Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),
vielen Dank für Ihren interessanten Fall.
Die Eintragung einer Zwangshypothek würde voraussetzen, dass Sie gegenüber den Erben der betreffenden Immobilie einen entsprechenden Titel haben bzw. dass Ihr Titel - die vollstreckbare Ausfertigung des Schenkungsvertrags - auch gegenüber den Erben gilt.
Das müsste anhand des Schenkungsvertrags näher geprüft werden. Gerne können Sie mir die Urkunde eingescannt an meine im Profil hinterlegte Adresse mailen, dann ergänze ich ohne Mehrkosten noch meine Antwort.
Durch den Tod des Verstorbenen ist automatisch das Grundbuch falsch geworden und muss nach Klärung der Erbfolge durch das Nachlassgericht sodann berichtigt werden. Gem. § 1922 BGB ging das Vermögen im Wege der Universalsukzession in diesem Zeitpunkt auf den oder die Erben über. Sind auch Ihre Forderungen auf die Erben übergegangen, so steht einem Antrag auf Eintragung einer Zwangshypothek aus meiner Sicht nichts entgegen. Dies gilt selbst im Falle der Staatserbfolge gem. § 1936 BGB, wenn alle anderen Erben ausschlagen sollten.
In Betracht kommt eine einstweilige Verfügung auf Eintragung einer Vormerkung zur Sicherung Ihres Anspruchs auf Eintragung der Zwangssicherungshypothek, um die Eintragung im Eilverfahren abzusichern.
Ich hoffe, dass Ihnen diese Auskunft weiterhilft. Sollte etwas unklar sein oder Sie eine Vertiefung wünschen, so fragen Sie gerne ohne Mehrkosten nach. Gerne kann ich im Rahmen eines Mandats in dieser Sache für Sie tätig werden.
Mit den besten Grüßen
Dr. Andreas Neumann
Rechtsanwalt