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Eintritt in gewerblichen Mietvertrag nach Hauskauf ! Frage zur Grundsteuerübernahme

12.09.2018 16:49 |
Preis: 38,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Zusammenfassung: Bei einem gewerblichen Mieter kann durch eine Vereinbarung über die Umlegung der "Betriebskosten" ohne Verweis auf die Betriebskostenverordnung bereits gemeint sein, dass verbreitet anfallende Betriebskosten wie Grundsteuer, Kosten des Frischwassers usw. umgelegt werden können. e

Sehr geehrter Anwalt,

ich habe Ende 2016 ein Gewerbeobjekt übernommen und den bestehenden Mietvertrag übernommen. Der Mietvertrag lief zum 31.12.2017 aus. Nun habe ich dem ehemaligen Mieter die Nebenkostenabrechnung für 2017 zukommen lassen mit einer Nachzahlung in Höhe von ca. 250 €. Die Antwort des ehemaligen Mieters darauf:

Er widerspricht der Abrechnung da in seinem 2012 geschlossenen Mietvertrag unter §4 Punkt 2 die Grundsteuer und Kaltwasser nicht aufgeführt ist. Er fordert nun ca. 580 € von mir !

Im Mietvertrag stehen diese beiden Positionen nicht drin. Einen verweis auf die Betriebskostenverordnung gibt es auch nicht.

Es gibt in dem Mietvertrag unter §4 letzter Absatz einen Punkt der wie folgt lautet:

"Wenn nach Abschluss dieses Vertrages öffentliche Abgaben in Bezug auf den Grundbesitz, in welchem das Mietobjektbelegen ist, neu eingeführt, so ist der Vermieter berechtigt, eine Erstattung der dadurch entstehenden Mehrbelastung anteilig vom Mieter zu fordern. Die Zahlungspflicht des Mieters entsteht mit der Zahlungsaufforderung des Vermieters"

Nun zu meinen Fragen:

Habe ich eine Chance die Grundsteuer mit dem letzten Absatz auf den Mieter umzulegen oder bleibe ich drauf sitzen ?
Welche gesetzliche Grundlage gilt hier? Welche Vorgehensweise empfehlen Sie?

Vielen Dank für Ihre Hilfe.
12.09.2018 | 17:46

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

den von Ihnen zitierten letzten Absatz des § 4 halte ich für wenig hilfreich, da beide Kostenpositionen 2012 schon angefallen sein dürften. Sie sollten eher argumentieren, dass die Auslegung des Mietvertrags ergibt, dass auch die Grundsteuer und die Kosten des Frischwassers umgelegt werden können. Dies kann bei einem gewerblichen Mieter auch schon aus der Verwendung des Wortes "Betriebskosten" o.ä. erfolgen, die Rechtsprechung ist hier weniger streng als bei einem Wohnungsmieter. Etwas Anderes wäre der Fall, wenn die anderen Betriebskostenarten wie Versicherung, Straßenreinigung, Müllentsorgung usw. namentlich genannt sind, die Grundsteuer und das Frischwasser nicht. Dann könnte eine anteilige Inklusivmiete vereinbart worden sein.

Interessehalber könnten Sie auch einmal vom Verkäufer die bisherigen Abrechnungen anfordern, wobei eine über Jahre praktizierte falsche Abrechnungspraxis allerdings keine Vertragsänderung bewirkt.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwältin Dr. Elke Scheibeler
Fachanwältin für Arbeitsrecht


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