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Endrenovierungskosten-bin ich zur Zahlung verpflichtet?


| 29.04.2006 22:33 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Guten Abend,

ich habe das folgende Problem:

Ich habe meine Wohnung zum 30.03.2006 gekündigt. Meine Vermieterin verlangt nun anteilige Renovierungskosten, die ich nicht bereit bin zu zahlen.

Sachverhalt/vertragliche Grundlagen

Ich bin im Herbst 2004 in die Wohnung gezogen und habe sie zum 30.03.2006 gekündigt. Meine Mietdauer betrug demnach 1,5 Jahre.

Vor Übergabe der Wohnung habe ich die Wände der Wohnung geweißt. Zu einem weitergehenden Weißen habe ich mich nicht verpflichtet gesehen.

Per 29.03.2006 fand die Wohnungsübergabe statt. Der Ehemann meiner Vermieterin, der für Sie stellvertretend gekommen ist, meinte bereits zu diesem Termin, dass die Wohnung nicht fachgerecht geweißt wurde. Er gäbe sich damit nicht zufrieden und würde im Nachgang fachgerechte Malerarbeiten nachholen lassen.

Das hat er wohl auch getan, ausweislich des mir vorliegendem Kostenvoranschlages. Die Vermieterin berechnet mir nun anteile Renovierungskosten und bezieht sich auf folgenden Paragraph des Mietvertrages:

§ 9 Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache

(1) ...pflegliche Behandlung...

(2) Der Mieter verplichtet sich, die Schönheitsreparaturen an Wänden und Decken der

-Küchen, Bäder, Duschräume alle 3 Jahre,
-Wohn-und Schlafräumen, Flure, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre,
-sonstige Räume alle 7 Jahre,
jeweils gerechnet vom Beginn des Mietverhältnisses fachgerecht auszuführen.

...

Endet das Mietverhältnis vor Ablauf dieser Fristen und hat der Mieter im letzten Jahr vor Beendigung die Schönheitsreparaturen nicht ausgeführt, trägt er einen prozentualen Anteil an den Renovierungskosten. Dieser bemisst sich nach dem Verhältnis des Zeitraumes der Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit zum vollen Renovierungsturnus und wird im Zweifel auf Grund des Kostenvoranschlages eines vom Vermieters auszuwählenden Malerfachgeschäftes ermittelt.

Zur Beendigung des Mietverhältnis ist in § 11 des MV geregelt:

Die Mieträume sind bei Beendigung der Mietzeit gesäubert und mit sämtlichen Schlüsseln zu übergeben. § 9 (2) bleibt unberührt.

Nun.

Nach eigener Recherche war ich bislang der Ansicht, dass diese Regelungen zum Einem auf Grund der "starren Fristen", zum Anderem auf Grund des "Summierungseffektes" ungültig seien. Nun habe ich wiederum eine vielzahl von Urteilen gelesen, und weiß eigentlich überhaupt nicht mehr woran ich bin. Denn die Unwirksamkeit der Starren Fristen finde ich nur noch im Zusammenhang mit einem Formularmietvertrag. Mein Mietvertrag ist eher "selbstgebastelt".

Daher bitte ich höflich meine folgenden Fragen zu beantworten:


Sind die vertraglichen Regelungen zur Beendigung des Mietverhältnisses und zur Ausführungen der Schönheitsreparaturen unwirksam, oder nicht?

Stimmt es nicht, dass ich nach aktueller Rechtsprechung, insbesondere bei einer Mietdauer von nur 1,5 Jahren und einer wenigeren als gewöhnlichen Abnutzung, gerademal zu einer "besenreinen" Übergabe verplichtet bin?

Im Übergabeprotokoll wurden als Mängel die nicht fachgerecht ausgeführten Malerarbeiten festgehalten. Eine spätere Verpflichtung zur Zahlung von Renovierungskosten oder Behebung jedoch nicht-kann der Vermieter dennoch die Kosten weiterbelasten?
Auf dem Übergabeprotokoll wurde abschließend festgehalten, dass die Wohnung gesäubert übergeben wurde. Ist damit nicht die Sache zwar und Festhalten der Mängel, jedoch durch beiderseitige Unterzeichnung, erledigt?

