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Endrenovierung bei Auszug - Was muss wirklich gemacht werden und was nicht?

| 08.08.2012 08:49 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Ich ziehe bald aus meiner Mietwohnung (70m²) aus, in der ich 10 Jahre gewohnt habe. Während dieser Zeit habe ich nie Schönheitsreparaturen vorgenommen, weil es nicht nötig war und meine Vermieterin es auch nicht als nötig angesehen hat.

Meine Fragen (siehe weiter unten) beziehen sich auf die Rechtslage bzgl. Renovierung bei Auszug und etwaigen Schönheitsreparaturen. Ich habe schon etwas zu dem Thema recherchiert und es sind einige Fragen aufgekommen, die ich als Laie nicht beantworten kann.

Schwieriger macht die Sache noch, dass die Vermieterin, mit der der Vertrag abgeschlossen wurde, inzwischen verstorben ist. Der jetzige Vermieter hat vorgeschlagen einen Kostenvoranschlag für die Renovierung einzuholen, worauf ich zugestimmt habe, unter der Bedingung, dass ich selbst auch einen anderen Kostenvoranschlag einholen kann oder notfalls selbst renovieren kann. Jetzt bekam ich einen Brief vom neuen Vermieter mit einem Kostenvoranschlag von einem Malerbetrieb (sehr umfangreich: Streichen/Reinigen bzw. Schleifen von Wänden und Decken, Heizkörpern, Heizungsrohren, Fenster von innen, Holzfußleisten, Lackierung von Türen) von etwas über 4000€. In die Summe soll meine Kaution einbezogen werden.

Gleich vorweg, die - meines Erachtens nach - wichtigen Stellen aus dem Mietvertrag.

Mietvertrag älter als 2004 (Standardmietvertrag von Haus & Grund):

§ 8 Schönheitsreparaturen

1. Umfang
Der Mieter verpflichtet sich, Schönheitsreparaturen nach Maßgabe von Ziffer 2 und 3 durchzuführen. Schönheitsreparaturen umfassen das Anstreichen, Kalken oder Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und den Innenanstrich der Fenster, das Streichen der Türen, Heizkörper, Versorgungsleitungen sowie sämtliche anderen Anstriche innerhalb der gemieteten Räume einschließlich derjenigen an Einbaumöbeln.

2. Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses:
Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht, dem Zweck und der Art der Mieträume entsprechend regelmäßig auszuführen, wenn das Aussehen der Wohnräume mehr als nur unerheblich durch den Gebrauch beeinträchtigt ist. Dies ist im allgemeinen nach folgenden Zeitabständen der Fall:
in Küche, Bädern und Duschen alle 3 Jahre,
in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre,
in allen anderen Nebenräumen alle 7 Jahre.
Die Erneuerung der Anstriche von Fenstern, Türen und Heizkörpern, Versorgungsleitungen und an Einbaumöbeln ist regelmäßig nach 6 Jahren erforderlich, wenn das Aussehen mehr als nur unerheblich durch den Gebrauch beeinträchtigt ist.

3. Schönheitsreparaturen bei Auszug
Sind bei Beendigung des Mietverhältnisses einzelne oder sämtliche Schönheitsreparaturen noch nicht fällig gewesen so hat der Mieter die zu erwartenden Kosten zeitanteilig aufgrund eines Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachbetriebes an den Vermieter nach folgender Maßgabe (Quote) zu bezahlen: Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit bei den Nassräumen (Küchen, Bädern und Duschen) länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 33,33% der Kosten aufgrund des Kostenvoranschlages, liegen sie länger als zwei Jahre zurück 66,66%, bei mehr als drei Jahren 100%. Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit bei den Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20% der Kosten aufgrund des Kostenvoranschlages, liegen sie länger als zwei Jahre zurück 40%, länger als drei Jahre 60%, länger als vier Jahre 80%, länger als fünf Jahre 100%. Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit bei allen Nebenräumen länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 14,28% der Kosten aufgrund des Kostenvoranschlages, liegen sie länger als zwei Jahre zurück 28,57 %, bei mehr als drei Jahren 42,85%, bei mehr als vier Jahren 57,14%, bei mehr als fünf Jahren 71,42%, bei mehr als sechs Jahren 85,71%, bei mehr als sieben Jahren 100%. Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit für Fenster, Türen, Heizkörper, Versorgungsleitungen und an Einbaumöbeln länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 16,66% der Kosten aufgrund des Kostenvoranschlages, nach zwei Jahren 33,33%, nach drei Jahren 50%, nach vier Jahren 66,66%, nach fünf Jahren 83,33%, nach sechs Jahren 100%. Dem Mieter bleibt es unbenommen den Kostenvoranschlag des Vermieters anzuzweifeln, indem er den Kostenvoranschlag eines anderen Malerfachbetriebes beibringt. Darüber hinaus hat der Mieter die Möglichkeit, selbst zu renovieren; die Schönheitsreparaturen müssen jedoch fachgerecht in mittlerer Art und Güte ausgeführt werden; ist der Mieter einer entsprechenden Aufforderung mit Fristsetzung nicht oder nur unzureichend nachgekommen, so hat er die entsprechende Quote gemäß Kostenvoranschlag zu zahlen.

