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Eintreibung von Forderungen aus Immo-Kaufvertrag


22.09.2007 13:55 |
Preis: ***,00 € |

Wirtschaftsrecht, Bankrecht, Wettbewerbsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Hoyer



Guten Tag. Ich bin Verkäufer einer Immobilie an Ausländer. Die Käufer wollen den Notar-Kaufvertrag nicht erfüllen bzw. davon zurücktreten. Gemäss dem Notarvertrag kann ich jedoch sofort in deren Vermögen vollstrecken. Sie haben eine weitere Immobilie in Deutschland, wovon ich im Zuge der vorkäuflichen Gespräche erfahren habe. Kann ich sofort eine Zwangsvollstreckung wegen Schadenersatz oder Kaufvertragserfüllung in deren Immobilienvermögen erwirken? Was wenn dort eine Grundschuld eingetragen ist? Muss ich erst einen Titel erwirken, oder brauche ich das aufgrund der Zwangsvollstreckungsklausel nicht? Wenn ich einen Titel erwirken muss, wäre dies überhaupt möglich ohne deutsche Zustelladresse?

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Sehr geehrter Fragesteller,

Voraussetzung der Vollstreckung ist, dass dem Schuldner der Vollstreckungsklausel, den Sie in Form der notariellen Urkunde besitzen, lediglich zugestellt wird. Einen Titel benötigen Sie nicht, da die notarielle Urkunde ein Vollstreckungstitel gemäß § 794 Absatz 1 Nr. 5 ZPO ist.

Die Urkunde muss dem Schuldern nur zugestellt werden.
Es kommt darauf an, ob die Klausel dem Schuldern zugestellt werden kann. Sofern es sich um einen Staat in der EU handelt,stellt dies kein Problem dar. Anders wäre dies, wenn der Käufer z.B.aus Thailand käme, dann müsste überprüft werden, ob es hier Abkommen zwischen den Staten gibt.Sollte es sich um einen Mitgliedstaat der EU handelt gilt folgendes:

Nach Art. 57 der EG Verordnung 44/2001 sind vollstreckbare öffentliche Urkunden, die in einem Mitgliedstaat errichtet worden sind, in den anderen Mitgliedstaaten auf Antrag ( dies geschieht durch den Notar) für vollstreckbar zu erklären. Die Verordnung gilt im Verhältnis zu allen Mitgliedstaaten der Europäischen Gemeinschaft mit Ausnahme von Dänemark.

Sind die drei Voraussetzungen nach Art. 57 der Verordnung – öffentliche Urkunde, Errichtung in einem Vertragsstaat, Vollstreckbarkeit im Errichtungsstaat – erfüllt, so kann in einem Verfahren, welches auch für gerichtliche Entscheidungen Anwendung findet, auf Antrag die Urkunde auch in einem anderen Beitrittsstaat für vollstreckbar erklärt werden.

Sofern Sie den notariellen Vollstreckungstitel folglich zugestellt haben, können Sie auf das gesamte Vermögen des Schulderns zugreifen, auch auf die Immobilie in Deutschland.
Der Anspruch kann jedoch nur wegen der Kaufpreiszahlung erfolgen, da nur dieser in der Urkunde als sofort vollstreckbar genannt wurde. Schadensersatzansprüche können hieraus nicht eingetrieben werden, stellt sich schon die Frage, ob die Höhe oder der Grund hierfür schon gegeben wäre. Da ich die Vertragsurkunde nicht kenne, kann ich hierzu nichts sagen, in der Regel wird aber ein pauschalisierter Schadensersatzanspruch in der Urkunde mit aufgenommen, wonach der Verküfer bei nicht fristgemäßer Bezahlung einen gewissen % Satz der Kaufsumme verlangen kann.( z.B. folgede Formulierung: Bei Nichtbezahlung des Kaufpreises trotz Fälligkeit schuldet der Käufer 8 % über dem Basiszinssatz der Summe...)Dies erleichtert Ihnen konkret einen Schadensersatzanspruch nachzuweisen mit der Folge, dass Sie leichter klagen könnten..

Sollte eine solche Klausel nicht vorhanden sein, können Sie aus der Urkunde nur den Kaufpreis vollstrecken. Sofern in der deutschen Immobilie eine Grundschuld eingetragen wäre, besteht zwar die Möglichkeit, eine weitere Grundschuld 2. Ranges eintragen zu lassen. Dies empfiehlt sich jedoch nur, wenn die erste Grundschuld nicht den Wert des Objektes ganz abdeckt, da das Sicherungsmittel der 2. Grundschuld in diesem Fall praktisch wertlos wäre, da zuerst die erste Grundschuld bedient werden würde.

Bezüglich der Zustellung an den Schuldern wenden Sie sich an den Notar, bei dem der Kaufvertrag unterzeichnet wurde, dieser wird Ihnen mitteilen können, ob in diesem ausländischen Staat eine Zustellung unproblematisch erfolgen kann.Eine weitere Möglichkeit ist, dass Sie zwar vom Vertrag zurücktreten können, etwa wenn Sie in Erfahrung bringen, dass der Schuldner nicht über das notwendige Geld verfügt, aber darüberhinaus noch Schadensersatzansprüche geltend machen können.

Bitte haben Sie dafür Verständnis, dass diese Antwort aufgrund des knappen Sachverhaltes erfolgte und das Weglassen notwendiger Informationen zu einem anderen Ergebnis führen kann.

Bei Unklarheiten betätigen Sie bitte die Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen
Andreas Hoyer
Rechtsanwalt
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