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Elektronik in der Mietwohnung

| 29.03.2012 23:55 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


10:20

Ich wohne in einer zwei Zimmer Wohnung in einem Altbau(60er oder 70er Jahre). Die Elektronik ist noch auf dem Stand des damaligen Baujahrs mit alten Sicherungen. Ich habe aber einen Mietvertrag aus dem Jahr 2006. Ich würde nun gerne die Elektronik auf den heutigen Stand der Technik bringen, zumal ich festgestellt habe, dass einige Sicherungen regelmäßig überlastet sind und z.B. bei gleichzeitig laufender Waschmaschine und warm Wasser den Geist aufgeben.Bei überlasteten Sicherungen besteht ja schließlich auch Brandgefahr. Außerdem habe ich festgestellt, dass der Durchlauferhitzer mit mehreren Geräten zusammen geschaltet ist und meines Wissens nach braucht der Durchlauferhitzer eine eigene Sicherung. Ich habe zum Beispiel auch Probleme, dass das Wasser in der Dusche nicht richtig heiß wird.
Aufgrund der alten Elektronik sind nun auch noch zwei Steckdosen in der Küche kaput gegangen.
Nun meine Fragen.
1. Sind die Kosten für die Instandsetzung der Elektronik auf den heutigen Stand der Technik Sache des Mieters oder des Vermieters?
2. Muß der Vermieter bei einem Mietvertrag aus der heutigen Zeit für eine Anpassung der Elektronik sorgen?
3. Sind Sicherungen die ständig überlastet sind und den Geist aufgeben ein Mangel, der zur Mietminderung berechtigt?
4. Wer übernimmt die Kosten für die Reparatur der Steckdosen?

30.03.2012 | 01:03

Antwort

von


(146)
Frankfurterstr. 30
51065 Köln
Tel: 0221 16954321
Web: https://kanzlei-kirli-ippolito.de/impressum/
E-Mail:

Sehr geehrter Fragestellerin,

gerne benatworte ich Ihre Anfrage auf der Grundlage des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt:


1. Sind die Kosten für die Instandsetzung der Elektronik auf den heutigen Stand der Technik Sache des Mieters oder des Vermieters?

Im Juli 2004 hat der für das Wohnraummietrecht zuständige 8. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs entschieden, dass der Mieter einer nicht modernisierten Altbauwohnung mangels abweichender vertraglicher Vereinbarung jedenfalls einen Mindeststandard erwarten kann, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht und den Einsatz der für die Haushaltsführung allgemein üblichen elektrischen Geräte erlaubt.

Dem Vermieter trifft keine Verpflichtung für eine Instandsetzung der elektrischen Anlage (Elektronik)entsprechend dem heutigen Stand der Technik zu sorgen.
Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Kommt er diesen Verpflichtungen nicht nach, hat der Mieter einen entsprechenden Erfüllungsanspruch.

Zu einer Instandsetzung der Elektronik entsprechend demheutigen Stand der Technik ist der Vermieter jedoch verpflichtet, wenn dies vertraglich vereinbart ist.

Mangels einer ausdrücklichen vertraglichen Vereinbarung wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand im Sinne des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB durch den vereinbarten Nutzungszweck bestimmt. Der Mieter einer Wohnung kann nach der allgemeinen Verkehrsanschauung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der der üblichen Ausstattung vergleichbarer Wohnungen entspricht. Hierbei sind insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe des Mietzinses und eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen.

Der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand der Wohnung, der mangels konkreter vertraglicher Vereinbarungen nach der Verkehrsanschauung zu bestimmen ist, muß auch bei der Anmietung einer Altbauwohnung einem Mindeststandard genügen, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht und alle mit der Haushaltsführung üblicherweise verbundenen Tätigkeiten unter Einsatz technischer Hilfsmittel erlaubt .

Aus den genannten Gründen sind die Kosten für die Instandsetzung der Elektronik entsprechend dem heutigen Stand der Technik nicht vom Vermieter, sondern vom Mieter zu tragen.


2. Muß der Vermieter bei einem Mietvertrag aus der heutigen Zeit für eine Anpassung der Elektronik sorgen?

Von "müssen" kann aus den oben dargelegten Gründen im Rahmen der Vertragsfreiheit nicht die Rede sein. Wie bereits erwähnt, sollte jedoch das zeitgemäße Wohnen als Mindeststandard möglich sein.


3. Sind Sicherungen die ständig überlastet sind und den Geist aufgeben ein Mangel, der zur Mietminderung berechtigt?

Der BGH hat mit Urteil vom 10.02.2010, Az: VIII ZR 343/08 bestätigt, dass den Mietern zumindest dann ein Minderungsrecht zur Seite steht, wenn die Mietsache wegen zu schwacher Stromversorgung nicht uneingeschränkt nutzbar ist. Selbst eine Klausel im Mietvertrag, die beispielsweise besagt, dass Haushaltsgeräte nur dann genutzt werden können, wenn die vorhandene Elektroinstallation dafür ausreicht, verstößt gegen § 307 BGB und wäre daher unwirksam.