Außerdem steht im Mietvertrag (nicht Teil des Standardmietvertrages, aber auch keine richtige Individualvereinbarung, da es wie eine Art Vordruck aussieht, bei dem einzelne Punkte angekreuzt werden konnten):
„Die Wohnung wird sauber und renoviert abgenommen. […] Bei Auszug sind alle Räume – einschließlich der Fensterscheiben – gereinigt, die Oberbodenbeläge in einem unbeschädigten tadellosen Zustand, Teppichböden mindestens schamponiert zurückzugeben. […] Die Mieter beauftragt den Vermieter mit der Mängelbeseitigung. Die entstehenden Kosten werden mit der Mietkaution verrechnet."

Es gibt noch eine Zusatzvereinbarung (1 DinA4 Seite, die individuelle Vereinbarungen enthält). Die für den Auszug relevanten Punkte:

- Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist die Wohnung in alt-weiß mit der Binderfarbe DIN 53778 (scheuerfeste Qualität) zu versehen.
- Bei Auszug ist eine Generalreinigung durchzuführen.
- Die Mieter verpflichten sich, etwaige Dübellöcher bei Auszug fachgerecht zu beseitigen.


Dazu kommt, dass der Zustand der Wände professionelle Arbeiten benötigen würde, da scheinbar seit Jahren (wohl noch vom Vor-Vormieter) schlecht gestrichen wurde. Ein Großteil der Wände bedarf komplett neuer Tapezierung und Anstrich, was ich selbst so nicht durchführen kann. Ist für so etwas nicht eigentlich der Vermieter zuständig?


Jetzt zu meinen Fragen:
Muss ich wirklich für die rund 4000€ aufkommen? Mir erscheint die Renovierung etwas sehr umfangreich, besonders da in der Zusatzvereinbarung nur etwas von Generalreinigung steht.

Ich bin bei meiner Recherche auf den Begriff „Summierungseffekt" gestoßen, trifft so etwas hier auch zu oder irre ich mich? Soweit ich weiß, ist die Vorgabe einer bestimmten Farbe zum Streichen auch nicht mehr zulässig.

Außerdem, ist die Klausel mit den Schönheitsreparaturen nach „3, 5, 7 Jahren" so noch zulässig? Ich habe gelesen, dass das je nach Fall/Formulierung unwirksam werden kann. Leider bin ich hier bei der Formulierung nicht ganz sicher (was ist „unerheblich" und was nicht?). Meine ursprüngliche Vermieterin war nie der Ansicht, dass etwas zu renovieren gewesen wäre und sie hatte mehrfach die Möglichkeit die Wohnung zu betreten. Wäre etwas zu beanstanden gewesen, hätte ich es schriftlich von ihr bekommen.

Noch ein Punkt: Der neue Vermieter hat mehrfach verlauten lassen, dass an meiner Wohnung nach Auszug diverse Veränderungen/Modernisierungen vorgenommen werden würden (dafür habe ich Zeugen). Muss ich dann überhaupt diese umfangreichen Renovierungen vornehmen, wenn anschließend ohnehin z.B. die Fußböden erneuert werden usw. ?

