagen im Falle des Verkaufes gibt es dort nicht.
Nun bin ich Eigentümer geworden, auch der Notarvertrag etc enthalten keinerlei Hinweise auf die automatisch in 2 Jahren ab Kauf verpflichtende Heizungsmoderniserung (was ich erst jetzt weiß).
In diesem Sommer kommt der Schornsteinfeger, in Personalunion auch der bevollmächtigte Bezirksschornsteinfeger zur Feuerstättenschau und bestätigt erneut die mangelfreie Funktion der Heizung, allerdings mit Kategorie D. Gleichzeitig verweist er auf die EnEV und mahnt die Heizungsmodernisierung innerhalb 2 Jahren ab Kauf an. Anhand der nun vorliegenden Unterlagen stelle ich fest, dass dieser Schornsteinfeger auch identisch mit dem Energieberater ist, der 2015 den Ausweis erstellt hat. Der Unterschied Kat. C zu D stört mich überhaupt nicht, allerdings:
Hat nicht ein Energieberater bei der Erstellung des Energieausweises die Verpflichtung, für den Fall des Verkaufs des EFH mit einer mehr als 30 Jahre alten Heizungsanlage beim Eigentümerwechsel auf das Auslaufen der Betreibergenehmigung hinzuweisen (Par. 20 EnEV)? Nun bekommen wir von der gleichen Person 2016 ein Schriftstück ausgehändigt, welches uns bis 2018 (2 Jahre nach Kauf) die Erneuerung der Heizung abverlangt.
Das Gesetz EnEV ist mir (jetzt) klar. Hätte aber nicht bereits in dem Energieausweis darauf hingewiesen werden müssen? Welchen Zweck hat ansonsten ein solcher Ausweis, wenn er vom Laien gelesen wird als "Heizung ist ok" und in 2 Jahren stimmt das nicht mehr, obwohl es für den Fachmann vorhersehbar war. Habe ich eine Chance in Form Schadenersatz wegen Unvollständigkeit des Energieausweises und wenn ja, muss ich mich an den Energieberater / Schornsteinfeger wenden oder den Alteigentümer / Verkäufer
Vielen Dank

Einsatz editiert am 08.09.2017 13:32:58
09.09.2017 | 12:40

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Der Alteigentümer ist für die Angaben im Energieausweis nicht verantwortlich und kann daher nicht in Haftung genommen werden. Dies kann nur anders sein, wenn der Eigentümer falsche Angaben liefert und diese in den Energieausweis aufgenommen werden. Ob falsche Angaben zu einer Haftung des ehemaligen Eigentümers führen können, ist auch in der Rechtsprechung streitig, weil der Energieberater eigene Prüfpflichten hat.

Eine Haftung des Alteigentümers käme eventuell noch in Betracht, wenn der Alteigentümer auf Ihre Nachfrage, ob die Heizung ausgetauscht werden müsste, Ihnen versichert hat, dass diese zeitlich unbefristet weiter genutzt werden kann. Diese Aussage müsste allerdings durch Zeugen belegt werden können. Ich gehe nicht davon aus, dass es eine solche Zusicherung gegeben hat.

Daher käme im vorliegenden Fall für eine Haftung alleine der Aussteller (Schornsteinfeger) in Betracht. Falsche Angaben sind nicht in dem Enegieausweis enthalten, unterstellt die angegebenen Werte sind zutreffend.

Richtig ist, dass der Energieausweisaussteller nach § 20 EnEV verpflichtet ist, dem Eigentümer mögliche Modernisierungsmöglichkeiten aufzuzeigen. Diese Verpflichtung besteht nicht bei Neubauten oder energetisch sanierten Gebäuden.

Wie bereits der Wortlaut der Vorschrift zeigt, wird der Austeller für den Eigentümer des Gebäudes und nicht für potentielle Käufer tätig. Für den ehemaligen Eigentümer bestand bzw. besteht gegebenenfalls keine Pflicht zur Erneuerung der Heizungsanlage. Daher und weil die Heizung zum Zeitpunkt der Begutachtung energetisch in Ordnung war, musste die Verpflichtung, die Heizung nach Veräußerung innerhalb von 2 Jahren durch den Erwerber auszutauschen, nicht als Modernisierungsempfehlung aufgenommen werden.

Eine Haftung käme auch hier nur in Betracht, wenn der Schornsteinfeger im Rahmen des Verkaufes einen Vertrauensschutz auf die weitere unbefristete Nutzung der Heizungsanlage Ihnen gegenüber erzeugt hat. Der fehlende Hinweis im Energieausweis bzw. in dem dazugehörigen Formblatt ist leider nicht ausreichend.

Sie können leider weder gegenüber dem Alteigentümer noch gegenüber dem Schornsteinfeger erfolgreich Ansprüche durchsetzen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Ralf Hauser, LL.M.
Fachanwalt für Verkehrsrecht, Fachanwalt für Arbeitsrecht

Nachfrage vom Fragesteller 09.09.2017 | 13:20

Danke für das ernüchternde Ergebnis. Der von Ihnen benannte Vertrauensschutz sollte doch aber gegenüber dem Staat / Gesetzgeber bestehen, denn der Sinn solcher Energieausweise verpflichtend "Zum Zwecke des Verkaufes" erstellt, ist dann doch käuferirreführend. Vielleicht lohnt es als Sammel- oder Musterklage beim BVVG?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.09.2017 | 13:47

Sehr gerhrter Fragesteller,

Ich weiß, dass das Ergebnis leider ernüchternd ist. Ich halte auch die Modernisierungspflicht beim Erwerb für sehr bedenklich.
Ich glaube nicht, dass eine Klage in irgendeiner Form Aussicht auf Erfolg hat. Der Energieausweis als solches ist meiner Meinung nach auch nicht zu beanstanden. Aber die Verordnung und insbesondere die Rechtsfolgen bei Verstößen gegen das EnEV sind unzureichend geregelt, was auch Ihr Fall zeigt. Aber mit heutiger Gesetzes- bzw. Verordnungslage werden Sie keinen Anspruch gegen den Aussteller des Energieausweises mit Erfolg geltend machen können.

Mit freundlichen Grüßen

Ralf Hauser, LL.M.
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 09.09.2017 | 13:50


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