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Eintrag Baulast nach Auflassungsvormerkung


31.03.2007 21:56 |
Preis: ***,00 € |

Verwaltungsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Grema



2005 habe ich ein landwirtschaftliches Grundstück mit Halle gekauft, sofort bezahlt und dafür eine Auflassungsvormerkung bekommen. Die Auflassung soll nach weggemessen von ca. 480qm erfolgen, die für den Wendehammer einer geplanten Umlegung benötigt wird, das Eigentum ging laut Notarvertrag sofort auf mich über. Jetzt habe ich erfahren (durch den Umlegungsbeschluss, den ich vor kurzem per Zustellungsurkunde erhalten habe), dass der Voreigentümer vor wenigen Monaten eine Baulast für einen Entwässerungskanal auf meinem Grundstück unterschrieben hat.
Muss ich diese Baulast akzeptieren, obwohl sie ohne mein Wissen und nach der Auflassung erfolgte? Dadurch wird die Nutzung meiner landwirtschaftlichen Halle fast unmöglich, denn der Graben würde den Verkehr mit großen landwirtschaftlichen Maschinen verhindern, aber darauf bin ich angewiesen!
Außerdem wurden bei der Umlegung (das Nachbargrundstück soll als Bauland umgelegt werden) ca. 1000qm von meinem Grundstück ohne Ausgleich abgezogen und in die neue Umlegung gebracht, ebenfalls ohne mein Wissen oder Zustimmung.
Welche rechtlichen Möglichkeiten habe ich? Kann ich die Auflassung verlangen (Kaufpreis wurde 2005 sofort voll bezahlt), obwohl die vereinbarte Fläche noch nicht weggemessen ist und muss ich mir die "Wegnahme" von weiteren 1000qm einfach gefallen lassen?

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Sehr geehrte Ratsuchende,

unter Berücksichtigung der zur Verfügung stehenden Informationen erlaube ich mir, Ihre Frage wie folgt zu beantworten:

Beurteilung der Baulast:
Bezüglich möglicher Ansprüche im Zusammenhang mit der Baulast kommt es vor allen Dingen darauf an, ob die Auflassungsvormerkung bereits im Grundbuch eingetragen war.

Gemäß § 71 Abs. 1 Satz 1 LBO könne öffentlich-rechtliche Verpflichtungen grundsätzlich nur durch Erklärung der Eigentümer vorgenommen werden. Diese sind dann auch gegenüber dessen Rechtsnachfolger uneingeschränkt wirksam (§ 71 Abs. 1 Satz 2).

Es wurde jedoch mittlerweile entschieden, dass es sich hierbei nicht ausschließlich um den so genannten „formellen“ Eigentümerbegriff handeln kann, sondern die Rechtsstellung von Auflassungsvormerkungsberechtigten zu beachten ist. Allerdings können aus dieser Rechtsstellung Ansprüche nur dann entstehen, wenn die Vormerkung bereits im Grundbuch eingetragen ist (§ 883 BGB).

Dies bedeutet für Ihren Fall, dass Sie die Baulast nur dann gegen sich gelten lassen müssen, wenn die Auflassungsvormerkung zum Zeitpunkt der diesbezüglichen Erklärung durch den Eigentümer noch nicht im Grundbuch eingetragen war, wie bereits oben beschrieben (in diesem Fall kommen Ansprüche nur gegen Ihren Vertragspartner in Betracht s.u.).

War die Auslassungsvormerkung hingegen bereits im Grundbuch eingetragen, so gilt in diesem Fall die Vorschrift des § 883 Abs. 1 Satz 2 BGB analog , wonach eine Verfügung, die nach Eintragung der Vormerkung über das Grundstück vorgenommen wurden insoweit unwirksam sind, als diese Ihren Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würden.

Die Nichtigkeit der Baulast kann gerichtlich festgestellt werden und die Löschung notfalls durch eine Leistungsklage durchgesetzt werden.

Sollte die Auflassungsvormerkung hingegen zum entscheidenden Zeitpunkt noch nicht im Grundbuch verzeichnet gewesen sein, so behält diese, entsprechend dem bereits Gesagten, auch Ihnen gegenüber ihre Wirkung.

