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Endrenovierung - individuelle Vereinbarung


05.12.2006 02:47 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Guten Abend,

Ich habe seit dem 15.09.2003 eine 1,5 Zi Wohnung gemietet und diese nun zum 31.01.2007 gekündigt.
Ich bin mir bei meinem Mietvertrag in Bezug auf die Endrenovierung unsicher.
Der Vertrag besteht aus einem gängigen Standartvertrag in dem die wahrscheinlich bekannten Paragraphen zu "§7 Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses" vorkommen.
Dort sind Fristen von 3 bzw 5 Jahren für das Anstreichen von Küche/Bad bzw sonstiger Wohnräume festgelegt.

Desweiteren ist der wohl auch bekannte Paragraph zu "§18 Schönheitsreparaturen bei Auszug" aufgeführt, der mich verpflichtet die Schönheitsreparaturen bei Auszug durchführen zu lassen "Endet das Mietverhältnis, so ist der Mieter verpflichtet, die Kosten für die Schönheitsreparaturen (wie in §7 .. beschrieben) aufgrund eines vom Vermieter vorzulegenden Kostenvoranschlags eines Malerfachgeschäfts an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu zahlen:"
für mich zutreffend: liegt die letzte Renovierung länger als 3 Jahre zurück zahle ich "60% des Kostenvoranschlags eines Malerfachgeschäfts"

Diese beiden Abschnitte sind, wie ich bereits nachgelesen habe, unwirksam. (§7 wegen starrer Fristen und §18 wegen Bezug auf §7 und wegen nichtbeachtung des Zustandes der Wohnung)

Es besteht noch eine von der Vermietering selbst erstellte Anlage zu dem vorgefertigten Vertrag wo wörtlich drinsteht:

"Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist der Teppichboden auf Kosten des Mieters durch eine Fachfirma naß zu reinigen.
Bei Auszug müssen alle Raufasertapeten durch eine Fachfirma einen Dispersionsanstrich erhalten."

Die Mietzeit beträgt nur 3 Jahre und 4 Monate und der Anstrich in einem sehr gutem Zustand. Es befinden sich nur wenige kleine Löcher von Nägeln oder kleine kaum sichtbare Farbflecken (durch Abschürfungen von Möbeln) an der Wand. In Bad (abgesehen von dem nachfolgend Beschriebenen) und Küche sind garkeine "Schönheitsmängel" zu erkennen.

Im Bad ohne Fenster befinden sich Schimmelflecken in den Silikonfugen die bereits beim Vormieter da waren. Bei meinem Einzug wurde das Silikon erneuert.

Hier liegt doch ein Baumangel vor für dessen erneute Beseitigung ich nicht aufkommen muß, oder?

Müssen die in der Anlage genannten Arbeiten auf jeden Fall (von einer Fachfirma) durchgeführt werden?
Kann diese Fachfirma auch eine "Bauunternehmung GmbH" eines Bekannten sein oder muß es speziell eine Malerfirma sein?
Hilft mir das BGH VIII ZR 52/06 dabei, dass ich weniger als 60% zahlen muß da die Wohnung in einem guten Zustand ist oder sind die 60% generell gültig/ungültig?

Vielen Dank für die Hilfe.
Sehr geehrter Ratsuchender,


vielen Dank für Ihre Anfrage.

Ob Ihr Mietvertrag eine starre Fristenklausel enthält, kann ohne Kenntnis der Vertragsklauseln nicht festgestellt werden. Einen einheitlichen § 7 gibt es nicht, so daß es immer auf den genauen Vertragsinhalt ankommen wird.

Sofern Ihr Mietvertrag aber eine nicht ausgehandelte Zusatzklausel enthält, die Sie zum Anstrich sämtlicher Tapeten bei Auszug verpflichtet, dürfte diese zur Folge haben, daß Sie gar nichts machen müssen, da diese Klausel einer unbedingten Endrenovierungsverpflichtung entsprechen wird. Eine solche unbedingte Endrenovierungsverpflichtung, ohne Rücksicht auf zuvor vorgenommene Renovierungen, benachteiligt den Mieter aber unangemessen und ist daher unwirksam. Dies gilt insbesondere auch im Zusammenwirken mit einer etwaigen wirksamen Fristenklausel, da dann auch der sog. Summierungseffekt zum Tragen kommt.

Vorbehaltlich einer genauen Vertragsprüfung gehe ich nach Ihrer Schilderung davon aus, daß Sie keine Renovierungsarbeiten vornehmen müssen und auch keine Abgeltung zahlen müssen. Für Baumängel müssen Sie ohnehin nicht geradestehen.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt




--
Rechtsanwalt A. Schwartmann
Gleueler Str. 249 D-50935 Köln
Tel: (0221) 355 9205 / Fax: (0221) 355 9206 / Mobil: (0170) 380 5395
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Nachfrage vom Fragesteller 05.12.2006 | 10:01

Vielen Dank für die schnelle Antwort.

Gehe ich also richtig davon aus, dass eine generelle Renovierungspflicht bei Auszug ungültig ist, auch wenn diese in einer individuellen Vereinbarung als Anlage zum vorgedruckten Standart-Mietvertrag formuliert ist?
Diese Anlage wurde vom Vermieter selbst formuliert und nicht mit mir ausgehandelt.
Geht man bei dieser sogenannten individuellen Vereinbarung nicht von einer direkten Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter aus die gültig ist?

Vielen Dank.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.12.2006 | 15:18

Wenn die Formulierung vom Vermieter vorgegeben wurde und NICHT ausgehandelt wurde, handelt es sich nicht um eine Individualvereinbarung, sondern um eine Formularklausel, die unwirksam ist.

Auch als Individualvereinbarung wäre die Klausel indes wegen des genannten Summierungseffektes ebenfalls unwirksam.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann

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