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Einspruch gegen Baugenehmigung in Schleswig-Holstein


| 06.05.2006 22:37 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Jutta Petry-Berger



Hallo,

wir bebauen aktuell das letzte und südlichste Grundstück eines seit vielen Jahren fertiggestellten Baugebietes, daß von 18 Jahren einen B-Plan hatte, der nicht rechtskräftig wurde.

Alle umliegenden Häuser wurden entsprechend diesem B-Plan vor ca. 16 Jahren errichtet und unser nördlicher Nachbar ging zum Zeitpunkt des Kaufs seines Hauses davon aus, daß das unsere Grundstück nach dem damaligen B-Plan mit einem kleinen Haus bebaut werden würde, daß ihm (er liegt höher) ein sonniges Grundstück erhält.

Die damaligen Käufer haben in Ihrem Kaufvertrag folgenden Absatz enthalten: "Für die Bebauung des Grundstücks ist der rechtskräftige Bebauungsplan maßgebend. Änderungen der Stadt sind maßgebend. Dieser ist für die Käufer verbindlich."

Im Baulastenverzeichnis wurde folgende Eintragung vorgenommen: "Der Verkäufer vereinbart mit den Erwerbern der Grundstücke in den Kaufverträgen - verbindlich für die Rechntsnachfolger im Grundeigentum -, daß sie die eingeschossige offene Bauweise mit einer baulichen Nutzung von 0,3 für die Grundflächenzahl und 0,45 für die Geschossflächenzahl für reine Wohnbauten mit in den Einzelheiten noch näher festzulegenden geneigten Dächern und sonstigen gestalterischen Festsetzungen gem. beigefügtem B-Plan-Entwurf auch für den Fall unwiderruflich anerkennen, daß eine entsprechend beabsichtigte Änderung eines Teilbereiches des Bebauungsplanes aus nicht vorhersehbaren Gründen keine Rechtsverbindlichkeit erlangen sollte."

In unserem Kaufvertrag und Grundbuch wurde diese Last nicht eingetragen, da nach Aussage des Bauordnungsamtes der Bebauungsplan nicht rechtskräftig wurde und wir daher nach §75 LBO-SH planen konnten

Der nicht rechtskräftg gewordenen näher beschrieben B-Plan legt fest, daß unser Haus eine Dachneigung von nicht mehr als 40 Grad haben darf, die Traufhöhe 3,2m nicht überschreiten darf, die Firsthöhe maximal 7m hoch sein kann Aufschüttungen oder Abgrabungen mit maximal 50cm erlaubt sind.

Aufgrund der fehlenden Rechtskräftigkeit des B-Planes haben wir einen Bauantrag für ein Haus mit 8,5m Firsthöhe, 48 Grad Dachneigung und Traufhöhe von 3,42m gestellt. Da unser Grundstück von der Zuwegung aus abfallend von Nord nach Süd eine Differenz von 2m hat und wir das Haus in die nordöstliche Grundstücksecke bauen wollen, mußten wir um auf ein einheitliches Niveau zu kommen, das Grundstück auf die Höhe der Zuwegung bringen (zum Teil Erhöhung um 1m).

Die so beantrage Baugenehmigung wurde genehmigt und wir haben angefangen zu bauen.

Jetzt hat der nördliche, um ca. 70cm höherliegende Nachbar einen Baustopp beantragt, da er die erfoderliche Rücksichtnahme und Würdigung nachbarschaftlicher Interessen verletzt sieht. Seiner Ansicht nach sind wir verpflichtet ein Haus zu bauen, was sich auf dem Höhenniveau des ehemaligen B-Plans befinden sollte. Er geht davon aus, daß der Wert seines Grundstücks mehr als hinnehmbar sinkt und hat einen Anwalt beauftragt, der ihm Erfolg verspricht.
Der Nachbar hat die Stilllegung der Baustelle im Eilverfahren beantragt. Das gemeinsame Gespräch verlief sehr freundlich, aber in der Sache auf beiden Seiten ohne Aussicht auf Erfolg einer Vermittlung.

Mit welcher Begründung könnte er Erfolg haben?
Wenn wir gegen den erwarteten Baustopp Widerspruch einlegen und weiterbauen dürfen, besteht für ihn später Aussicht auf eine erfolgreichen Klage auf Rückbau,die uns finanziell ruinieren würde?

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Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre online-Anfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:

Nachdem der Bebauungsplan nicht rechtskräftig ist, wird sich der Nachbar zunächst nicht mit Erfolg auf die darin enthaltenen nachbarschützenden Regelungen berufen können, selbst wenn in dem Baulastenverzeichnis hinsichtlich seines Grundstücks die Einhaltung der Festsetzungen des damaligen Bebauungsplans eingetragen wurde.

Für die Verletzung des Rücksichtnahmegebotes kommt es maßgeblich darauf an, ob aufgrund Ihres Bauvorhabens unzumutbare Auswirkungen, wie z.B. Immissionen zu erwarten sind, wobei eine Interessenabwägung vorzunehmen ist, die sich nach den konkreten Umständen des Einzelfalls richtet. Hierbei muss dem Nachbarn eine besonders schutzwürdige Position zustehen. Die von Ihrem Nachbarn angeführte Wertminderung führt nicht in jedem Fall zu der Verletzung des Gebotes der Rücksichtnahme. Denn jede – auch eine legale – Nachbarbebauung kann sich auf den Wert der umliegenden Grundstücke auswirken. Einen allgemeinen Rechtssatz, dass der einzelne einen Anspruch darauf hat, vor jeglicher Wertminderung bewahrt zu werden, gibt es nicht (BVerwG NVwZ – RR 1998, 540). Eine Wertminderung seines Grundstücks wird Ihr Nachbar nur dann erfolgreich geltend machen können, wenn diese annähernd die Grenzen einer Enteignung im Sinne von Art. 14 GG erreicht.

Weiterhin wird eine Verletzung des in § 34Abs. 1 BauGB (unbeplanter Innenbereich) enthaltenen Rücksichtnahmegebotes dann nicht vorliegen, wenn sich Ihr Bauvorhaben nach seiner Art und seinem Maß der baulichen Nutzung, nach seiner Bauweise oder nach seiner überbauten Grundstücksfläche in die Eigenart seiner näheren Umgebung einfügt. Zwar entsprechen offensichtlich sämtliche umliegenden Wohnhäuser den Festsetzungen des "alten" Bebauungsplans. Da Ihr Vorhaben von der vorhandenen Bebauung jedoch nur unerheblich abweicht, wird nach meinem Dafürhalten das Merkmal „einfügen“ nicht verneint werden können, zumal das Verbauen einer besonderen Aussicht grds. keine Verletzung des Rücksichtnahmegebots darstellt (vgl. VGH Mannheim BRS 35 Nr. 53). Eine abschließende Beruteilung wird hierzu erst nach Kenntnis der genauen örtlichen Gegebenheiten erfolgen können.

Wie in dem Eilverfahren kommt es bei einer Klage auf Rückbau darauf an, ob nachbarschützende Normen verletzt wurden, so dass ich die Erfolgsaussichten einer solchen Klage entsprechend beurteile. Abschließend empfehle ich Ihnen, sich bereits im Eilverfahren durch einen im Baurecht spezialisierten Anwalt vor Ort vertreten zu lassen.

Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Petry-Berger
Rechtsanwältin
Bewertung des Fragestellers 16.12.2008 | 23:42


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