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Einspruch gegen Bauvorbescheid

06.05.2014 23:07 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Carsten Neumann


Zusammenfassung: Die Wiederaufnahme einer aufgegebenen (Wohn-)Nutzung eines Gebäudes im Außenbereich kann unter den Voraussetzungen des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nrn. 1 und/oder 5 BauGB zulässig sein.

Sehr geehrte Damen und Herren,

für den Bau eines EFH in der benachbarten Gemeinde habe ich einen ordnungsgemäßen Bauvorantrag gestellt. Da sich beidseitig meines Grundstückes vollwertige Einfamilienhäuser befinden, bin ich trotz der Lage im sogenannten Außenbereich davon ausgegangen, dass eine Genehmigung (ggf. mit Auflagen) erteilt werden würde.
Dies war nun leider nicht der Fall (siehe Anlage).
Auf dem Grundstück befindet sich derzeit ein relativ großer Bungalow (ca. 11x6m) in Holzbauweise, der jedoch in Folge von Feuchtigkeitsschäden nicht mehr bewohnt werden kann.
Ich benötige eine Einschätzung zu folgenden Fragen:
- Strategisch günstigstes Vorgehen
- also z.B. ausweichen auf "Umbau Bungalow" statt Neubau EFH
- Argumente für ein gerichtliches Vorgehen gegen den (zu erwartenden) Bescheid

Besten Dank!

Eingrenzung vom Fragesteller
06.05.2014 | 23:15

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Die Berufung auf den nicht eingehaltenen Mindestabstand zum Waldrand ist nur ein Zusatzargument; auch bei einem ausreichenden Abstand wäre der beabsichtigte Neubau immer noch kein privilegiertes Vorhaben nach § 35 Abs. 1 BauGB.

Das strategisch günstigste Vorgehen ist in Ihrem Fall der "Umbau Bungalow". Der Bungalow genießt äußerlich Bestandsschutz, da er ursprünglich einmal genehmigt gewesen war/gewesen sein muss.

Wurde die Nutzung aufgegeben, dann besteht zwar kein Bestandsschutz in der Wohnnutzung.

Hie gibt es jedoch die Vorschrift des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 5 BauGB.

Nach der Systematik des § 35 BauGB sind in Absatz 1 die privilegierten Vorhaben aufgezählt, die im Außenbereich zulässig sind. Nach Absatz 2 können im Einzelfall andere Vorhaben genehmigt werden, wenn ihre Ausführung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt und ihre Erschließung gesichert sind. Absatz 3 zählt katalogartig eine Reihe entgegenstehender öffentlicher Belange im Sinne des Absatz 2 auf. In Absatz 4 werden wiederum Ausnahmen abschließend aufgezählt, bei denen öffentliche Belange im Sinne von Absatz 3 unbeachtlich sind.

Nach Absatz 4 Satz 1 Nr. 5 ist dies bei (Nutzungs)änderung der Fall, wenn die Änderung oder Nutzungsänderung von erhaltenswerten, das Bild der Kulturlandschaft prägenden Gebäuden, auch wenn sie aufgegeben sind, wenn das Vorhaben einer zweckmäßigen Verwendung der Gebäude und der Erhaltung des Gestaltwerts dient.

Eine solche Nutzungsänderung liegt auch in der Wiederaufnahme einer aufgegebenen Nutzung.

Nach Absatz 4 Satz 1 Nr. 1 ist die Wiederaufnahme einer aufgegebenen Nutzung auch zulässig, wenn die Aufgabe der Nutzung nicht länge als sieben Jahre zurückliegt, die äußere Form im wesentlichen gewahrt bleibt, das Vorhaben einer zweckmäßigen Verwendung einer erhaltenswerten Bausubstanz dient und das Vorhaben vor mehr als sieben Jahren zulässigerweise errichtet worden ist. Bei einer geplanten Wohnnutzung darf das Vorhaben außerdem nicht mehr als drei Wohnungen aufweisen.

Alternativ wäre auch denkbar, anzuzweifeln, ob sich das Bauvorhaben überhaupt (noch) im Außenbereich befindet, oder ob ich hier nicht bereits ein im Zusammenhang bebauter Innenbereich (§ 34 BauGB) entwickelt hat. Dann wäre das Bauvorhaben zulässig wenn es sich in die Umgebung einfügt und ortsüblich ist. Dem räume ich allerdings weniger Erfolgsaussichten ein.

Weitere Argumente für ein Vorgehen gegen den zu erwartenden ablehnenden Bescheid sind nicht vorhanden, da der Neubau eines nicht privilegierten EFH im Außenbereich eindeutig unzulässig ist, schon da es zur Verfestigung einer sich bildenden Splittersiedlung führen könnte (§ 35 Abs. 3 Nr. 7 BauGB).

