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Einwandfreie Klausel zur Renovierungsverpflichtung?


30.08.2006 10:08 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich bin Vermieter und bin grade wieder mal dabei eine 3 Zimmer Wohnung komplett herzurichten. Ich möchte nun im neuen Mietvertrag eine Klausel aufnehmen, die den Mieter zur Renovierung verpflichtet.Ich möchte sicherstellen, daß ich die Wohnung nach Auszug des Mieters mit frisch weiss gestrichenen Wänden zurück erhalte.

1. Wäre es sinnvoll und rechtens, wenn ich als Vermieter auf laufende Schönheitsreparaturen ( 3- 5- 7 Jahre, ohne starre Fristeinhaltung,)verzichte und den Mieter verpflichte bei Auszug zu renovieren? Was ist aber wenn der Mieter nach 1 Jahr schon auszieht ? Ist er dann verpflichtet die ganze Wohnung zu streichen ?

2. Oder wäre es für mich als Vermieter besser und auch rechtlich in Ordnung, in den Mietvertrag die Schönheitsreparaturen, bei tatsächlichem Renovierungsbedarf nach einem Fristenplan, aufzunehmen

-Küche alle 3 Jahre, Wohn u.Schlafräume, Flur alle 5 Jahre und alle übrigen Räume (Speisekammer) alle 7 Jahre. Weiterhin möchte ich in diesem Fall eine Abgeltungsklausel vereinbaren, sofern der Mieter vor Ablauf der Fristen auszieht. Wie liegen hier die aktuellen Prozentsätze ? Wie werden die Kosten hierfür ermittelt ? z.B. durch einen Kostenvoranschlag eines Malers ??

Ich bitte Sie höflichst um eine genaue und rechtlich einwandfreie Klausel,die ich in den Mietvertrag übernehmen kann und die den Mieter zur Renovierung verpflichtet.

Ich bedanke mich recht herzlich.
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund Ihrer Angaben summarisch wie folgt beantworten möchte.

Grundsätzlich ist es möglich, auch neben einer Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen durch den Mieter, die Endrenovierung durch einen Formularmietvertrag auf den Mieter abzuwälzen. Allerdings wird dabei vorausgesetzt, dass die üblichen Fristen seit der letzten Schönheitsreparatur bereits abgelaufen sind und dies auch in der Klausel zum Ausdruck kommt.

Andernfalls ist es jedoch grundsätzlich möglich, eine anteilige Kostenbeteiligung z.B. nach einem Kostenvoranschlag von einem Malerbetrieb vom Mieter zu verlangen (vgl. BGH VIII AZR 1/88). Dieser Kostenvoranschlag darf allerdings nicht für verbindlich erklärt werden.

Eine Klausel, die den Mieter dazu verpflichtet, in jedem Fall nach dem Auszug zu renovieren, dürfte einer Überprüfung nach den §§ 305 ff. BGB nicht standhalten, da dies eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstellen würde.

Laut BGH ist das Interesse des Vermieters, den Mieter zur Renovierung zu verpflichten, wenn noch kein Bedarf hierfür bestehe, nicht schützenswert. Dies wäre jedoch in diesem Fall zu befürchten, da eine pauschale Forderung nach einer Endrenovierung durch den Mieter die Frage nach dem Bedarf einer solchen gar nicht erst stellt.

Die Rechtsprechung hat im Übrigen in zahlreichen Urteilen Fristen herausgearbeitet, innerhalb derer unter den üblichen Bedingungen die Vornahme von Schönheitsreparaturen erforderlich sein wird:

● Badezimmer / Küche: 3 Jahre
● Wohnräume (d.h. Wohn-, Kinder- sowie Arbeitszimmer): 5 Jahre
● Übrige Räume (z.B. Lagerraum, Abstellkammer): 7 Jahre

Nach alledem empfehle ich Ihnen, eine Klausel aufzunehmen, in der dem Mieter Schönheitsreparaturen auferlegt werden und er überdies zu einer Endrenovierung verpflichtet wird, allerdings erst bei Ablauf der hierzu aufzunehmenden, jedoch nicht starr ausgestalteten Fristen für die Schönheitsreparaturen. Für den Fall, dass diese noch nicht abgelaufen sind, könnte – wie bereits oben erwähnt – eine Kostenbeteiligung vorgesehen werden.

Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass ich eine konkrete Vertragsgestaltung nicht in diesem Forum zur Verfügung stellen kann. Daher werde Ihnen die von Ihnen gewünschte Klausel in Kürze per E-Mail zukommen lassen. Selbstverständlich stehe ich Ihnen auch gern für Rückfragen zur Verfügung.

Ich hoffe, Ihnen zunächst die in diesem Forum angestrebte erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen


Tobias Kraft
Rechtsanwalt
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