Willkommen beim Original und Testsieger.
Online seit 2004, mit über 140.000 Fragen & Antworten. 
00.000
Bewertungen
0,0/5,0
Günstige Rechtsberatung für alle.
Anwalt? Mitmachen
1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Endet Gewerbemietvertrag mit Schlüsselübergabe

31.03.2010 20:37 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von


Herr X hat ein Ladenlokal ab dem 1. Januar 2007 bei mir angemietet. Dieser Mietvertrag endet zum 31.12.2007 und verlängert sich automatisch um 12 Monate, wenn nicht 3 Monate im Voraus eine Kündigung erfolgt. Eine schriftliche Kündigung liegt bis heute nicht vor.

Die letzte Mietzahlung erfolgte am 5. August 2008. Somit schuldet Herr X gesamt 4 Monatsmieten. Es gibt keinerlei schriftliche Vereinbarung, dass das Vertragsverhältnis eher endet.

Gemäß Mietvertrag war Herr X auch für die Instandhaltung verantwortlich. Bei einer Besichtigung des Ladens im September 2008, nach Ankündigung der mangelnden finanziellen Substanz für die Weiterführung des Ladengeschäftes nach dem 1. Januar 2009, stellte sich ein sehr schlechter Zustand der Räumlichkeiten heraus. Herr X sah keine Möglichkeit, die Räume wieder herzurichten.

Herr X wollte den Laden nicht mehr weiterführen - wohl mangels Verkaufsware und persönlicher Probleme durch seine Trennung von der Ehefrau - hat ihn geräumt und mir die Schlüssel am 02.10.2008 übergeben. Wir haben mündlich vereinbart, dass damit alle gegenseitigen Forderungen erledigt sind. Es gibt eine Quittung ( aus Block für Geldzahlungen ) für die Schlüssel auf der auch die Zählerstände ELT und Wasser vermerkt sind. Ein Übergabeprotokoll wurde nicht angefertigt.

Dieses Verfahren habe ich schon mir mehreren zahlungsunfähigen Mietern in der Vergangenheit praktiziert. Bisher ohne Probleme. Einer besonderen Form bedarf es dafür nicht.
Oder?

Da diese Vereinbarung mit Herrn X lange vor der Eröffnung seines des Insolvenzverfahrens im August 2009 getroffen wurde, besteht doch keinerlei Verpflichtung meinerseits gegenüber dem Insolvenzverwalter noch eine Betriebskostenabrechnung oder ähnliches zu erstellen.
Oder?

Wenn Herr Pfundt unsere Vereinbarung nach dem 2. Oktober 2008 anders gesehen haben sollte, so hätte er doch die ausstehende Miete bezahlen können und dann wohl auch ein Recht auf eine Abrechnung erworben. Darauf habe ich ihn in einer Mail vom 7. Juni 2009 auch hingewiesen. Herr X hatte da - zu meiner Uberraschung eine Kautionsabrechnung angefordert. Meine Mail wurde nie beantwortet.

Die Kaution reicht allein schon für die rückständigen 4 Monatsmieten nicht aus und auch deshalb bestand für mich keinerlei Veranlassung eine extra Abrechnung des Kautionskontos vorzunehmen. Ganz abgesehen davon, wäre auch die Berechnung des Anteils am Reparaturaufwand - der von Herrn X zu tragen ist - bereits Mitte 2009 schwierig, da der Laden nach Schlüsselübergabe nicht nur instand gesetzt wurde, sondern natürlich von mir auf den aktuellen Stand eines Mietobjektes gebracht wurde. Ab 15. Februar 2009 ist der Laden neu vermietet.

Der Insolvenzverwalter von Herrn X will nun von mir eine Betriebskostenabrechnung haben und weiterhin bestreitet er, das mir Miete nach Schlüsselübergabe noch zusteht. Der Mietvertrag sei mit Schlüsselübergabe beendet.

Wenn ich eine Betriebskostenabrechnung machen würde, habe ich Angst, das dies dann gleichzeitig meine Zustimmung zur Aufhebung der mündlichen Vereinbarung bedeuten würde. Ich gehe momentan davon aus, mit Herrn X einen Vergleich geschlossen zu haben und der nicht einseitig aufgehoben werden kann.

Was ist richtig?

Danke und freundliche Grüße
31.03.2010 | 22:52

Antwort

von


(17)
Märchenallee 13
41541 Dormagen
Tel: 02133216417
Tel: 01735954335
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

zunächst eine allgemeine Anmerkung zu Ihrer Fragestellung, die Sie auch für alle künftigen Mietabwicklungen beachten sollten.