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 08.05.2014 | 23:02

Sehr geehrter Herr Neumann,

vielen Dank für Ihre Antwort, die mir bereits sehr weiter hilft.
Um noch mehr Sicherheit für die bevor stehende Auseinandersetzung zu haben, möchte nich noch eine Nachfrage stellen:

Macht es bei der rechtlichen Bewertung einen Unterschied, ob der Bungalow bisher überwiegend nur an den Wochenenden bzw. in den Sommermonaten bewohnt wurde?
Ist es hilfreich, wenn die Nutzung zu Wohnzwecken bisher noch nicht aufgegeben wurde, d.h. wenn durch Möblierung etc. durch ggf. einen Sachverständigen der Gegenpartei noch zu erkennen ist, dass bis zuletzt in dem Objekt gewohnt wurde?
Und abschließend noch: Bleibt die "äußerliche Form im wesentlichen gewahrt", wenn der Bungalow von 11x6 auf 11x9m wachsen würde?

Vielen Dank & einen angenehmen Abend!


Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.05.2014 | 04:16

Sehr geehrter Fragesteller,

nach dem Beschluss des OVG von Nordrhein-Westfalen vom 27.10.2011 - 2 A 2794/10 setzt eine (Teil-)Perivilegierung nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 Buchstabe a BauGB voraus, dass die die äußere Gestalt bestimmenden Gebäudeteilen (Dach, Außenwände) weitgehend erhalten werden.

Nach der geltenden Fassung der Vorschrift ergibt sich der zulässige Umfang baulicher Änderungen nur noch aus den mit dem Begriff der Nutzungsänderung gesetzten Grenzen sowie aus den Anforderungen gemäß § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 Buchst. a und b BauGB. Danach liegt jedenfalls dann eine zweckmäßige Verwendung erhaltenswerter Bausubstanz (Buchst. a) - und damit eine zulässige Nutzungsänderung - nicht mehr vor, wenn die Bausubstanz völlig beseitigt wird. Der Anforderung des Buchst. b, der bauliche Änderungen, welche die äußere Gestalt des Gebäudes wesentlich verändern, verbietet, kommt ebenfalls eine begrenzende Funktion zu. Dabei erfasst der Begriff der äußeren Gebäudegestalt nicht nur die äußere Form (Kubatur) des Gebäudes und die wesentlichen, sein Erscheinungsbild prägenden Elemente seiner äußeren Gestaltung. Im Hinblick darauf, dass § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB nur Nutzungsänderungen begünstigt, ist das Tatbestandsmerkmal der "äußeren Gestalt" auch auf die nach Buchst. a der Vorschrift zweckmäßig weiterzuverwendende Bausubstanz zu beziehen. Dies führt zu dem Ergebnis, dass mit der Nutzungsänderung regelmäßig zwar erhebliche bauliche Änderungen, insbesondere im Gebäudeinneren (ggfs. bis zu einer sog. Entkernung), verbunden sein dürfen, dass aber von den die äußere Gestalt bestimmenden Gebäudeteilen (Außenwände, Dach) zumindest wesentliche Teile erhalten werden müssen (Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 27. Oktober 2011 – 2 A 2794/10 –, juris).

Ob die Vergrößerung der Raumfläche des Bungalows von 11m*6m auf 11m*9m zulässig ist, hängt davon ab, ob die Außenwände im wesentlichen noch erhalten bleiben. Sollte dabei eine Außenwand völlig zerstört werden, ist dies problematisch.

Wenn der Bungalow an den Wochenenden und in den Sommermonaten bewohnt wurde, liegt gar keine Nutzungsaufgabe vor. Eine Verstärkung der Wohnnutzung auch an den Werktagen wäre in diesem Fall keine Nutzungsänderung. Letzteres ist dann der Fall, wenn die Wohnnutzung in einem aufgegebenen Wohnhaus wieder ausgenommen werden soll.

Wie sich aus § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB ergibt, wird durch die Vorschrift nur die Nutzungsänderung privilegiert. Liegt hingegen keine Nutzungsänderung vor, dann können Sie den Bungalow ohne weiteres weiter zu Wohnzwecken nutzen und die Wohnnutzung auch verstärken. Ein Umbau nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB ist dann freilich unzulässig.

Wenn es Ihnen also gerade auf den Umbau ankommt, ist es nicht hilfreich, wenn Sie sich auf eine durchgehende Wohnnutzung berufen.

Mit freundlichen Grüßen,
Carsten Neumann
Rechtsanwalt

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