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Einstweiliges Verfahren bei Gewerblicher Räumungsklage möglich?

| 11.05.2013 15:25 |
Preis: ***,00 € |

Generelle Themen


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Joerss


Zusammenfassung: Möglichkeit eines Antrags auf Erlass einer einstweiligen Verfügung auf Räumung von Geschwerbe- oder Geschäfträumen.

Sehr geehrte Anwälte,

im Gewerberrecht haben ja Mieter die Möglichkeit bei einer Räumungsklage diverse Einsprüche zu erheben, um die Sache zu verlängern
Meines Wissens - und korrigieren sie mich, wenn ich falsch liege- muss sogar ein mündlicher Termin abgesetzt werden also Verhandlung bei Räumungsklagen, wenn der Mieter die Räumungsklage nicht akzeptiert

Offenbar hat der Gesetzgeber zumindest die Vermieter von Wohnraum jetzt "erlöst" indem in § 940a ZPO ohne Sicherheitsleistung auch im Wege der schnellen einstweiligen Verfügung geräumt werden kann
Das heißt offenbar das der Miete geräumt werden kann, wenn er die Sicherungsleistung nicht erbringt und in der Regel keine weiteren zeitverzögernden mündlichen Termine bei Gericht angesetzt werden

Im Gewerberrcht scheint diese Vorschrift paradoxerweise nicht zu gelten, obwohl die verfassungsrechtlichen Schutzbedurfnisse hier viel niedriger sind.

Offenbar hilft mir auch ein Urkundenprozess nicht weiter, da dieser nur auf Zahlungsforderungen, nicht aber auf Räumungen festgelegt ist
Kurzum: Eine Räumungsklage kann nicht im schnellen Urkundenprozess geführt weden

Sehe ich das richtig oder gibt es speziell im Gewerbemietrecht Möglichkeiten die Verfshren zu beschleunigen oder und hier Einsprüche oder mündliche Verhandlungen vor Gericht " abzuwürgen " ?


Immerhin gibt es den § 721 ZPO nur für Wohnungen und nicht für Gewerbe, fallen daher im Zuge einer Räumungsklage bei Gewerbe einige Rechte des Mieters weg, etwa um ein Verfahren unnötig zu verlangen, also das der Mieter Einspruch oder anderes innerhslb einer Frist nach Zustellung einreichen kann ?
Im Wohnraummietrecbt war es bisher jedenfalls so, dass der Mieter bspw die Miete auch bei der Verhandlung auf den Tisch legen kann und das Verfahren war erledigt
Wie sieht das Gewerbe aus, was gilt da aufgrund meiner o.g Fragen, hat der Mieter hier die gleichen Rechte Dinge auch zu verzögern oder gibt es hier Auswege, etwa Urkundenprozess bzw. sind hier überhaupt im gleichen Maße Einsprüche und Verzögerungen aberkannt, so wie ehemals vor Einführung der Sicherungsleistung im Wohnraummietrecht ?
Ich bitte die Frage nur anzunehmen, wenn ein Anwalt mit diesen speziellen Fällen leidenschaftlich zu tun hat und er Urteile etwa BGH dazu kennt
Vielen Dank

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes gerne wie folgt beantworten darf. Vorab möchte ich jedoch darauf hinweisen, dass auf diesem Portal lediglich eine erste rechtliche Einschätzung möglich ist, die eine tiefer gehende anwaltliche Beratung nicht ersetzen kann.

Wie Sie richtig ausführen, ist der Urkundsprozess nach den §§ 592 ff. ZPO vor allem nur für Zahlungsklagen, Klagen auf Leistung vertretbarer Sachen und Haftungsklagen aus Grundpfandrechten statthaft (s. § 592 Satz 1 ZPO). Es kann daher nicht auf Räumung im Rahmen eines Urkundsprozesses geklagt werden.

Im Rahmen eines normalen Prozesses findet regelmäßig eine mündliche Verhandlung statt (§ 128 Abs. 1 ZPO), wenn nicht beide Parteien damit einverstanden sind, dass ohne mündliche Verhandlung entschieden wird (§ 128 ZPO) oder nur noch über die Kosten zu entscheiden ist (§ 128 Abs. 3 ZPO), wobei letzteres z.B. im Wohnraummietrecht oft der Fall ist, wenn der Mieter von seinem Nachholrecht nach § 569 Abs. 3 Ziff. 3 BGB Gebrauch macht und die rückständige Miete dann nach Zugang der Klageschrift zahlt, wodurch die Kündigung dann unwirksam wird, er dann in der Regel aber als Beklagter die Kosten zu tragen hat.