Wie Sie merken, habe ich viele Fragen und würde gerne wissen, ob ich wirklich renovieren muss und in welchem Umfang, oder ob es hilfreich wäre die Hilfe eines Rechtsanwaltes vor Ort, der sich in der Sachlage auskennt, in Anspruch zu nehmen. Ich möchte ungern renovieren (ob ~4000€ oder weniger, wenn ich es selbst mache) und nachher feststellen, dass es unnötig gewesen wäre.

Außerdem, wie oben erwähnt, wäre es wirklich nötig, dass ein Fachmann an die Sache herangeht, gerade wegen des schlechten Zustandes der Wände und des mehrfachen Überstreichens der letzten Mieter.

Mein Hauptanliegen bzw. die Frage, auf die ich bisher keine Antwort mit rechtlicher Grundlage habe:
Ich habe keine Probleme damit, die Wohnung zu renovieren oder selbst alternative Kostenvoranschläge einzuholen (ich habe schon 2 Firmen damit beauftragt und warte auf die Antworten), aber es scheint mir, dass ich die Wohnung in einem viel besseren Zustand zurückgeben soll, als ich sie bekommen habe und es wahrscheinlich zu baulichen Veränderungen kommen wird, finde ich die ca. 4000€ etwas hoch gegriffen. Als ich die Wohnung vor 10 Jahren übernommen habe, wurden die Türen/Heizungen usw. auch nicht professionell lackiert und die Wände nur „sehr schlampig" überstrichen – das hat mich aber nie gestört, deshalb habe ich es so gelassen.

Was können Sie mir in dieser Situation empfehlen?

Vielen Dank im Voraus.

08.08.2012 | 10:53

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:

I.

Die Klausel in § 8 Abs. 2 des Mietvertrags betreffend die Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses ist rechtswirksam, da hier keine (unzulässigen) starren Fristen vorgesehen sind. Das folgt daraus, daß es heißt, daß die Schönheitsreparaturen „im Allgemeinen" nach den aufgeführten Zeitabständen durchzuführen seien; vergleiche BGH WuM 2008, Seite 722 .

Hinsichtlich der Schönheitsreparaturen bei Auszug aus der Wohnung findet sich in Ihrem Mietvertrag eine sogenannte Quotenklausel. Nach dieser Klausel sind Sie verpflichtet, einen festgelegten Anteil auf der Grundlage eines Kostenvoranschlags zu zahlen. Grundsätzlich eine solche Klausel rechtmäßig. Das hat der BGH bereits entschieden, z. B. BGH <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=WuM%202004,%20Seite%20663" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 06.10.2004 - VIII ZR 215/03: Unwirksamkeit von Abgeltungsklauseln mit "starren" Fristen">WuM 2004, Seite 663</a>.

Eine Quoten- oder auch Abgeltungsklausel muß folgende Voraussetzungen erfüllen:

1.

Für nicht mehr als 5 Jahre zurückliegende Schönheitsreparaturen darf nicht ein Ersatz von 100 % vorgesehen werden. Genau das ist hier jedoch der Fall. So soll der Mieter 100 % der Kosten aufgrund des Kostenvoranschlags zahlen, wenn die letzten Schönheitsreparaturen bei den Naßräumen mehr als 3 Jahre zurückliegen. Bei den weiteren Räumen sind es mehr als 5 Jahre bzw. mehr als 7 Jahre.

An dieser Stelle bestehen also bereits Bedenken bezgl. der Rechtmäßigkeit der Quotenklausel.

2.

Der Kostenvoranschlag, den der Vermieter vorlegt, darf im Mietvertrag nicht als verbindlich festgelegt werden. Hier wird dem Mieter aber eingeräumt selbst einen Kostenvoranschlag beizubringen und damit den Kostenvoranschlag des Vermieters in Frage zu stellen.

3.

Dem Mieter darf nicht untersagt werden, die Renovierungsarbeiten selbst auszuführen. Auch diesem Erfordernis trägt der Mietvertrag Rechnung, da es heißt, der Mieter habe die Möglichkeit, selbst zu renovieren.

Die Fristen, die in der Quotenklausel selbst genannt sind, dürfen wiederum nicht starr sein, sondern müssen als bloßer Regel gelten. D. h., wenn die Fristen und Prozentsätze für die Kostenquoten starr sind, ist die Quotenklausel unwirksam; vergl. BGH WuM 2007, Seite 260 . Dies gilt deshalb, weil starre Fristen nicht den tatsächlichen Zustand der Wohnung berücksichtigen.