In diesem Fall stehen Ihnen jedoch möglicherweise zivilrechtliche Ansprüche gegen den Verkäufer zu. Da er dazu verpflichtet ist, Ihnen lastenfreies Eigentum über das Grundstück zu verschaffen (das Eigentum geht beim Grundstückkauf nicht bereits mit dem Kaufvertrag sondern erst mit der Grundbucheintragung über) und ihm dies nach der Eintragung der Baulast so nicht mehr möglich ist, könnten Ihnen Ansprüche gemäß den gesetzlichen Gewährleistungsvorschriften zustehen. Voraussetzung für die Bejahung eines Sachmangels ist, dass Sie durch die Belastung eine nicht nur unerhebliche Beeinträchtigung erfahren, was jedoch nach Ihren Schilderungen der Fall ist.

In Betracht kämen Schadensersatz und möglicherweise auch ein Rücktritt, was jedoch zu gegebenem Zeitpunkt konkret zu prüfen wäre.




Beurteilung der Auflassung:
Auch hier kommt es darauf an (siehe oben), ob es um die Auflassungserklärung an sich, oder deren Eintragung in das Grundbuch geht. Es ist zu unterscheiden: Die Auflassung selbst ist grundsätzlich bedingungsfeindlich, d.h. Die kann nicht unter Vorbehalt oder etwa befristet erklärt werden. Sollte die Auflassung bzw. die Auflassungsvormerkung erklärt und nur die Eintragung in das Grundbuch, d.h. der Vollzug der Auflassung (-svormerkung) von einer Bedingung abhängig gemacht werden (in Ihrem Fall die Messung), so ist dies durchaus möglich. In diesem Fall könnten sie den Vollzug auch nach Eintritt der Bedingung verlangen.




Beurteilung der Umlegung:
An dieser Stelle muss ich Ihnen mitteilen, dass eine konkrete und abschließende Beurteilung im Rahmen dieser Plattform unmöglich ist.

Bei der Umlegung gemäß §§ 45 BauGB handelt es sich um ein äußerst komplexes Beschlussverfahren mit einer Reihe zu beachtender Verfahrens- und Formvorschriften darstellt.

Abgesehen von der Beurteilung der grundsätzlichen Zulässigkeit im konkreten Fall hat kann ich Ihnen jedoch bereits mitteilen, dass eine Umlegung als das „mildere Mittel“ im Anwendungsbereich der Enteignung unter Leistung einer Abfindung zu erfolgen hat. Diese wird in Form der Zuteilung einer Ausgleichsfläche oder einer Geldleistung (bezüglich des Grundstücks) sowie gegebenenfalls einer zusätzlichen Geldleistung als Abfindung eventuell vorhandener baulicher Anlagen gewährt.

Auch sind die Eigentümer vor Beschlussfassung grundsätzlich anzuhören und gesetzlich am Verfahren zu beteiligen. Allerdings gilt auch im Rahmen einer Umlegung, dass das Verfahren durch die Rechtsnachfolge, etwa durch Veräußerung des Grundstücks, nicht unterbrochen wird oder neu zu laufen beginnt. Der Rechtsnachfolger tritt vielmehr dem bereits laufenden Verfahren in dem Zustand bei, in dem es sich zum Zeitpunkt des Rechtsübergangs befindet.

Das heißt, dass Sie an etwaige behördliche Akte gegen den Rechtvorgänger oder Erklärung seinerseits gebunden sein könnten.

Um die Sachlage aussagekräftig einschätzen zu können ist entsprechend die exakte Kenntnis des Verfahrensablaufs und des Verfahrensstandes sowie der genauen Umstände der bereits erfolgten Verfahrensschritte unerlässlich.

In Ihren Fall könnte es erforderlich sein, umgehend gegen bereits erlassene Verwaltungsakte vorzugehen und gegebenenfalls eine aufschiebende Wirkung gerichtlich anordnen zu lassen, um deren Bestandskraft zu verhindern. Eine genaue Beurteilung übersteigt jedoch bei weitem die Möglichkeiten einer Online-Plattform

Es ist Ihnen daher dringend zu empfehlen, den gesamten Sachverhalt alsbald anwaltlich überprüfen zu lassen. Selbstverständlich stehen wir Ihnen hierfür im Rahmen einer weitergehenden Beauftragung zur Verfügung.

Ich hoffe, Ihnen mit dieser ersten Einschätzung weitergeholfen zu haben.


