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Endrenovierung/Kachelöfenwartung


04.06.2007 01:13 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Ich habe meine alte Wohnung in Berlin nach knapp 10 Jahren Mietzeit zum 31.07.2007 gekündigt. Es ergeben sich für mich zwei Probleme aus dem Mietvertrag bzw. der anhängenden „Hausordnung“.

1. Ich habe im Mietvertrag sowohl eine – vorformulierte (Verlags-Nr. 596) – Klausel zu Schönheitsreparaturen, als auch eine Klausel zur Endrenovierung (mit Schreibmaschine eingefügt). Die Schönheitsreparaturen werden auch noch einmal in der „Hausordnung“ erwähnt (siehe unten).
Die Klausel zu den Schönheitsreparaturen (§ 3, Absatz 6) lautet:
„Die Schönheitsreparaturen trägt der (angekreuzt) Mieter. Der Verpflichtete hat die Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung regelmäßig und fachgerecht vornehmen zu lassen. Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er spätestens bei Ende des Mietverhältnisses alle bis dahin – je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung – erforderlichen Arbeiten auszuführen. Die Schönheitsreparaturen umfassen insbesondere: Anstrich und Lackieren der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen sowie sämtlicher Holzteile, Versorgungsleitungen und Heizkörper, das Weißen der Decken und Oberwände sowie der wischfeste Anstrich bzw. das Tapezieren der Wände.“

Ich denke, die Klausel ist an sich in Ordnung (ich frage mich nur, ob „Holzteile“ auch das Parkett umfasst?). Unter § 19 – „Weitere Vereinbarungen“ ist dann aber zusätzlich eingetragen: „Der Mieter übernimmt die Wohnung im frisch renovierten Zustand. Bei Auszug hat der Mieter die Wohnung neu renoviert zu übergeben.“
Bin ich nun an diese Klausel gebunden (im Sinne einer individuellen Vereinbarung) oder schließen sich beide Klauseln aus, so dass ich gar nicht renovieren muss? Wie soll ich mich verhalten?

2. Weiterhin wurde ich durch die anliegende „Hausordnung“ (im offenbar durch die Hausverwaltung formulierten, gesondert unterschriebenen Abschnitt) zur regelmäßigen Wartung der Kachelöfen auf meine Kosten verpflichtet (§ 3 Absatz 3: „Die notwendigen Schönheitsreparaturen hat der Mieter während der Mietzeit auf seine Kosten fachgerecht durchführen zu lassen. Der Mieter hat die Überprüfung und Wartung der Öfen und/oder Gasgeräte regelmäßig (1x pro Jahr) auf seine Kosten vornehmen zu lassen. Der Nachweis darüber ist der Hausverwaltung unaufgefordert schriftlich zu erbringen.“). Ist diese Regelung rechtens bzw. habe ich etwas zu befürchten, wenn ich Wartung nicht regelmäßig habe vornehmen lassen?
Sehr geehrte Ratsuchende,

ich bedanke mich für Ihre Anfrage, die ich wie folgt nach Ihren Angaben und Einsatzes beantworten möchte.

Wie Sie zurecht darauf hinweisen, handelt es sich bei Ihnen in § 3 VI des Mietvertrages wohl um eine Kombination von laufenden Schönheitsreparaturen mit einer Endenovierungsklausel.
Nach der Schönheitsreparaturklausel wird eindeutig auf den Grad der Notwendigkeit der Schönheitsreparaturen sowohl während der laufenden - wie auch bei denen am Ende des Mietverhältnisses abgestellt.
Üblicherweise wird bei laufenden Schönheitsreparaturen noch ein sogenannter Fristenplan mit in die Klausel integriert.
Nach diesem sind laufende Schönheitsreparaturen z.B. regelmäßig in den „Nassräumen“ alle drei Jahre, in den „Trockenräumen“ alle 5 Jahre und in den übrigen Räumen alle 7 Jahre durchzuführen.
Durch das Abstellen auf die Notwendigkeit kann meines Erachtens auf den Fristenplan durchaus auch verzichtet werden, da stets diese wieder neu durch die Mietvertragsparteien vor Durchführung der Schönheitsreparaturen festgestellt werden muss.
Somit wäre ungeachtet des § 19 des Mietvertrages die Schönheitsreparaturklausel wirksam.