Im Gewerbe- oder Geschäftsraummietrecht existiert jedoch grundsätzlich kein Nachholrecht, so dass eine wirksame Kündigung wegen Zahlungsverzugs das Mietverhältnis mit Zugang der Kündigung beendet.

Die Möglichkeit des Erlasses einer Räumung des Wohnraummieters im Wege der einstweiligen Verfügung nach § 940 a wurde von dem Gesetzgeber durch das Mietrechtsänderungsgesetz vom 11.03.2013 mit Wirkung zum 01.05.2013 in die Zivilprozessordnung aufgenommen.

Im Gewerberaummieterecht war dies (nur) in besonderen Fällen bereits vorher möglich, da auch hier eine Räumungsverfügung per Eilantrag grundsätzlich nicht statthaft ist.

So kommt eine Räumung im Wege der einstweiligen Verfügung in Betracht, wenn der Anpruchsinhaber aufgrund einer besonderen Notlage dringend auf die Herausgabe des streitbefangenen Grundstücks angewiesen ist (s. Z.B. LG Karslruhe, 4 O 510/05, v. 27.07.2005), wobei die schlichte Weiterbennutzung ohne Zahlung der fällig werdenden Nutzungsentschädigung bis zum Abschluss des Hauptsacheverfahrens jedoch zumeist nicht als ausreichender Grund angesehen wird (LG Düsseldorf, I-24 W 36/04, v. 22.06.2004 m.w.N.), wobei dies z.B. das OLG Rostock in einem Fall anders gesehen hat (OLG Rostock, 1 U 233/00, v. 03.05.200).

Wenn der Vermieter eine Räumung im Wege der einstweiligen Verfügung beantragt, muss er seine Einkommens- und Vermögensverhältnisse konkret darlegen und glaubhaft machen (OLG Düsseldorf, 10W 14/09, v. 26.02.2009).

Schließlich besteht für den Vermieter von Geschäftsräumen seit der Entscheidung des Bundesgerichtshofes aus dem Jahr 2009 die Möglichkeit unter gewissen, einzuhaltenden Voraussetzungen die Versorgungsleistungen einzustellen, wenn dies von außen möglich ist (BGH XII ZR 137/07, v. 06.05.2009), da dies keine besitzrechtlich verbotene Eigenmacht darstellen würde. Der Besitz sei nur gegen beeinträchtigende Eingriffe geschützt, verleihe aber kein Recht auf eine fortgesetzte Belieferung mit Versorgungsgütern (BGH ebenda.).

Ich hoffe, Ihnen mit der Beantwortung Ihrer Fragen eine Unterstützung zur ersten Orientierung gegeben zu haben. Um lediglich Verständnisfragen zu klären, nutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen im Rahmen dieser ersten rechtlichen Einschätzung, aufgrund der hier geschilderten Sachverhaltsdarstellung, die ggf. ohne Kenntnis sämtlicher Sachverhaltsumstände geschieht, keinen abschließenden Rat in Ihrer konkreten Rechtsangelegenheit geben kann; dazu ist dieses Portal nicht gedacht.

Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des gesamten Sachverhaltes oder einen Rat für einen konkreten Fall wünschen, empfehle ich Ihnen, einen Rechtsanwalt in Ihrer Nähe zu kontaktieren und mit ihm die Sachlage nach seinem Einblick in sämtliche, bei Ihnen vorhandene Unterlagen und unter Berücksichtigung sonstiger Beweismittel und einer darauf aufbauenden ausführlichen Prüfung der Rechtslage konkret zu besprechen; ggf. ergeben sich aufgrund der Einsichtnahme in Ihre Unterlagen, der Hinzuziehung von Zeugen und der Besprechung weiterer Umstände und Hintergründe zusätzlich zu berücksichtigende Tatsachen und entsprechende Gesichtspunkte, die zu einer anderen rechtlichen Bewertung führen können.

Mit freundlichem Gruß

Thomas Joerss

Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 11.05.2013 | 17:22

Vielen Dank
Auf welche Paragraphen stützt sich die Entscheidung LG Karslruhe, 4 O 510/05 denn ?
Gilt sie bislang nur für Gewerbe ?