Mit freundlichen Grüßen



Christian Grema
Rechtsanwalt

_____________
Christian Grema
C-G-W Rechtsanwälte

Postfach 1543
76605 Bruchsal

Tel.: (07251) 392 44 30 (24h)
Fax.: (07251) 392 44 31

Internet: www.c-g-w.de
E-Mail: info@c-g-w.de

Nachfrage vom Fragesteller 01.04.2007 | 21:14

Sehr geehrter Herr Grema,

zunächst vielen Dank für die ausführliche und sehr kompetente Stellungnahme, die meine Vermutung voll bestätigt hat! Zum Ablauf: die Auflassungsvormerkung wurde Ende August 2005, also 10 Monate vor der Baulast ins Grundbuch eingetragen. Die Baulast wurde erst im Juni 2006 eingetragen und nach Ihren Ausführungen muss ich sie daher nicht gegen mich gelten lassen.

Das Umlegungsverfahren war beim Kauf noch ganz am Anfang, aber ich wurde bisher nie daran beteiligt, da ich ja nur eine Auflassungsvormerkung hatte, noch nicht als Eigentümer eingetragen war, was angeblich keine Rechte für mich auslöst und ich angeblich von der Umlegung bis auf die 480qm nicht betroffen war! Bei der Umlegung handelt es sich eigentlich um eine private Umlegung, die aber, warum auch immer, durch die Gemeinde durchgeführt wird.

Betrieben wird die Umlegung durch den Schwager des Eigentümers der Fläche (er hat mir auch mein Grundstück verkauft), der gleichzeitig stellvertretender Bürgermeister ist und der sowohl den Notarvertrag mit mir, als auch später die Übernahmeerklärung für die Baulast in Vollmacht für den Eigentümer (seinen Schwager) unterzeichnet hat.

Die Beurteilung der Auflassung habe ich nicht ganz verstanden, deshalb kurz der Hergang: für die Auflassungsvormerkung musste der volle Kaufpreis gezahlt, die Grunderwerbssteuer bezahlt werden und der Verkäufer musste seine Hypothek löschen lassen, was 2005 alles kurz hintereinander erfolgt ist und danach wurde sofort die Auflassungsvormerkung für mich im Grundbuch eingetragen. Die endgültige Auflassung (Eintrag als Eigentümer) wird mir vorenthalten und von der Messurkunde abhängig gemacht, die erst nach der Umlegung und dem Wegmessen der vereinbarten Fläche von 480qm angefertigt wird. So steht es auch im Notarvertrag. Nach Ihren Ausführungen dürfte aber nur die Vormerkung von Bedingungen abhängig gemacht werden, nicht die Auflassung selbst? Gibt es eine Möglichkeit, die Auflassung jetzt durchzusetzen, damit meine Rechte nicht noch mehr beschnitten werden? Immerhin habe ich schon 2005 alles voll bezahlt und das Eigentum ist laut Notarvertrag sofort auf mich übergegangen, was für mich einen Widerspruch darstellt!

Die wegzumessende Fläche könnte doch stattdessen zur Absicherung auch in Abt. II als Last eingetragen werden? Um meine Rechte nicht zu verlieren habe ich inzwischen, innerhalb der Frist, Antrag auf gerichtliche Entscheidung bei der Gemeinde gestellt. Wie sich inzwischen durch den Umlegungsbeschluss herausgestellt hat, entspricht auch die im Notarvertrag zum wegmessen angegebene Fläche von ca. 480qm nicht der Realität, stattdessen werden für die Umlegung nun 1200qm benötigt, für die im Umlegungsbeschluss jedoch keinerlei Ausgleich für mich vorgesehen ist (da ich ja noch nicht Eigentümer bin und nur die Auflassungsvormerkung eingetragen ist)! Nur die Fläche von ca. 480qm wird laut Notarvertrag an mich zum gleichen Preis vom Verkäufer zurückgezahlt.

Habe ich in jedem Fall Anspruch auf einen Ausgleich? Wer entscheidet, wie der Ausgleich aussieht und wie mache ich ihn nun geltend? Die von mir verlangten Flächen werden übrigens nicht für eine Straße o.ä. benötigt sondern erhöhen nur die Fläche der ausgewiesenen Baugrundstücke, die privat vom Vorbesitzer (in Vollmacht natürlich wieder vom stellvertretenden Bürgermeister...) verkauft werden. Er bereichert sich also auf meine Kosten und mir sind die Hände gebunden?

Sowohl die Baulast als auch die Fläche, die nun zusätzlich abgezogen werden soll, werden mir große Schwierigkeiten beim Bewirtschaften meiner Pferdehaltung machen, da dadurch die Verkehrsfläche vor meiner Halle so klein wird (in diesem Bereich soll der Entwässerungskanal als Baulast liegen und auch die zusätzliche Fläche abgezogen werden), dass es nicht mehr möglich sein wird, die Halle mit großen Maschinen anzufahren. Darauf bin ich aber z.B. bei Heu- und Strohlieferungen dringend angewiesen! Ich möchte daher auf jeden Fall diese Baulast verhindern und auch nicht mehr als die im Notarvertrag angegebene Fläche von 480qm abgeben!