1. Mündlichkeit / Schriftform
Natürlich sind, um rechtliche verbindliche Vereinbarungen abzuschließen, auch mündliche Vereinbarungen möglich. Vertragsschlüsse sind grundsätzlich nach dem BGB formfrei. Formvorschriften gibt es für bestimmte Vertragsverhältnisse. So ist der Gewerberaummietvertrag mit einer längeren Laufzeit - als der gestzlichen unbestimmten Laufzeit - schriftlich abzuschließen.

Ihre mündliche Vereinbarung mit dem Mieter, auf alle weitere Ansprüche zu verzichten ist grundsätzlich wirksam. Das Problem liegt jedoch in der Nachweisbarkeit. Ich kann Ihnen nur dringend anraten, sämtliche Vereinbarungen schriftlich abzuschließen und unterzeichnen zu lassen, damit Sie im Streitfall Ihre Position auch beweisen können.

Das gleiche gilt für alle rechtlich relevanten Situationen.


2. Zur Beurteilung der Rechtslage

a.) Beendigung des Mietverhältnisses
Mit Rückgabe der Schlüssel und Ihrer mündlichen einvernehmlichen Abrede, daß alle gegenseitigen Forderungen erledigt sind, ist das Mietverhältnis beendet worden. Hiermit stehen Ihnen allerdings in der Tat ab dem Zeitpunkt der Schlüsselübergabe keine Ansprüche auf Mietzinszahlung mehr zu. Die Beendigung des Mietverhältnisses wird sicherlich auch durch die handschriftlichen Notizen auf dem Quittungsblock dokumentiert. Das Mietverhältnis sollte daher nachweisbar beendet sein.

b.) Gegenseitige Forderungen
Aufgrund Ihrer mündlichen Abrede könnten theoretisch auch alle Forderungen der Parteien, d.h. Ihre Ansprüche auf Mietzinszahlung und Zahlung der Nebenkosten sowie die grundsätzlichen Ansprüche des Mieters auf Kautionsrückgabe/-abrechnung und Nebenkostenabrechnung untergegangen sein. D.h. es würde keine der anderen Partei mehr etwas schulden. Dies ist offenbar auch Ihre Sichtweise. Hier kommt allerdings das Problem ins Spiel, daß die Abrede nicht schriftlich dokumentiert wurde. Sollte daher die Abrede seitens Ihres ehemaligen Mieters bzw. des Insolvenzverwalters bestritten werden, haben Sie vermutlich nur wenig Möglichkeiten Ihre Position zu belegen.

Rat zur Vorgehensweise:

Entwerfen Sie ein kurzes Schreiben an den Insolvenzverwalter und schildern Sie (sofern noch nicht geschehen), daß sich der MIeter mit 4 Monatsmietzinsen in Verzug befand und Sie vor diesem Hintergrund mit dem Mieter einen mündlichen Vergleich abgeschlossen haben, nach dem der Mieter den Mietgegenstand zurückgibt und beide Parteien auf jegliche Ansprüche verzichten. Weisen Sie bitte darauf hin, daß Sie aufgrund dieses Vergleichs auch keine Betriebskostenabrechnung mehr erstellen werden, da auch dieser Anspruch mit dem Vergleich untergegangen ist. Bitten Sie den Insolvenzverwalter darum, Ihnen kurz zu bestätigen, daß die Angelegenheit nunmehr für ihn erledigt ist.

Sollte der Insolvenzverwalter den Vergleich bestreiten, müssen Sie wohl die Nebenkostenabrechnung erstellen. Selbst wenn sich hieraus ein Guthaben für den Ex-Mieter bzw. den Insolvenzverwalte ergeben sollte, können Sie immer noch mit Ihren Ansprüchen aufgrund des rückständigen Mietzinses und aufgrund des schlechten Zustandes der Mietsache aufrechnen.

Wenn Sie noch weitere Fragen haben, können Sie mich gerne unmittelbar kontaktieren. Gerne bin ich Ihnen auch bei der Erstellung eines Schreibens an den Insolvenzverwalter behilflich.

Bitte beachten Sie, daß ich diese Rechtsauskunft nach summarischer Prüfung der Rechtslage aufgrund Ihrer Sachverhaltsangaben erstellt habe und daß etwaige Tatsachen, die mir nicht bekannt sind, zu einer abweichenden Beurteilung des Sachverhalts führen können.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Hans Felix Schäfer


ANTWORT VON

(17)

Märchenallee 13
41541 Dormagen
Tel: 02133216417
Tel: 01735954335
E-Mail:
RECHTSGEBIETE
Miet und Pachtrecht, Baurecht, Wirtschaftsrecht, Vertragsrecht, Zivilrecht
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 69673 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Schnell, präzise, sachlich - perfekt. Ganz herzlichen Dank. ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Frage ausführlich beantwortet keine weitere Nachfrage. ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
vielen Dank für die rasche und gründliche Beantwortung meiner Frage! ...
FRAGESTELLER
Jetzt Frage stellen