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Eintragung von Grunddientbarkeit


| 20.02.2007 14:05 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA



Wir haben ein Baugrundstück gekauft. Dieses ist als voll erschlossen verkauft worden. Der gleiche Verkäufer hat noch 4 weitere Grundstücke neben unserem verkauft, die über eine Anliegerstraße von einer öffentlichen Straße her erschlossen sind. In dieser Anliegerstraße (Eigentümer sind die 5 Grundstückseigentümer) sind die Versorgungs- und Entsorgungsleitungen verlegt. Jetzt hat sich jedoch herausgestellt, dass die Entsorungsleitungen über das vordere Grundstück an das öffentliche Kanalnetz angeschlossen sind und auf diesem Grundstück keine Grunddientbarkeit eingetragen ist. Das Bauamt besteht für die Baugenehmigung auf die Eintragung einer Grunddienstbarkeit zu unseren Gunsten auf dem vorderen Grundstück.
Frage: Wer muss die Kosten für die Eintragung und evtl. Ansprüche der Eingentümer des vorderen Grundstückes zahlen? Wir oder der Verkäufer des Grundstückes?
2. Frage: Wenn die Eigentümer des vorderen Grundstückes der Eintragung nicht zustimmen sollten, müsste in der Anliegerstraße
ein neuer Anschlusspunkt an das öffentliche Kanalnetz geschaffen werden. Wer müsste hier die Kosten tragen?

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Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Anfrage beantworte ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt:

Die Erschließung eines Grundstückes ist Voraussetzung für die Nutzungsmöglichkeiten durch Anschluss an Ver- und Entsorgungsnetze wie Elektrizität, Gas, Wasser und Abwasser (technische Erschließung). Eine bestehende Erschließung ist Voraussetzung für die Bebauung eines Grundstücks. Durch die Erschließung wird aus Bauerwartungsland Bauland.

Soweit Sie das Grundstück als Bauland von dem Verkäufer erworben haben, um eine entsprechende Bebauung vorzunehmen, ist vertraglich ein voll erschlossenes Grundstück geschuldet. Hierzu gehört neben einer tatsächlichen technischen Erschließung, auch die rechtliche Absicherung der Erschließung. Denn ohne eine entsprechende Grunddienstbarkeit im Grundbuch des benachbarten Grundstücks kann jederzeit die Beseitigung der Erschließung verlangt werden. Für eine volle Erschließung ist somit auch die rechtliche Erschließung umfasst. Sie sollten daher den notariellen Kaufvertrag daraufhin überprüfen, dass Bauland verkauft wurde. Soweit dies im Kaufvertrag geregelt wurde, besteht hieraus ein Anspruch auf eine rechtliche Absicherung der Erschließung.

Weiterhin ergibt sich aus der Regelung, wonach das Grundstück als voll erschlossen verkauft wird, eine Verpflichtung des Verkäufer, die Erschließung auch rechtlich zu fixieren.

Insoweit hat der Verkäufer auch die Kosten der Eintragung einer Dienstbarkeit zu tragen und sollte dementsprechend mit dem Eigentümer des Nachbargrundstückes eine Einigung hinsichtlich der Belastung mit der Dienstbarkeit treffen.

Weigert sich der Eigentümer des Nachbargrundstückes, wäre zunächst seitens des Verkäufers zu prüfen, ob er sich aus dem notariellen Kaufvertrag zu einer entsprechenden Eintragung verpflichtet hat. Ist dies nicht der Fall müsste eine Erschließung mit einem neuen Anschlusspunkt vorgenommen werden. Die Kosten hierfür hat dann auch der Verkäufer zu tragen.

Sie sollten danach den Verkäufer auf die fehlende Eintragung der Dienstbarkeit hinweisen und Ihn auffordern eine solche zu veranlassen.

Sollte es nicht zu einer Eintragung der Dienstbarkeit kommen und eine neue Erschließung notwenig werden, empfehle ich allerdings einen Kollegen zu konsultieren, um die Kostentragungspflicht des Verkäufers auch wirksam begründen und durchsetzen zu können.

Mit besten Grüßen
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