Ich bedanke mich recht herzlich für Ihre Antwort.

Herzliche Grüße

Sehr geehrte Ratsuchende,
sehr geehrter Ratsuchender,

ich bedanke mich für Ihre Anfrage, die ich wie folgt nach Ihren Angaben beantworten möchte.

Bei Ihnen handelt es sich in Ihrem Mietvertrag eindeutig um eine Schönheitsrepara-turklausel mit einem starren Fristenplan ohne Bezug auf die Notwendigkeit derselben.
Eine solche Klausel ist vom BGH für unzulässig erklärt worden, da diese den Mieter unangemessen benachteiligt.
Nicht endgültig geklärt war, wenn eine Schönheitsreparaturklausel, die starre Fristen zum Inhalt hatte, eine so genannte Abgeltungsklausel wie bei Ihnen enthielt.
Ein Senat des BGH hatte in diesem Zusammenhang mal den Mietvertrag der Eigentümerschutzgemeinschaft Düsseldorf zu überprüfen und diese Abgeltungs-klausel für wirksam erklärt.
Dies hat sich seit letzter Woche grundsätzlich geändert, nachdem der BGH auch bezüglich der Abgeltungsklausel die Wirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel heranzieht.
Ist somit die Durchführung der Schönheitsreparaturen wegen des Vorliegens von starren Fristen unwirksam, wirkt sich dies eigentlich konsequenterweise auch auf die Abgeltungsklausel aus.

Aus diesem Grunde sind anteilige Zahlungen wegen etwaiger Nichtfälligkeit der Schönheitsreparaturen durch Sie nicht zu entrichten.


Ich hoffe, Ihnen im Rahmen dieser Erstberatung weitergeholfen zu haben.

Ich darf Sie bitten, von der einmaligen Rückfrage Gebrauch zu machen, um Missverständnisse bzw. Ergänzungen noch vornehmen zu können.


Mit freundlichen Grüßen
Bernd Zahn
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 29.04.2006 | 23:14

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt Zahn,

vielen lieben Dank für die Prompte - und vorallem zufriedenstellende - Beantwortung meiner Frage.

Abschließend hätte ich gern noch gewusst, wie ich mich am besten verhalte, insbesondere in Bezug auf die noch an mich ausstehende Rückzahlung der Mietkaution.

Die Vermieterin bittet in Ihrem Schreiben um Zahlung der anteiligen Kosten, sodass danach meine Mietkaution zur Rückzahlung freigegeben werden kann. Die Aufrechnung mit einer noch auszuzahlenden Kaution darf sie doch nur bei rechtskräftigen Forderungen, oder?

Nochmals recht herzlichen Dank für Ihre Bemühungen!

Beste Grüße

Julia

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.04.2006 | 23:24

Sehr geehrte Fragestellerin,

hinsichtlich der Rückzahlung der Kaution muss ich Ihnen leider mitteilen, dass die Vermieterin diese bis zu einem halben Jahr nch Rückgabe der Mietsache zurückhalten kann, um gg.noch nach aufrechenbaren Ansprüchen zu "fahnden".
Entgegen Ihren Vortrags muss ich Ihnen leider mitteilen, dass die Aufrechnung durch die Vermieterin nicht nur mit rechts-kräftig festgestellten Forderungen möglich ist, sondern auch mit solchen,die materiell noch nicht geklärt sind.
Somit müssten Sie in einem derartigen Falle eine sogenannte Kautionsklage einreichen, um gerichtlich feststellen zu lassen, dass die etwaigen Forderungen der Vermieterin haltlos sind.
Das wie oben angeführte Zurückhalten der kautionist schon deswegen möglich, da ggf. noch Betriebskosten für das beendete Mietverhältnis abzurechnen sind.

Ich hoffe, Ihnen mit meinen weiteren Ausführungen zu Ihrer Zufriedenheit gedient zu haben, auch wenn das Gelesene sicher
nicht vollumfänglich Ihren Geschmack finden wird.

Mit freundlichen Grüßen
Bernd Zahn
Rechtsanwalt

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