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Einzug in das renovierungsbedürftige Eigenheim der Großeltern

| 14.02.2017 15:40 |
Preis: ***,00 € |

Erbrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Robert Weber


Hallo,

wir haben folgendes Problem. Meine Großeltern wohnen in einem für sie viel zu großem Haus. Ich mit meiner Familie bin seit geraumer Zeit auf Wohnungssuche (Wohnungskauf). Aufgrund gesundheitlicher Problem bin ich momentan sehr viel bei meinen Großeltern. Nun haben wir überlegt, das Haus der Großeltern umzubauen und dort ins Obergeschoss einzuziehen. Da das Haus doch schon 40 Jahre alt und ziemlich renovierungsbedürftig ist und der Keller für den Umzug ausgebaut werden müsste, benötigen wir einen größeren Kredit. Da die Rente meiner Großeltern nicht so übig ist, haben diese nun schon überlegt eine Hypothek aufzunehmen.
Meine Großeltern haben zwei Erben: meine Mutter und mein Onkel, beide haben an dem eventuellen Erbe kein Interesse, sondern sind froh, wenn ihre Eltern versorgt sind. Ich habe gehört, dass im Falle eines Pflegefalles wir Schenkungen bis 10 Jahre in die Vergangenheit zurückzahlen müssen, wenn der Pflegeplatz für meine Großeltern nicht bezahlbar ist. Jetzt hatte ich folgende Idee: Wir würden meinen Großeltern die obere Hälfte des Hauses abkaufen, mit dem Geld könnten sie den Hausbau ihrer Hälfte finanzieren und einen Teil für die Rente nehmen. Wäre das eine Lösung? Was müssten wir noch beachten? Welche Gefahren bestehen? Der momentane Marktwert des Hauses ist sehr hoch, diesen könnten wir nicht bezahlen. Ist es ein Problem, wenn meine Großeltern unter Wert an uns verkaufen?
Wir wollen vermeiden, dass wir später das Haus verkaufen müssen, weil uns irgendjemand verklagt, sei es der Staat oder die Familie, und unser investiertes Geld danach weg ist und wir mit leeren Händen da stehen, obwohl wir eigentlich nur helfen wollten und es ja eine große Verantwortung ist für meine Großeltern mitzusorgen...
Herzlichen Dank für Ihre Ratschläge und Hinweise.
Mit den besten Grüßen

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich basierend auf Ihren Angaben wie folgt beantworten möchte:

Ein Verkauf unter Wert wäre eine anteilige Schenkung. Das Finanzamt würde dann Schenkungssteuer verlangen, zudem würden Sie Gefahr laufen, dass das Sozialamt später die Schenkung anfechtet. Dementsprechend sollten Sie einen Kauf unter Wert vermeiden.

Ein Kauf von Teilen des Hauses wäre möglich, jedoch sollten Sie dann die Nutzung bestimmter Bereiche (Keller/Obergeschoß) grundbuchlich absichern und vertraglich genau abklären, wer wo was darf und wer für welche Kosten aufkommt. Ein Verkauf speziell des Obergeschosses und speziell des Kellers ist nur möglich, wenn das Haus entsprechend aufgeteilt wäre, daher müssen Sie die entsprechenden oben genannten vertraglichen Regelungen treffen. Das aber würde auch den Wert der Immobilie drastisch reduzieren, wodurch das Sozialamt auch wieder eine Anfechtungsmöglichkeit hätte.

Alternativ wäre es auch möglich, das Haus vollständig zu kaufen, den Großeltern ein räumlich begrenztes Nießbrauchrecht einzuräumen und den Kaufpreis in Raten zu zahlen. Dadurch würden Sie Ihre Liquidität schonen, und die Großeltern haben eine zusätzliche langjährige "Rente". Daher empfehle ich, mit den Großeltern über einen solchen Kauf auf Raten zu sprechen.

Ich hoffe, Ihre Frage damit beantwortet zu haben. Bitte benutzen Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion.

Ansonsten verbleibe ich
mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt

Rückfrage vom Fragesteller 14.02.2017 | 22:15

Hallo und herzlichen Dank für Ihre Antwort.
Können Sie mir noch sagen, wie der derzeitige Hauswert ermittelt werden kann?
Reicht die offizielle Bewertung eines Gutachters oder eines Immobilienfachwirt, um später keine Anfechtung zu riskieren? Hierbei kann das komplette Haus oder anteilig die Geschosse bewertet werden, richtig?

In Ihrem zweiten Absatz schreiben Sie, dass sich der Wert der Immobilie durch die Aufteilung drastisch reduzieren würde. Warum?

Haben wir Ihren letzten Vorschlag richtig verstanden? Angenommen das Haus ist offizielle 350.000 € wert. Es wird uns von meinen Großeltern verkauft und wir zahlen es ihnen z. B. mit einer monatlichen Rate von 350,00 € ab (zinsloses Darlehn). Ist die Ratenhöhe egal?
Was passiert im Pflegefall mit dem Darlehn? Hat der Staat nur einen Anspruch auf die monatliche festgelegte Rate? Oder müssten wir im Notfall die komplette ausstehende Summe auf einmal auszahlen? Im Todesfall müssten wir einfach die Rate an die Erben zahlen. Ist das korrekt?
Herzlichen Dank für Ihre Hilfe.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 15.02.2017 | 00:31

Sehr geehrter Ratsuchender,

für den Hauswert gilt der Marktwert, d.h. der Wert, den ein objektiver Dritter anhand der Marktlage für das Haus bezahlen würde. Die Bewertung eines Gutachters reicht dafür, es kann das ganze Haus, aber auch die Geschosse einzeln bewertet werden.

Der Wert reduziert sich durch die Aufteilung, weil potentielle Käufer dann bei der Nutzung des Hauses eingeschränkt wären. Es kommt dabei natürlich auch stets auf die Art und Weise der Aufteilung an.

Ein zinsloses Darlehen wäre eine Schenkung der Zinsen, da hätten das Finanzamt und das Sozialamt wieder einen Ansatzpunkt für Schenkungssteuer und spätere Anfechtung. Die Ratenhöhe ist weitgehend egal, jedoch sollte die Laufzeit nicht mehr als dreissig Jahre betragen.

Bei einem Pflegefall hat der Staat nur Anspruch auf die monatliche Rate, im Todesfall muß die Rate in der Tat an die Erben gezahlt werden.

Mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 17.02.2017 | 13:32

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