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Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung


19.12.2011 19:41 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Maike Domke



Sehr geehrte Damen und Herren,

bis Ende September diesen Jahres vermietete ich ein Einfamilienhaus. Die Mieter sind nun ausgezogen und nun möchte ich die Immobilie renovieren, da in dem jetzigen Zustand keine Weitervermietung erfolgen kann. Nach Abschluss der Arbeiten möchte ich gerne das Haus wieder vermieten.
In den vergangen Jahren machte ich in meiner Steuererklärung die Aufwendungen für Instandhaltung, Heizungserneuerung und Kreditzinsen etc. geltend. Das Finanzamt hat diese Aufwendungen problemlos anerkannt und die Steuerrückerstattungen wurden ohne Rückfragen überwiesen.
Da ich die Renovierung/Sanierung zum größten Teil in Eigenleistung durchführen will, kann eine Weitervermietung spätestens im Jahre 2013 erfolgen.
Für mich stellen sich nun für die kommenden Steuererklärungen 2011/2012 folgende Fragen:
1. Kann ich auch weiterhin die Zinsen für den Immobilienkredit und die Materialkosten für die Renovierung/Sanierung bis zur Neuvermietung als Aufwendungen geltend machen, obwohl ich keine Einnahmen als Vermieter erziele?
2. Gibt es hierfür ein Zeitfenster? Man könnte ja sonst dauerhaft die Kosten/Aufwendungen für ehemals vermietete und finanzierte Immobilien in der Steuererklärung geltend machen, obwohl diese momentan leer stehen.
3. Wenn ich nun nach erfolgter Renovierung/Sanierung feststellen muss, dass ich aus familiären Gründen das ehemals vermietete Einfamilienhaus selbst bewohnen will bzw., muss, droht mir hier nun eine Steuerrückzahlung?
Zu den familiären Gründen möchte ich hinzufügen, dass ich momentan als Single in einem MFH wohne, welches einer Eigentümergemeinschaft gehört. Die Gemeinschaft besteht aus meiner Mutter, meinen drei Geschwistern und letztendlich meiner Person. Leider ist diese Gemeinschaft mit vielen Konflikten behaften, so dass ich es auf Dauer bevorzugen würde, in das eigene Haus zu ziehen.

Für die Beantwortung meiner Fragen bedanke ich mich im Voraus und verbleibe.

Mit freundlichen Grüßen





Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Frage, die ich im Rahmen einer Erstberatung wie folgt beantworten möchte:

Ob Sie Werbungskosten für Ihre Immobilie in der Steuererklärung absetzen können, hängt einzig und allein davon ab, ob diese zur Einkünfteerzielung dienen soll oder nicht (sog. Einkunftserzielungsabsicht). Dabei ist zunächst nicht entscheidend, dass Sie derzeit tatsächlich Einkünfte mit der Immobilie erzielen. Entscheidend ist vielmehr, ob Sie als Eigentümer der Immobilie die Absicht haben, Einkünfte aus Vermietung oder Verpachtung zu erzielen.

Wenn diese Absicht so wie von Ihnen geschildert gegeben ist, können Sie grundsätzlich die Kosten, die Ihnen in Zusammenhange mit Ihrer Immobilie entstehen, steuerlich geltend machen. Das Problem ist hierbei aber, dass es dem Finanzamt oft nicht reicht, wenn der Eigentümer die Absicht, Einkünfte zu erzielen, versichern. Bei Leerstand werden so oft die Werbungskosten gestrichen.

Als Indiz für die Einkünfteerzielungsbasbsicht ist bei Ihnen die Tatsache, dass das Haus bis Semptember fremd vermietet war, zu werten.
Allerdings soll das Objekt bei Ihnen aufgrund von Renovierungsarbeiten über ein Jahr leer stehen, so dass hier wieder die Vermietungsabsicht angezweifelt werden kann.
Es ist aber nur von einem Fehlen der Einkünfteerzielungsabsicht auszugehen, wenn bei einer langfristigen Renovierung, ernsthafte Bemühungen zur Fertigstellung nicht erkennbar sind.

Über den Zeitraum kann man nichts aussagen, dies ist eine individuelle Entscheidung des Einzelfalls. Das Finanzamt ist nicht berechtigt, eine rasche Renovierung zu fordern, vielmehr können die Renovierung wie beabsichtigt in Eigenleistung durchführen (FG München Az: 13 K 3835/93 E).

Sie können also mehrere Jahre Ihre Immobilie in Eigenleistung renovieren. Je länger dies aber dauert und umso geringer Ihre Bemühungen sind, das Objekt in einen Zustand zu bringen, der eine Vermietung ermöglicht, umso eher wird Ihnen das Finanzamt die Werbungskosten streichen.
Eine Vermietungsabsicht muss anhand ernsthafter und nachhaltiger Bemühungen des Eigentümers erkennbar sein. Die Behauptung allein, man beabsichtige eine Vermietung, reicht in einem solchen Fall nicht aus. (BFH Urteil v. 11.08.2010, IX R 3/10).
Wenn Sie die Immobilie nach Abschluss der Renovierungsarbeiten selbst bewohnen, kann das FA die Absicht, Einkünfte zu erzielen, nachträglich aberkennen.

Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen

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