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Endrenovierungsklausel im Formularmietvertrag

| 22.08.2010 14:29 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Hallo,

folgender Tatbestand: Ich wohne seit 3 Jahren in einer Wohnung. Beim Auszug geht es jetzt um die Endrenovierung. Grundsaetzlich hatte ich wenige Probleme mit den Vermietern (bis auf intransparente Nebenkostenabrechnung ohne Belege etc.).

Wie ist der folgende Standardvertrag zu werten?

a) Der Mieter ist verpflichtet, auf seine Kosten die Schoenheitsreparaturen in den Mietraeumen, wenn erforderlich, fachgerecht auszufuehren. Schoenheitsreparaturen umfassen das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Waende und Decken, das Streichen der Fussboeden, Heizkoerper einschliesslich Heizrohre, der Innentueren sowie der Fenster und Aussentueren von innen. In gleicher Weise hat der Mieter auch die Renovierung der Fussleisten durchzufuehren. Naturlasiertes bzw. naturbelassenes Holzwerk darf nicht mit Farbe behandelt werden. Die Zeitfolge betraegt im allgemeinen> Bei Kuechen, Baedern und Duschen 3 Jahre, bei Wohn-und Schlafraeumen, Fluren, Dielen und Einzeltoiletten 5 Jahre, bei allen uerigen Raeumen 7 Jahre. Diese Zeitfolgen werden berechnet vom Zeitpunkt des Beginns des Mietverhaeltnisses zw soweit Schenheitsreparaturen nach diesem Zeitpunkt von dem Mieter fachgerecht durchgefuehrt worden sind, von diesem Zeitpunkt an.[Tepichklausel – kein Tepich vorhanden]
b) Der Mieter ist auch bei Beendigung des Mietverhaeltnisses verpflichtet, Schoenheitsreparaturen nach Bedarf durchzufuehren, wenn die Zeitfolgen nach Paragraph a) seit der Uebergabe der Mietsache bzw seit dem letzten durchgefuehrten Schoenheitsreparaturen verstrichen sind.
c) Bei Beendigung des Mietverhaetnisses hat der Mieter die Wohnung in fachgerecht renoviertem Zustand zu uebergeben. Weist der Mieter jedoch nach, dass die letzten Schoenheitsreparaturen innerhalb der obegennanten im allgemeinem dargestellten Zeifolgen – zurueckgerechnet vom Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhaeltnisses – durchgefuehrt worden sind, und befindet sich die Wohnung in einem ener normalen Abnutzung etsprechenden Zustand, som muss er anteiig den Betrag an den Vermieter zaheln, der aufzuwenden waere, wenn die Wohnung im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung renoviert wuerde; dasselbe gilt, wenn und soweit die Vertragsbeendigung die oigen Zeitfolgen seit Beginn des Mietverhaeltisses noch nicht vollendet sind. Als Preisgrundlage gilt das Angebot einer anerkannten Firma. Der Mieter kann die Zahlungsverpflichtung dadurch abwenden, dass er die Schoenheitsreparaturen is ur Beendigung des Mietverhaeltnisses fachgerecht durchfuehrt oder durchfuehren laesst.
d) [Duebelentfernung soweit nicht zur Nutzung noetig]

X. Kommt der Mieter seinen Verpflichtungen trotz Aufforderung mit Fristsetzung nicht nach, so kann der Vermieter Schadenersatz statt Leistung verlangen. Diese Rechte stehen dem Vermieter auch zu, wenn das Verhalten des Mieters ergibt, dass von seiner Seite eine endgueltige Erfuellungsverweigerug vorliegt.
Separater Paragraph: Sondervereinbarungen (im gleichen Formularvertrag, vom Makler im Vorfeld vor der Unterschrift schon fertig handschriftlich zugefuegt – Vertrag wurde vor Unterschriftstermin nicht zur Verfuegung gestellt): [andere]; Die Wohnung wird, in Absprache mit dem Vermieter, unrenoviert jedoch in neuwertigem Zustand uebernommen und ist bei Auszug in fachgerecht renovierten Zustand zurueckzugeben.

