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Einzug vor Abnahme/Übergabe

03.11.2008 14:17 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Hallo,

wir sind kurz vor der Fertigstellung unseres Einfamilienhauses. Gebaut wurde schlüsselfertig über einen Bauträger nach VOB/B.

Unser Bauvertrag läuft längstens bis zum 19.12.2008. Zu diesem Zeitpunkt müsste auch spätestens die Übergabe/Abnahme erfolgen.

Nun ist es so, dass die Arbeiten im Haus schon so gut wie abgeschlossen sind. Auch unsere Eigenleistungen.

Das Verhältnis mit unserem Bauträger ist nicht mehr das beste. Arbeiten werden hinausgezögert und der Übergabetermin soll wohl so weit wie möglich hinausgeschoben werden.

Nun ist es ja so, dass wir im Falle einer Nutzung vor der Übergabe das Haus damit übernehmen, ohne dass eine gesonderte Übergabe erfolgt. Damit hätten wir an sich kein Problem.

Wie verhält es sich aber mit den noch fehlenden Leistungen, vor allem im Außenbereich. Müssen diese vom Bauträger trotzdem noch erbracht werden? Wie verhält es sich mit der letzten noch offenen Abschlagszalung? Dürfen wir diese bis zur vollständigen Erledigung aller Arbeiten einbehalten? (Laut unserem Vertrag ist die letzte Zahlung bis spätestens zur Übergabe fällig).

Bestehen sonst Bedenken gegen unser Vorhaben?

Freundliche Grüße

Sehr geehrte Fragestellerin, Sehr geehrter Fragesteller,

Aufgrund Ihrer Informationen beantworte ich Ihre Anfrage wie folgt:

Zunächst möchte ich Sie aber darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich eine erste rechtliche Orientierung bieten soll. Durch Hinzufügen oder Weglassen von Sachverhaltsangaben kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen.

Die restlichen noch auszuführenden Arbeiten können von Ihnen verlangt werden, wenn nicht zuvor eine Abnahme des Werkes als vertragsgemäß erfolgen sollte. Mit der Abnahme erlischt der Erfüllungsanspruch aus dem Vertrag an sich und es können nur noch Mängelrechte geltend gemacht werden.

Allein durch den Einzug ist jedoch grundsätzlich keine Abnahme des Werkes gegeben. Bei Vereinbarung der VOB/B gilt für die Abnahme der § 12 VOB/B. Eine Abnahme von dem Bauträger selbst kann erst nach der endgültigen Fertigstellung des Hauses erfolgen.

Sollten Sie in Ihrem Bauträgervertrag eine förmliche Abnahme vereinbart haben, dann ist der Einzug unbeachtlich und stellt keine Abnahme dar, wenn unstreitig ist, dass das Haus noch nicht fertig gestellt ist.

Wurde eine solche förmliche Abnahme nicht vereinbart, könnte durch den Einzug an eine schlüssige Abnahme gedacht werden.

Maßgeblich für die Frage, ob eine schlüssige Abnahme erfolgt ist, ist eine Würdigung des gesamten Verhaltens beider Parteien. Es genügt nicht, sich auf Teilaspekte zu beschränken.
Keine konkludente Abnahme liegt vor, wenn der Besteller trotz Einzug und Nutzung des Gebäudes die Abnahme vorher ausdrücklich verweigert. Diesbezüglich könnte dem Bauträger mitgeteilt werden, dass trotz Ihres Einzuges die Abnahme von Ihrer Seite erst erfolgen wird, wenn das Haus auch im Außenbereich fertig gestellt wird.
Bei Vereinbarung der VOB/B müssen Sie hier den § 12 Nr. 5 VOB/B beachten und die dort genannte Abnahmefiktion. In diesem Bereich ist es am sinnvollsten eine Vereinbarung mit dem Bauträger zu treffen, so dass der Bauträger auf gar keinen Fall eine Abnahme behaupten kann.
Der Bauträger trägt die Beweislast, dass eine Abnahme erfolgt ist.

Bezüglich der letzten Abschlusszahlung kommt es auf die genaue Vereinbarung zwischen Ihnen und dem Bauträger an. Ist mit der Übergabe des Werkes die Abnahme gemeint, dann ist die Zahlung auch erst bis spätestens zur endgültigen Fertigstellung fällig.
Soll die letzte Zahlung als Vorausleistung für den letzten Bauabschnitt, meist der Außenbereich, erfolgen, jedoch bereits zuvor, dass Haus bezugsfertig sein, dann wäre mit dem Bezug des Hauses auch wohl die Leistung zu erbringen.
Grundsätzlich ist jedoch die Abnahme eine Fälligkeitsvoraussetzung für die Schlussrechnung.


Ich hoffe, dass meine Antworten für Sie hilfreich gewesen sind und darf zusätzlich auf die kostenfreie Nachfragefunktion verweisen.

Mit freundlichen Grüßen

Kerstin Götten
(Rechtsanwältin)

Nachfrage vom Fragesteller 04.11.2008 | 07:52

Herzlichen Dank für Ihre ausführliche Antwort. Ich erlaube mir, eine Rückfrage zu stellen.

In unserem Bauvertrag heißt es:

"Bei Übergabe des Werkes erfolgt gleichzeitig die Abnahme. Wird das Werk vor der Übergabe bezogen, so gilt es damit als abgenommen (ab dem Tag des Bezugs)."

Können wir also tatsächlich vor der Übergabe einziehen und den Bauträger vorher darüber informieren, dass wir das Werk (trotz der Vereinbarung im Vertrag) damit noch nicht abnehmen?

Letzen Endes müsste ja trotz des Bezugs vor der offiziellen Übergabe diese später noch nachgeholt werden.

Viele Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.11.2008 | 09:07

Sehr geehrter Fragesteller,

leider haben Sie in Ihrem Bauträgervertrag ausdrücklich vereinbart, dass der Bezug der Wohnung eine Abnahme darstellt.
Zwar könnten Sie dennoch einziehen und dem Bauträger mitteilen, dass Sie das Haus damit aber noch nicht abnehmen, dies könnte jedoch eine einseitige Vertragsänderung darstellen, die grundsätzlich nicht möglich ist.
Sie schreiben selbst, dass Sie momentan nicht mehr das beste Verhältnis zu Ihrem Bauträger haben. Es wäre somit davon auszugehen, dass durch dieses Vorgehen Schwierigkeiten auftreten könnten.
Anders sähe es aus, wenn zwischen Ihnen und dem Bauträger eine neue zweiseitige Vereinbarung getroffen werden würde, dass doch noch keine Abnahme, zumindest im Bezug auf den Außenbereich, vorliegt.
Sie sollten daher, um Probleme zu vermeiden, zunächst mit dem Bauträger über die Angelegenheit sprechen.

Mit freundlichen Grüßen

Kerstin Götten
(Rechtsanwältin)

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