Für mich erfüllt das ganze den Tatbestand der arglistigen Täuschung, da sowohl der stellvertretende Bürgermeister (der ja stellvertretend alle Verträge unterzeichnet hat) als auch der Bauamtsleiter genau über den Verkauf informiert waren und auch wussten, dass ich mit den geplanten Regelungen nicht einverstanden gewesen wäre, wenn ich früher davon gewusst hätte -es wurde also bis jetzt absichtlich mir gegenüber verschwiegen!
Vorab vielen Dank für Ihre Hilfe!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 02.04.2007 | 10:33

Sehr geehrte Ratsuchende,

Vielen Dank für Ihre Nachfrage. Diese kann ich Ihnen wie folgt beantworten:

Zunächst ist gemäß Ihren Schilderungen davon auszugehen, dass es sich um ein öffentlich-rechtliches Umlegungsverfahren handelt. Die Auskunft, dass Sie „keine Rechte“ hätten ist so nicht richtig.

Bereits unmittelbar aus dem Gesetz ergibt sich, dass Sie als Inhaberin eines im Grundbuch eingetragenen Rechts an einem Umlegungsgrundstück als Beteiligte gelten (§ 48 Abs. 1 Nr. 2). Dies muss umso mehr gelten, wenn es sich in Ihrem Falle um eine private Einigung der Grundstückseigentümer handeln sollte.

Bezüglich der Auflassung:
Es ist grundsätzlich so, dass die Eintragung der Auflassung in das Grundbuch (der eigentliche Eigentumsübergang) von einer Bedingung abhängig gemacht werden kann. In Ihrem Fall ist dies durch die Bedingung der vorherigen Messung der Fall.

Zur Sicherung des späteren Eigentumsübergangs kann jedoch, wie in Ihrem Fall, bereits eine Vormerkung eingetragen werde. Dadurch haben Sie noch kein vollwertiges Eigentum sondern lediglich ein anwartschaftsrecht an dem Eigentum (mit häufig ähnlichen Rechten wie der Eigentümer).

Da die Bedingung in Ihrem Fall noch nicht eingetreten ist, können Sie laut der Vereinbarung auch noch nicht die endgültige Eintragung der Auflassung verlangen. Ob der Bedingungseintritt in Ihrem Fall überhaupt noch möglich ist, bleibt gegebenenfalls noch zu prüfen.

Bezüglich der über die vertragliche Vereinbarung hinausgehenden Umlegung (1200 qm) kann ich auf die Ausführungen in der ersten Antwort verweisen. Grundsätzlich hat eine Entschädigung stattzufinden. Ob, gegen wen und in welcher Höhe ein Anspruch Ihrerseits besteht kann aus der Ferne leider nicht konkret beantwortet werde. Es ist unbedingt ein Einblick in die Dokumente und eine Übersicht über den Verfahrensgang erforderlich.

Unter anderem sollten auch unbedingt Schadensersatzansprüche aufgrund eines Rechtsmangels am Grundstück geprüft werden.

Im Rahmen einer öffentlich-rechtlichen Umlegung können Sie die vertragliche Festlegung auf eine Grundstückfläche von 480qm einem Beschluss wohl nicht entgegenhalten. Diese Diskrepanz wäre im Rahmen eines eventuellen Ausgleichs- bzw. Schadensersatzanspruches zu prüfen.

Bezüglich der Baulast kann ich auf nur auf die ursprüngliche Antwort verweisen. Für die Beurteilung eines Löschungsanspruches ist jedoch noch zu prüfen, wie es genau hierzu kam und ob die Baulast im Rahmen des Umlegungsverfahren oder unabhängig hiervon eingetragen wurde.

Ich weiße Sie nochmals darauf hin, dass eine Beurteilung für einen dermaßen komplexen Fall im Rahmen einer Online-Beratung nur sehr oberflächlich und allgemein stattfinden kann. Die Beauftragung eines Rechtsanwaltes ist in Ihrem Fall wohl unumgänglich und Ihnen dringend anzuraten.

Mit freundlichen Grüßen



Christian Grema
Rechtsanwalt

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Christian Grema
C-G-W Rechtsanwälte

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76605 Bruchsal

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Fax.: (07251) 392 44 31

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