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Eintrag ins Grundbuch gerichtlich erzwingen

| 05.04.2019 10:33 |
Preis: 80,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Saeger


Frage:
Wir möchten als Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden, ohne die letzte Rate bezahlen zu müssen., welche Aussicht hat eine gerichtliche Klärung und welches Prozesskostenrisiko besteht
Die Fakten::
1. Der Kaufvertrag wurde 12/2013 abgeschlossen, Einzug erfolgte Januar 2015.
2. Die Zahlungen nach 5.2.3 des Bauträgervertrags sind gezahlt
3. Nach Kaufvertrag ist der einbehaltene Teil des Kaufpreises in Höhe von 5% entspr. 10.915 € von Kaufpreis 218.300 € nach endgültiger, mängelfreier Fertigstellung fällig.:
Auszug aus dem Bauträgervertrag:
5.2.3
… Bezugsfertigkeit Zug um Zug gegen Besitzübergabe 8.4%
…nach vollständiger Fertigstellung 3,5%
5.2.4
Vor Zahlung der ersten Rate, muss dem Käufer eine Sicherheit (Bürgschaft) für
die rechtzeitige Herstellung des Werkes ohne wesentliche Mängel in Höhe von
5 % des Vergütungsanspruchs ausgehändigt werden.
Liegt die entsprechende Erklärung nicht vor, reduziert sich die erste Abschlagszahlung
gemäß vorstehendem Ratenplan von 30 auf 25 %. Die Bürgschaft ist
zurückzugewähren bzw. die einbehaltenen 5 % sind zu zahlen, sobald und soweit
keine von der Sicherheit erfassten Ansprüche des Käufers bestehen oder bestehen
können.
4. Wegen erheblicher Mängel, festgestellt durch privaten und dann gerichtlich bestellten Sachverständigen , sind bisher die nach 5.2.4 Bauträgervertrag fällige Zahlung wegen Nichtbeseitigung der Mängel nicht bezahlt worden
5. Wegen der Höhe der Kosten für die Mängelbeseitigung nach dem für das laufende Beweissicherungsverfahrens erstellten Gutachtens von min. ca. 180.000 € müsste ein Eintrag ins Grundbuch jetzt erfolgen, weil die Restsumme ( MEA von 60.8600 , Wohnung + TG) den Beseitigungskosten entspricht.
6. Der tatsächliche Aufwand für die Mängelbeseitigung ist aber wesentlich höher anzusetzen, weil im Gutachten einige Punkte nur exemplarisch oder wegen fehlender Unterlagen gar nicht abschließend beurteilt wurden
Schlussfolgerung des Gutachtens SV Traglauer:
Im Ergebnis belaufen sich die Mängelbeseitigungskosten auf grob geschätzt € 103.751,00
netto. Bezüglich eines weiteren Betrages in Höhe von € 75.000,00 netto bedarf es einer
rechtlichen Klärung bzw. weiterer aufwändiger Untersuchungen.
5. Chronologischer Ablauf:
1. Aufforderung zur Mängelbeseitigung mit Termin 2.10.2015, Grundlage Privatgutachten DI Fischer vom 1.7.2015
2. Antwort Fa. Harmonie in Vertretung für Herrn Million mit Zusage der schnellstmöglichen Beseitigung der Mängel und Einrichtung einer Gewährleistungsbürgschaft, beides ist bis heute nicht erfolgt
3. Anwalt mit der Durchsetzung der Gewährleistungsansprüche am 12.11.2015 beauftragt
4. Eröffnung des Beweissicherungsverfahrens am 20.07.2016 und Beauftragung des SV Traglauer
5. Am 12.09.2016 erfolgte zwar eine Aufforderung zur Abnahme, ohne das die Mängel beseitigt waren
6. Am 29.03.2017 und 30.08.2017 Mahnungen durch den Bauträger und am 25.10.2017 durch Anwalt des Bauträgers zur Zahlung des Restkaufpreises, schriftlich abgelehnt mit Begründung unseres RA
7. Am 8.11.2017 Gegenseite nimmt zur Kenntnis, dass wir zu keinen Zahlungen verpflichtet sind.
8. Am 7.11.2018 Bitte der RA des Bauträgers auf Einrede der Verjährung zu verzichten wegen eventueller Verjährung der Restkaufpreisansprüche. Es wurde der Verzicht angeboten, wenn im Gegenzug der Eintrag ins Grundbuch erfolgt, das wurde abgelehnt.
9. Inzwischen ist ein unakzeptables Vergleichsangebot vom 20.02.2019 des Bauträgers abgelehnt worden


Sehr geehrter Fragensteller,

basierend darauf, dass der Gegner offenbar bereits mehrfach zur Fertigstellung / Mängelbeseitigung aufgefordert wurde und die Mängel allesamt vorliegen, kann hier die Klage auf Einräumung des Eingentums nach den §§ 633 , 433 ff BGB. erfolgreich bestritten werden.

Der Streitwert einer Auflassungsklage wird oft nach dem noch offenem Restkaufpreis / -lohn bestimmt. Dieser ist hier ja streitig. Aber es gibt auch andere Auffassungen, die sich am (fiktiven) Wert des Vertragsgegenstandes selber orientieren. Siehe vertieft hierzu:

https://www.haufe.de/recht/kanzleimanagement/streitwert-bei-auflassungsklage-bemisst-sich-wohl-nach-offene_222_79704.html

Einen Streitwertrechner finden Sie hier:

https://anwaltverein.de/de/service/prozesskostenrechner

Sollten Sie anwaltliche Hilfe benötigen bei der Auflassung, können Sie mich gerne mandatieren.

Mit freundlichen Grüßen
D. Saeger
- Rechtsanwalt -

Nachfrage vom Fragesteller 05.04.2019 | 11:40

Kann der Verwalter in diesem Fall das Stimmrecht in der Eigentümerversammlung verweigern, weil wir noch nicht im Grundbuch eingetragen sind ?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 05.04.2019 | 11:45

Sehr geehrte Fragensteller,

nach § 25 Abs. 2 WEG haben nur Eigentümer ein Stimmrecht. In diesem Punkt hat der Verwalter recht.

Mit freundlichen Grüßen
D. Saeger
- Rechtsanwalt -

Bewertung des Fragestellers 08.04.2019 | 09:27

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Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 08.04.2019 5/5,0
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