Zum Beispiel der gleichzeitige Betrieb mehrerer Geräte scheint bei Ihnen jedenfalls nicht mehr möglich zu sein. Aus diesem Grunde dürfte darin ein Mangel zu sehen sein. Ob und in welcher Höhe gemindert werden darf, dürfte eine Einzelfallentscheidung sein.

Auftretende Mängel muss der Vermieter umgehend beseitigen. Bleibt er untätig oder verzögert die Beseitigung, kann man die Miete kürzen. Dafür muss zunächst festgestellt werden, ob die Mängel zu einer Mietminderung berechtigen. Juristisch gesehen ist das der Fall, wenn der Gebrauch der Wohnung eingeschränkt oder der Nutzung unmöglich ist.

Es gibt keine allgemeingültige Tabelle, in der Schaden und Höhe der Mietminderung abzulesen sind. Sie müssen sich daher an Gerichtsurteilen orientieren.


4. Wer übernimmt die Kosten für die Reparatur der Steckdosen?
Wenn die Steckdosen aufgrund der "alten Elektronik" kaputt sind, müssten dieses Kosten von dem Vermiter zu tragen sein.

Ich hoffe, dass ich Ihnen eine erste rechtliche Orientierung verschaffen konnte.

Abschließend weise ich Sie darauf hin, dass die hiesige Beratungsplattform die Beratung durch einen Rechtanwaltskollegen vor Ort nicht ersetzen kann, sondern lediglich dazu dient, dem Mandanten eine grobe rechtliche Einschätzung zu verleihen.

Das Weglassen und bzw.oder Hinzufügen von relevanten Angaben kann eine völlig andere rechtliche Bewertung nach sich ziehen.


Mit freundlichen Grüßen

Kirli
(Rechtsanwalt)


Rechtsanwalt Serkan Kirli

Rückfrage vom Fragesteller 30.03.2012 | 01:49

Auf der einen Seite sagen sie, dass zeitgemäßes Wohnen vom Vermieter gewährleistet sein muss, aber auf der anderen Seite sagen, dass die Instandsetzung nach heutigem Stand der Technik, also zeitgemäßen Wohnen der Mieter zahlen muss.
Ja, was denn nun? Zeitgemäßes Wohnen ist bei mir nicht mehr möglich, also muss doch die Elektronik erneuert werden.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 30.03.2012 | 10:20

Sehr geehrte Fragestellerin,

es ist zu differenzieren zwischen Instandsetzung entsprechend dem heutigen Stand der Technik einerseits und dem zeitgemäßen Wohnen andererseits.

Diese Diferenzierung wird von der Rechtsprechung des BGH vorgesehen.

Das erstgenannte ist keine zwingende vertragliche Voraussetzung; jedoch aber das "zeitgemäße Wohnen können".

Dass "Ihre" Elektronik nicht entsprechend dem heutigen Stand der Technik funktioniert, dürfte wohl auf der Hand liegen.
Ob jedoch ein zeitgemäßes Wohnen auch nicht (mehr) möglich ist, ist eine Wertungssache. Ausgehend von Ihren Angaben dürfte dies der Fall sein. Von daher ist die Elektronik gewiss zu "erneuern". Aber "erneuern" hat nicht zwangsläufig die Instandsetzung entsprechend dem Stand der heutigen Technik zur Folge. Das ist ein gravierender Unterschied.

In dem betreffenden (oben genannte) Urteil hat das Gericht gerade ja angenommen, dass ein zeitgemäßes Wohnen gewährleistet werden muss, nicht jedoch die Instandsetzung entrechend dem Stand der heutigen Technik.

Solange der Vermieter die Mängel beheben kann, ist er seiner Mängelbeseitigungspflicht nahgekommen; auch wenn die Technik den 80er oder 90 er jahren entspricht.

Auf der anderen Seite, darf natürlich nicht sein, dass Sie mehrere Geräte zeitgleich nicht bedienen können oder beispielsweise beim Duschvorgang das Wasser nicht warm bzw. heiss genug ist. Zweifelsfrei stellen diese gennanten Punkte Mängel im Sinne des Mietrechts dar, was das zeitgemäße Wohnen nicht mehr ermöglicht bzw. erschwert.

Diese Mängel sind zu beheben. WIE diese Mängel zu beheben sind, ist primär Sache des Vermieters. Und wenn diese Mängel nur dadurch behoben werden können, dass eine Instandsetzung entsprechend dem HEUTIGEN Stand der Technik nötig ist, dann haben sie auch hierauf einen Anspruch, sonst nicht.

Ich hoffe, Ihnen den Unterschied verdeutlicht und Ihre Nachfarge zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben.


MfG
RA Kirli

Bewertung des Fragestellers 30.03.2012 | 10:40

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