Wie würde so eine einstweilige Verfügung ablaufen ?
Ist es z.b so, dass man bei Mietrückstand kündigen kann und sodann bei fehlender Übergabe Räumungsklage einreichen kann, dann dabei die einstweilige Verfügung zu beantragen, weil der Vermieter ansonsten durch das lange Verfahren zu lange wirtschaftlich belastet wird?
Offenbar betrifft ihr Beispiel auch nur Mieter die nicht ausziehen obwohl sie es müssen ?

In vielen Fällrn, so auch bei mir ist der Mieter längst weg, macht nur keine Abnahme


Da aber offenbsr gepaart mit einer anderen Antwort hier die Räumung bei Besitzaufgabe ohne Räumungsklage möglich ist, werde ich das wohl tun.

In meinem Fall liegt zweierlei vor: einmal haben die Mieter den Zeitmietvetrag gekündigt, andererseits haben die die letzten Mieten nicht bezahlt.
Ich denke hier ist eine zusätzliche Kündigung nicht nötig und langwierig.
Die Abnahme erfolgt im August
Sollten die Mieter das Gewerbe aufgegeben haben und die Abnahme auch verweigern setze ich also eine letzte Frist zur Abnahme und Räumung
Wenn diese nicht eingehalten kann ich offenbar unter Zeugen die Räume betreten
Dieser ähnliche ergibt sich zumindest aus
http://www.123recht.net/Urteile,-Besitzaufgabe-__f418716.html

http://www.frag-einen-anwalt.de/Muss-ich-Mieter-wieder-hereinlassen-__f223720.html

Und
Auszug "Der Beklagte kann sich aber zur Verteidigung gegen den Mietausfallschaden des Klägers deshalb nicht auf die Vorschrift des § 858 Abs. 1 BGB berufen, weil er sich selbst nicht vertragsgemäß verhalten, sondern vielmehr gegen die Gebote von Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstoßen hat. Aus der Entscheidung des BGH vom 14.07.2010 (VIII ZR 45/09) ergibt sich, dass § 858 Abs. 1 BGB über die Vorschrift des § 242 BGB eine Einschränkung erfahren kann, wenn der Mieter sich treuwidrig verhalten hat (Rn. 11 des BGH-Urteils bei juris). Dies ist im vorliegenden Fall festzustellen.
.."
Urteil LG Duisburg, Urteil vom 28.02.2012, Az. 13 S 243/11).

Sehe ich das so richtig, kann ich dann nach Verstreichen der Übergabe bei Gewerbe also nach Ablsuf aufgrund Kündigung - des Zeitmietvertrages hier nach einer einmaligen erneuten Frist dann unter Zeugen ohne Räumungsklage im speziellen Fall herein, so wie auch Ra Schwerin dies betont ?

Im Hinblick auf meine Ausgangsfrage wollte ich wissen ob
zudem bei Gewerbeverhältnnissen und bei einer Sicherungsleistung der § 283a ZPO greift, also über Umwege auch für Gewerbe ?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.05.2013 | 17:33

Sehr geehrter Fragesteller,

im Rahmen der Nachfrage sind – wie vorab darauf hingewiesen - nur Verständnisfragen bezüglich der Ausgangsfrage erlaubt.

Die Entscheidung des LG Karsruhe ist auch im Internet verfügbar, wie ich soeben gesehen habe, so dass die für die Entscheidung relevanten Vorschriften aus der Entscheidung hervorgehen.

Die hier zusätzlich gestellten, mehreren Fragen, sollten nach den Bedingungen von frag-einen-anwalt.de im Rahmen einer oder mehrerer neuer Frage gestellt oder bestenfalls sogleich an einen Rechtsanwalt im Rahmen einer regulären, umfassenden Beratung gerichtet werden, der im Falle von Erfolgsaussichten und einer entsprechenden Bevollmächtigung für Sie auch die erforderlichen Schritte einleiten wird.

Ich hoffe auf Ihr Verständnis.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas Joerss

Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 11.05.2013 | 17:54

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"Die Antwort war gut, leider wurde die Nachfrage auch nicht in berechtigten Teilen beantwortet, obwohl zumindest Teile, wie etwa der Ablauf der einstweiligen Verfügung und Paragraphen im Gewerberecbt noch zu meinen Ausgangsfragen gehören
Lt AGBs habe ich das Recht eine Nachfrage zu stellen
Ich bitte daher die relevanten Nachfrage kurz hier in einer Nachsntwort zu beantworten

http://www.frag-einen-anwalt.de/forum_topic.asp?topic_id=223868
Den Rest habe ich unter o.g Link neu eingestellt "
Stellungnahme vom Anwalt:
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