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Einschräkung von Sondernutzungsrechten!


26.11.2012 17:00 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg



In der Teilungserklärung steht unter Nutzung folgender Absatz:

"Jedem Inhaber eines Sondernutzungsrechts steht damit auch die Befug-nis zu, im Rahmen der geltenden öffentlich-rechtlichen Bestimmungen bauliche Veränderungen/Erweiterungen (z.B. Wintergarten, Vordach, Pergola, Gartenhaus usw.) auf eigene Kosten durchzuführen, ohne dass es im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer der Zustimmung der üb-rigen Wohnungseigentümer bedarf. "

Fünf Erdgeschoßwohungen erhalten diese Sondernutzungsrechte.

Da es mir um ein einheitliches Äusseres geht und das Penthouse mit 97 qm € 350.000,- kosten soll, stellt sich mir die Frage wie die vorgenannten Rechte eingeschränkt werden können. Ansonsten stellt einer einen Jägerzaun auf und ein zweiter einen riesigen bunten Wintergarten!

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Ich nehme an, Sie wollen das Penthouse kaufen.

Wenn das Sondernutzungsrecht in notarieller Form vereinbart und in das Grundbuch eingetragen wurde (wie hier im Rahmen der Teilungserklärung), ist - wie Sie wohl wissen - es Inhalt des Sondereigentums geworden und hat damit zugleich Wirkung gegenüber neuen Wohnungseigentümern, also hier von Ihnen als Käufer, der Wohnungseigentum erwirbt.

Eine Änderung ist wie bei der Begründung nur durch alle Wohnungseigentümer möglich.

Zum Inhalt und seinen Grenzen:
Inhaltlich stellt ein Sondernutzungsrecht immer eine Gebrauchsregelung - ein ausschließliches Nutzungsrecht an bestimmten Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums - dar, rein wirtschaftlich steht das Sondernutzungsrecht dem Sondereigentum sehr nahe.

Auch ohne ausdrückliche Beschränkung darf der Sondernutzungsberechtigte wegen § 14 Nr. 1 WEG von seinem Recht nur ein solcher Weise Gebrauch machen, dass andere Miteigentümer nicht in vermeidbarer Weise beeinträchtigt werden, was in jedem Einzelfall zu prüfen wäre und Sie zunächst einmal schützt ("die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so instand zu halten und von diesen sowie von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst;").

Des Weiteren bestehen öffentlich-rechtliche, insbesondere baurechtliche Beschränkungen zugunsten von Nachbarn im Baugesetzbuch des Bundes, der Landesbauordnung des jeweiligen Bundeslandes und eines etwaigen Bebauungsplans, privatrechtliche im Bürgerlichen Gesetzbuch und (wenn vorhanden) Nachbarrechtsgesetz des jeweiligen Landes.

Auch das schützt Sie.

Ein einheitliches Erscheinungsbild ist aber grundsätzlich nichts schützenswert, sehr wohl sind aber alle Abmessungen, Abstände, Nutzungszwecke zulässiger Art von einem Bauherrn bei der Errichtung von baulichen Anlagen einzuhalten.

So bestehen insbesondere Vorschriften für die Art und Abmessungen/Abstände von Zäunen und Wintergärten.

An diese, zumeist recht strengen Vorschriften muss sich der Bauherr und Sondernutzungsberechtigte stets halten.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Daniel Hesterberg, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 27.11.2012 | 09:03

Wo sind die strengen Vorschriften zu "Art und Abmessungen/Abstände von Zäunen und Wintergärten" festgelegt? In der Hausordnung?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.11.2012 | 09:40

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworte:

Diese sind in den Landesgesetzen vorhanden, Landesbauordnung und Nachbarrechtsgesetz, können aber auch auch in der Teilungserklärung gesondert geregelt werden.

Zudem kann dieses in einem Bebauungsplan, den Sie beim örtlichen Bauamt erfragen können, derart bestimmt sein.

Ich hoffe, Ihnen damit gedient zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

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