Hinsichtlich des § 19 des Mietvertrages dürfte die Schönheitsreparaturklausel insgesamt unwirksam werden, da zum Einen eine überraschende Klausel vorliegt und zum Anderen die Endrenovierungsklausel dahingehend modifiziert wurde, dass nicht auf die Notwendigkeit der Schönheitsreparaturen abgestellt werden muss.
Nach Ihrem Vortrag wird in § 3 VI des Mietvertrages nicht darauf hingewiesen, dass das Thema Schönheitsreparaturklausel in § 19 des Mietvertrages erneut thematisiert würde. Somit ist diese Klausel, die zulasten des Verwenders zu werten ist, der im Wohnraummietrecht stets der Vermieter ist, für den Mieter überraschend.
Diese überraschende Klausel führt zur Unwirksamkeit der gesamten Schönheitsreparaturklausel.
Inhaltlich führt diese Modifikation dazu, dass laufende Schönheitsreparaturen mit einer Endrenovierungsklausel ohne Bezug auf Fälligkeit oder Notwendigkeit gegeben ist.
Diese Kombination führt im Übrigen wegen des so genannten Suspensiveffektes zur Unwirksamkeit der gesamten Schönheitsreparaturklausel.
Mangels Aushandeln, was ein Mehr darstellen müsste zum reinen Verhandeln und die Klausel sich in den sonstigen Vereinbarungen wieder findet, liegt entgegen Ihres Vortrages keine Individualvereinbarung vor.
Selbst wenn eine solchen gegen sein könnte, wird dies am obigen Ergebnis nichts ändern, da dieser Suspensiveffekt auch auf derartige Konstellationen Anwendung finden würde.

Hinsichtlich der Wartung der Kachelöfen wird erst einmal zu klären sein, ob diese überhaupt zu den Schönheitsreparaturen zu rechnen sind.
Dies wird wohl schon deswegen ausscheiden, da diese sich grundsätzlich auf das „Streichen innen“ beschränkt.
Dies schon deswegen, da jüngst vom BGH das Tapezieren für die Mieter als unzumutbar aus den Schönheitsreparaturen gestrichen wurde.
Die Wartung der Kachelöfen könnte jedoch im Rahmen der Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden.
Es könnte aber diesbezüglich wiederum zur Unwirksamkeit führen, wenn das Warten der Kachelöfen sowohl in den Betriebskosten wie auch den Schönheitsreparaturen auftaucht, da diesbezüglich sodann sich widersprechenden Klauseln vorliegen, die zulasten des Vermieters zu werten wären und zur Unwirksamkeit hinsichtlich des Wartens der Kachelöfen führen könnten.


Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben.


Mit freundlichen Grüßen
Bernd Zahn
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 04.06.2007 | 23:40

Sehr geehrter Herr Zahn!

Vielen Dank für die ausführliche Antwort, die mich als Laien mit den zahlreichne Fachausdrücken allerdings etwas überfordert hat. Vor allem die praktischen Konsequenzen sind mir noch nicht ganz klar. Deshalb muß ich doch nochmal nachfragen:
Zu 1. "Hinsichtlich des § 19 des Mietvertrages dürfte die Schönheitsreparaturklausel insgesamt unwirksam werden.." - bedeutet das also, dass auch die Klausel zur Endrenovierung ungültig ist und ich gar nicht renovieren muß? Kann ich das meiner Hausverwaltung einfach so mitteilen?
2. Die Wartung der Kachelöfen erscheint nicht auf der Betriebskostenrechnung und wird auch nicht in unmittelbarem Zusammenhang mit den Betriebskosten (sondern wie zitiert bei den zusätzlichen Klauseln zu Schönheitsreparaturen) erwähnt. Wäre ich somit zur Durchführung verplichtet gewesen bzw. kann ich haftbar gemacht werden, wenn beim Auszug Schäden festgestellt werden?
Nochmals vielen Dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 05.06.2007 | 10:42

Sehr geerhte Ratsuchende,

Hinsichtlich den Schönheitsreparaturen können Sie sich darauf berufen, dass diese mangels wirksamer Klausel auf Sie umgelegt sind, so dass Sie diese nicht durchzuführne haben.
Die ausführliche Begründung sollten Sie der Hausverwaltung selbstredend auch vortragen.

Wenn beim Auszug hinsichtlich der Kachelöfen Schäden auftauchen sollten, wäre dies ein Indiz für etwaigen durch den Vermieter zu beweisenden vertragswidrigen Gebrauch, der zu Ihren Lasten ginge.
Die Wartung, die im übrigen streng von Schäden an den Kachelöfen abzugrenzen wären, haben Sie - wie oben bereits vorgetragen - nicht durchzuführen.

Mit freundlichen Grüßen
Bernd Zahn
Rechtsanwalt

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