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Einverständniserklärung mit den Vertragsbestimmungen?


19.01.2005 13:50 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Hallo,

ich habe mein Mietverhältnis bereits zum 31.3.05 gekündigt und habe jetzt festegestellt, dass mein Mietvertrag genau die Klausel enthält, welche vom BGH für ungültig erklärt wurde.
Sie lautet:
Der Mieter ist verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreperaturen in den Mieträumen, wenn erforderlich, MINDESTENS aber in der nachstehenden Reihenfolge fachgerecht auszuführen ......
Die Zeitfolge beträgt: be Küche, Bad und Toilette - 3 Jahre
bei allen übrigen Räumen - 5 Jahre

Mein Mietvertrag enthält desweitern folgende Klausel:
"Bei beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Wohnung in fachgerecht renoviertem Zustand zu übergeben. Weist der Mieter jedoch nach, daß die letzten Schönheitsreperaturen innerhalb der oben genannten Fristen - zurückgerechnet vom Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses - durchgeführt worden sind, und befindet sich die Wohnung in einem einer normalen Abnutzung entsprechenden Zustand, so muß er anteilig den Betrag an den Vermieter zahlen, der aufzuwenden wäre, wenn die Wohnung im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung renoviert würde; dasselbe gilt, wenn und soweit bei Vertragsbeendigung die obigen Fristen seit BEginn des Mietverhältnisses noch nicht vollendet sind (bei mir der Fall). Als Preisgrundlage gilt das Angebot einer anerkannten Firma. Der Mieter kann die Zahlungsverpflichtun dadurch abwenden, daß er die Schönheitsrepreaturen fachgerecht selbst durchführt"

Zusätzlich musste ich bim Einzug noch folgende Vereinbahrung unterschreiben

"Das Gesetz zur Regelung des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (ABG-Gesetz) vom 9. Dezember 1976 (BGBI.I/1976, S.3317) ist am 1. April 1977 in Kraft getreten. Das Gesetz enthält auch Vorschriften über den Abschluß von Formular-Mietverträgen. Demgemäß ist nachstehende Erklärung des/r Mieter/s erforderlich:
Ich/wir bestätige/n hiermit ausdrücklich, daß ich/wir vor Abschluß ausreichend Zeit gehabt habe/n, den heute mit XXXXXX abgeschlossenen Mietvertrag durchzulesen, die einzelnen Bestimmungen zu prüfen und zur Kenntnis zu nehmen.
Ich/wir erkäre/n mich/uns vorbehaltlos mit allen Bestimmungen des Vertrages einverstaden.
....."

Könnte dies Zusatzvereinbahrung dazu führen, dass die Klausel im Mietvertrag trotz des BGH Urteils ihre Gültigkeit behält?

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

diese Zusatzerklärung zum Mietvertrag ist nicht geeignet, eine ungültige formularmäßige Klausel wirksam zu machen.

Möglicherweise zielte diese Zusatzvereinbarung auf § 24a des inzwischen aufgehobenen AGBG ab, wonach Klauseln nicht als vom Verwender gestellt gelten, wenn Sie vom anderen Vertragsteil - hier also Ihnen - in den Vertrag eingeführt wurden. Allein eine Erklärung, dass man sich mit den Regelungen einverstanden erklärt, reicht aber für die Einführung in diesem Sinne nicht.

Vielmehr ist es so, dass das AGBG in § 7 ein ausdrückliches Umgehungsverbot der Schutzvorschriften enthielt. Diese Zusatzvereinbarung - wobei man sich hier eigentlich "Vereinbarung" in Anführungszeichen denken muss, da es ja ein Diktat ist - dürfte den Tatbestand eines Umgehungsversuches erfüllen und damit null und nichtig sein.

Schlussendlich kommt auch noch hinzu, dass die fragliche Klausel in Ihrem Mietvertrag nun auch erst kürzlich für unwirksam erklärt worden ist. In diesem Sinne ist es Jacke wie Hose, ob diese Klausel damals wirksam in den Vertrtag einbezogen worden ist. Es ist und bleibt eine Formularklausel, die heute unwirksam ist.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas J. Lauer
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 19.01.2005 | 14:26

verpflichtet mich die zweite von mir angegebene Klausel im Mietvertrag evtl. zu einer Zahlung der Renovierungskosten, auch wenn die erste unwirksam ist?

Muss ich, falls ich keine Schönheitsreperateuren leisten muss, die Wohnung nur in einem sauberen Zustand übergeben? Müssen z.b. Dübellöcher verspachtelt werden?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 19.01.2005 | 15:08

Durch die erste Klausel bezüglich der Schönheitsreparaturen sind ja ursprünglich die Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt worden. Durch die Unwirksamkeit der Klausel tritt automatisch der gesetzliche Zustand ein, wonach die Schönheitsreparaturen vom Vermieter zu tragen sind.

Daran ändert auch die zweite Klausel nichts. Da diese als Grundlage die erste, unwirksame Klausel hat, und die erste Klausel weggefallen ist, fehlt nun auch der zweiten Klausel die Grundlage. Wenn eine Klausel unwirksam ist, so betrifft dies immer die ganze Klausel, es gibt also nicht bloß eine Teilnichtigkeit. Das ist eine Art Sanktion für den Verwender der Klausel für die Verwendung unwirksamer Klauseln. Danach müssen Sie also weder zahlen, noch renovieren, solange sich die Wohnung in einem Zustand befindet, der der normalen Mietabnutzung befindet.

Dübellöcher u. ä. sollten Sie allerdings beseitigen.

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