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Endrenovierung nach Wohnungsübergabe

04.09.2008 12:55 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Damen und Herren,
gestern bin ich auf diese Möglichkeit der Information gestoßen und möchte mich jetzt mit einer Frage zum Thema Endrenovierung an Sie wenden.

Zum 01.02.2007 habe ich eine Wohnung bezogen, die ich aus beruflichen Gründen am 30.08.2008 wieder an den Vermieter zur Weitervermietung übergeben habe. Im Übernahmeprotokoll vom 30.08.2008 wurde vermerkt, dass die Wohnung auf meine Kosten gestrichen werden soll. In Unkenntnis der Rechtslage habe ich dem per Unterschrift zugestimmt. Durch einen Hinweis mehrerer Bekannter bzw. Familienmitglieder, dazu nicht verpflichtet zu sein, habe ich meine Zustimmung aber noch am gleichen Abend per Mail zurückgezogen.

Meine Recherche im Internet hat ergeben, dass der Mieter durch das Setzen von starren Renovierungsfristen nicht zur Endrenovierung verpflichtet ist. Scheinbar ist aber so, dass es auf den genauen Wortlaut ankommt, daher füge ich die entsprechenden Klauseln an.

Weiterhin wäre die Frage, wenn es vom Wortlaut so wäre, dass ich zur Renovierung verpflichtet bin, inwieweit ich überhaupt Kosten in welcher Höhe übernehmen muss, wenn ich nur etwas über 1,5 Jahre in der Wohnung gewohnt habe und der Zeitraum von Renovierung zu Renovierung laut Mietvertrag mindestens 5 Jahre beträgt. Auch hier meine ich entsprechende Aussagen im Netz gefunden zu haben, die laut BGH eine Kostenübernahme ausschließen, wenn die Höhe der Staffeln unklar ist und nicht eindeutig aus dem Mietvertrag hervorgehen.

Ein weiterer Punkt wäre die Übernahme von Einbauten. Von meinem Vormieter habe ich die Einbauküche übernommen. Da bei meinem Auszug aus der Wohnung der Nachmieter die Küche nicht mehr übernehmen wollte, habe ich zwangsweise abgebaut. Mein Ex-Vermieter wirft mir deswegen nun vor, dass ich die Wohnung in einem „desolaten Zustand“ (Originalzitat) hinterlassen hätte. Er bezieht sich dabei auf die Bohrlöcher zur Befestigung der Wandschränke. Bin ich durch die Übernahme der Küche irgendwelche Pflichten dem Vermieter gegenüber eingegangen?

Aus meiner Darstellung ergeben sich folgende Fragen:
Bin ich zur Endrenovierung verpflichtet? Wenn ja, muss ich die Kosten voll übernehmen oder nur anteilig? Haben sich aus der Übernahme der Einbauküche für mich Pflichten gegenüber dem Vermieter ergeben?

Auszug aus dem Mietvertrag:
§ 3 – Miete und Nebenkosten
Punkt 7:
Die Schönheitsreparaturen übernimmt der Mieter auf eigene Kosten. Die Schönheitsreparaturen umfassen insbesondere:
Anstrich und Lackieren der Innentüren sowie der Außentüren und Fenster von innen sowie sämtlicher Holzteile, Versorgungsleitungen und Heizkörper, das Weißen der Decken und Oberwände sowie der wischfeste Anstrich bzw. das Tapezieren der Wände. Der Verpflichtete hat die Schönheitsreparaturen regelmäßig und fachgerecht vorzunehmen.
Punkt 8:
Als angemessene Zeitabstände für Schönheitsreparaturen gelten:
• In Küchen, Bädern und Duschen alle 5 Jahre
• In Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 10 Jahre
• In anderen Nebenräumen alle 10 Jahre

Sind bei Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen nach dem vorstehenden Fristenplan noch nicht fällig, so hat der Mieter nur einen Anteil von den Kosten zu tragen, die eine im Falle des vollen Fristenablaufs bei Ende des Mietverhältnisses durchzuführende fachgerechte Schönheitsreparatur gemäß Kostenvoranschlag eines Malerfachbetriebs an den Vermieter verursacht hätte. Der zu zahlende Kostenanteil errechnet sich aus dem Verhältnis zwischen der im Fristenplan vorgesehenen vollen Frist und dem Zeitraum, der seit Beginn des Mietverhältnisses bzw. seit der letzten vom Mieter ausgeführten Schönheitsreparatur bis zur Räumung abgelaufen ist.
(Anm. Die Fristen wurden handschriftlich durch den Vermieter eingetragen)

Zu erwähnen wäre vielleicht noch der § 5 des Mietvertrags:
Punkt 2:

Der Vermieter verpflichtet sich - vor Übergabe – spätestens jedoch bis zum …(Anm. kein Datum genannt) folgende Arbeiten in den Mieträumen vorzunehmen: (Anm. keine Arbeiten aufgeführt, stattdessen handschriftlich „gut“ eingetragen)

Kann man das so interpretieren, dass die Wohnung in nicht renoviertem Zustand übernommen wurde?