Die handschriftliche Klausel (zweite Teil) steht bei dem Nachbarn genauso drin (auch handschriftlich).

Frage:
Was sind die Auswirkungen der Klauseln? Muss tatsaechlich renoviert werden, ist die anteilige Klausel gueltig oder hat die handschriftliche alles ueberschrieben? Ich moechte einfach verstehen, was die rechtliche Regelung waere.

Vielen Dank.
22.08.2010 | 18:06

Antwort

von


(266)
Am Wissenschaftspark 29
54296 Trier
Tel: 06514628376
Web: http://www.zimmlinghaus.de
E-Mail:

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:

Die Ausführungen der Punkte a), b) und c) sind rechtlich zulässig, weil es sich hier nicht um starre Renovierungsfristen handelt. Starre Renovierungsfristen wären unzulässig, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligen. Ausschlaggebend wäre hier die Formulierung "mindestens alle x Jahre".

Davon ist in Ihrem Mietvertrag aber nicht die Rede. Kennzeichend hierfür ist die Formulierung "im Allgemeinen". Da Sie 3 Jahre lang in der Wohnung gelebt haben, müssten Sie also Küche, Bad und Dusche vollständig renovieren, für die anderen Räume müssten Sie den anteiligen Betrag an den Vermieter bezahlen, wie es unter Punkt c) ausgeführt wird.

Ich weise Sie in diesem Zusammenhang darauf hin, dass Sie selbst einen Kostenvoranschlag erstellen lassen können, wenn Ihnen der vom Vermieter präsentierte Kostenvoranschlag zu hoch erscheint. Wichtig ist dabei, dass der Kostenvoranschlag von einer Fachfirma stammt. Maßgeblich für die anteilige Berechnung der Summe, die von Ihnen für die Renovierung an den Vermieter zu zahlen ist, muss dann der preisgünstigere Kostenvoranschlag sein. Sollte der Vermieter lieber die von ihm ausgewählte Fachfirma beauftragen, muss er die Differenz zwischen den beiden Kostenvoranschlägen aber selbst bezahlen und kann dies nicht auf Sie abwälzen.

Meiner Einschätzung nach ist die "Sondervereinbarung", die vom Makler hinzugefügt worden ist, unwirksam. Unwirksam ist sie zunächst dann, wenn es sich auch hier um eine sogenannte Formularklausel handelt. Um eine Formularklausel handelt es sich, falls der Vermieter Ihnen diese Sondervereinbarung zur Unterzeichnung vorgelegt hat, ohne Sie, den Mieter, darauf hingewiesen hat, dass über diese Klausel Verhandlungsbereitschaft besteht. Sofern dies alles nicht geschehen ist, kann diese Klausel als normaler Bestandteil eines Formularmietvertrages angesehen werden und nicht als wirksame Sondervereinbarung. Eine Endrenovierungsklausel im Formularmietvertrag ist unwirksam, da auch hier der Mieter unangemessen benachteiligt wird. Dies hat der BGH 2007 entschieden.

Sie werden also nur anteilig renovieren bzw. nur die anteiligen Kosten für die Renovierung bezahlen müssen.

Abschließend weise ich Sie darauf hin, dass im Rahmen dieser Plattform nur eine erste Einschätzung des Sachverhalts, basierend auf Ihren Angaben, erfolgen kann. Sollten hier Informationen hinzugefügt oder weggelassen worden sein, kann die rechtliche Beurteilung völlig anders aussehen.

Ich wünsche Ihnen noch einen schönen Sonntag!

Mit freundlichem Gruß

Thomas Zimmlinghaus
Rechtsanwalt


Bewertung des Fragestellers 24.08.2010 | 18:52

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Stellungnahme vom Anwalt:
Bezugnehmend auf die Bewertung der Ausführlichkeit denke ich, dass meine Beantwortung dem Sachverhalt und dem Einsatz absolut angemessen war. Die Möglichkeit der Nachfrage ist nicht genutzt worden, so dass nicht klar ist, inwiefern dem Ratsuchenden die Antwort nicht ausführlich genug war.
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