In diesem Punkt begegnet die Quotenklausel bezgl. ihrer Wirksamkeit Bedenken. In der Quotenklausel gemäß § 8 Abs. 3 des Mietvertrags sind die Fristen klar genannt, ohne daß dem Mieter ein Ermessensspielraum eingeräumt wird.

4.

Geht man aufgrund dieser Erwägungen davon aus, daß die Quotenklausel in Ihrem Mietvertrag ungültig ist, müssen Sie als Mieter auch die Renovierungskosten nicht tragen.

II.

Die weitere Vereinbarung, in der es unter anderem heißt, die Wohnung werde sauber und renoviert abgenommen, etc. begegnet Bedenken. Das ergibt sich daraus, daß beispielsweise verlangt wird, die Oberbodenbeläge in einem unbeschädigten tadellosen Zustand zurückzugeben. Eine normal übliche Abnutzung wäre beispielsweise ohne weiteres zulässig. Hier stellt sich also die Frage, ob nicht mehr verlangt wird, als verlangt werden darf.

III.

Auch das Vorschreiben einer bestimmten Farbe bei Auszug (altweiß) ist nach diesseitiger Auffassung unzulässig.

IV.

Wenn wirksame und unwirksame Klauseln im Mietvertrag vorhanden sind, ist folgendes zu beachten: Ist die Quotenklausel beispielsweise unzulässig, die Klausel bezüglich der laufenden Schönheitsreparaturen aber rechtmäßig, gilt die Klausel hinsichtlich der laufenden Schönheitsreparaturen fort. Damit hat die unwirksame Quotenklausel nicht zur Folge, daß die weiteren Vereinbarungen über die Durchführung der Schönheitsreparaturen ungültig sind; vergl. BGH <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=WuM%202008,%20Seite%20472" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 18.06.2008 - VIII ZR 224/07: Unwirksamkeit einer "Farbwahlklausel" in einem Wohnraummietve...">WuM 2008, Seite 472</a>. Nur wenn die Klausel bezgl. der laufenden Schönheitsreparaturen rechtsunwirksam ist, gilt auch die Quotenklausel nicht.

V.

Anhand der Sachverhaltsschilderung ist keineswegs zu ersehen, ob Sie für die Kosten laut Kostenvoranschlag des Vermieters aufzukommen haben. Hier bestehen, wie oben ausgeführt, bereits Bedenken hinsichtlich der Quotenklausel. Gilt die Quotenklausel nicht, wäre durch Sachverständigengutachten zu ermitteln, wie die Schönheitsreparaturen mit welchem Prozentsatz ggf. durchzuführen seien.

Zu den einzelnen Positionen im Kostenvoranschlag kann ich naturgemäß nichts sagen, da mir der Kostenvoranschlag nicht vorliegt.

Die Tatsache, daß in der Zusatzvereinbarung die Generalreinigung erwähnt ist, hebt meiner Auffassung nach die anderen Klauseln bezgl. der Durchführung der Schönheitsreparaturen keineswegs auf, sondern ist vielmehr dahingehend zu verstehen, daß ergänzend eine Generalreinigung durchgeführt werden soll.

VI.

Die Vorgabe einer bestimmten Farbe ist nicht rechtmäßig und führt im Regelfall dazu, daß damit keine Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen besteht.

VII.

Die Problematik, die Sie schildern, kann im Rahmen dieser Plattform nicht abschließend behandelt werden.

Hier ist es lediglich möglich, Ihnen eine erste Einschätzung an die Hand zu geben.

Festzuhalten ist, daß Sie danach, was Sie geschildert haben, keineswegs verpflichtet sind, den vom Vermieter geforderten Betrag zu zahlen.

Die Angelegenheit ist aber äußerst komplex, so daß sich eine einvernehmliche Regelung anbietet, um einen Prozeß zu vermeiden.

Vor diesem Hintergrund empfehle ich dringend, einen Rechtsanwalt vor Ort aufzusuchen und mit ihm die Angelegenheit durchzusprechen. Schließlich gibt es eine Reihe von Ansatzpunkten, die Ihnen zur Seite stehen und die letztlich dazu führen, daß die Forderung des Vermieters in Frage gestellt werden muß.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Gerhard Raab, Rechtsanwalt


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