Weiterhin möchte ich erwähnen, dass der Vermieter der Nachmieterin in ihrem Mietvertrag zugesagt hat, dass sie eine renovierte Wohnung übergeben bekommt. Die Nachmieterin war bei der Wohnungsübergabe zugegegen und hat die Renovierung reklamiert, wodurch sich die Diskussion überhaupt erst ergeben hat. Der Vermieter selber hat vorher keine diesbezüglichen Anmerkungen gemacht. Er hat es der Nachmieterin überlassen, ob ihr der Zustand so zusagt. Der Punkt ist nur, dass ich alleine zu dem Termin da war und dem Vermieter, der Nachmieterin und der Schwester der Nachmieterin gegenüber gestanden habe.
Laut einer Mail meines Ex-Vermieters vom 01.09.2008, hat er mir eine Frist bis zum 03.09.2008 für die Renovierung der Wohnung gesetzt.

Vielen Dank!

Sehr geehrte Damen und Herren,

gerne beantworte ich ihre Anfrage wie folgt :

Aufgrund ihrer schriftlichen Zusage im Übernahmeprotokoll, haben Sie sich gegenüber dem Vermieter verpflichtet, die Kosten für das Streichen der Wände zu übernehmen.

Diese Zusage ist verbindlich und führt zu einem selbstständigen Anspruch des Vermieters gegen Sie. Auch ihre spätere einseitige Rücknahme nur per Mail kann ihre zuvorige schriftliche Zusage grundsätzlich nicht mehr aufheben.

Ich kann Ihnen daher leider nur mitteilen, dass Sie schon allein aufgrund ihrer schriftlichen Zusage im Übernahmeprotokoll verpflichtet sind die Kosten des Neuanstriches zu übernehmen.

Zwar kommt theoretisch in Betracht, dass Sie ihre Erklärung zur Ksotenübernahme wegen Irrtums anfechten, doch müsste dazu ein Irrtumsgrund vorliegen. Denn könnte man bei Ihnen höchstens darin sehen, dass Sie sich in der Wirksamkeit der zugrundeliegenden Mietvertragsklausel getäuscht sahen. Weitere zwingende Voraussetzung dazu ist aber, dass dann die Renovierungsklausel unwirksam ist.
Aufgrund der von ihnen vorgelegten Auszüge des Mietvertrages kommt eine Unwirksamkeit der Klausel zwar in Betracht, doch da die Renovierungsfristenklausel nur von "angemessenen" und nicht "zwingenden" Fristen ausgeht, besteht auch hier ein Risiko ob ein starrer Fristenplan und eine Unwirksamkeit anzunehmen ist. Es müsste der gesamte Vertrag im Detail überprüft werden, um Ihnen hier eine genauere Prognose geben zu können, es verbleibt aber in ihrem Fall ein Auslegungsspielraum und somit ein Risiko.

Auf ihre Frage in welcher Höhe Sie zur Renovierung verpflichtet sind, kommt es auch sehr darauf an, was in dem Übernahmeprotokoll vereinbart wurde.
Sollte in dem Protokoll vereinbart sein, dass die Renovierung bis auf das Anstreichen der Wände zwischen den Parteien als erledigt betrachtet werden soll, stellt das schriftliche Übernahemprotokoll auch diesbezüglich eine verbindliche Klärung der Renovierungspflichten dar. Es dürfte also nur sehr begrenzt möglich sein, nun noch gegen das von Ihnen unterschriebene Protokoll vorzugehen.

Zu ihrem zweiten Punkt dass der Vermieter sich zu keinen weiteren Arbeiten verpflichtet hat, kann man nicht als Übergabe einer unrenovierten Wohnung interpretieren. Vielmehr lässt sich daraus folgern, dass die Wohnung bei Übergabe laut ihrem Vortrag in einem guten Zustand war. Auch hier sehe ich daher leider keine guten Aussichten für Sie, gegen den Vermieter vorzugehen.

Ich empfehle Ihnen daher abschließend, isnbesondere zur Vermeidung weiterer Forderungen des Vermieters wie Mietausfälle etc.. die Kosten des Neuanstriches zu übernehmen und zwar, soweit Sie sich gemäß Übergabeprotokoll dazu verpflichtet haben den Anstrich voll zu übernehmen, dies dann auch voll zu leisten.

Da Sie zum Neuanstrich verpflichtet sind, ist dann auch der Punkt der Bohrlöcher bezüglich der ausgebauten Küche mitgeregelt worden, denn einfache Bohrlöcher zählen zu den Streicharbeiten und sind somit auch von Ihnen zu beheben.

Nur wenn noch weitere Punkte ungeklärt sind, die explizit nicht im Übernahmeprotokoll geregelt wurden, würde es sich lohnen gegen den Vermieter vorzugehen.

Ich bedauere Ihnen keine für Sie positivere Auskunft geben zu können.

Bitte haben Sie dafür Verständnis das im Rahmen dieser Erstberatungsplattform nur eine erste Einschätzung ihrer Anfrage möglich ist und insbesondere das Hinzukommen bisher nicht genannter Umstände zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen kann.

Ich hoffe Ihnen geholfen haben zu können und stehe Ihnen über die Nachfragefunktion,per Mail oder telefonisch bei Rückfragen zur Verfügung.
Sollten Sie an einer Beauftragung interessiert sein, kann ich Ihnen anbieten das Beratungshonorar dieser Plattform auf eine weitergehende Beauftragung anzurechnen.



Mit freundlichen Grüßen


Holger Hafer
(Rechtsanwalt)

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