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Einkünfte Vermietung&Verpachtung - 15%-Grenze und Behandlung eines Ausbaubeitrages

| 24.10.2019 11:49 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von


11:42

Es wird ein Haus gekauft und soll/wird vermietet. Die Straße vor dem Haus wird zu diesem Zeitpunkt erneuert (Straßenbelag und Bordsteine werden erneuert, Strom unterirdisch verlegt und Glasfaser gezogen). Schon bei der Beurkundung ist klar und steht in der Urkunde, dass es zu einem Ausbaubeitrag kommen wird, den der Käufer (=Vermieter) zu tragen hat. Einen Bescheid gibt es zu diesem Zeitpunkt noch nicht.

Tatsächlich kommt vier Wochen nach Beurkundung ein Bescheid über einen „Ausbaubeitrag für den Ausbau der öffentlichen Verkehrsanlage". Erschließungsbeiträge nach djo_link fallen keine an. Somit wäre dieser Ausbaubeitrag grundsätzlich als Werbungskosten zu behandeln.

Der Käufer/Vermieter renoviert und hat Erhaltungsaufwendungen, die er (sofort) steuerlich als Werbungskosten absetzen will. Es sind auch weniger als 15% netto der Anschaffungskosten des Hauses.

Der Ausbaubeitrag alleine und erst recht mit den Renovierungsaufwendungen zusammen übersteigen jedoch die 15%-Grenze.

Frage:

Ist ein Ausbaubeitrag überhaupt zu den Erhaltungsaufwendungen zu rechnen, die in den ersten drei Jahren nicht über 15% der Anschaffungskosten des Hauses liegen dürfen?

Oder kann man die beiden Posten getrennt im Steuerformular angeben und wenn ja, unter welcher Position wäre dann der Ausbaubeitrag anzugeben?

Sehen Sie vielleicht eine (andere) Möglichkeit, dass der Ausbaubeitrag (obwohl alleine größer 15%) sofort als Werbungskosten abgezogen werden kann?

24.10.2019 | 12:36

Antwort

von


(166)
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Sehr geehrter Fragesteller,

aufgrund der übermittelten Informationen beantworte ich Ihre Fragen wie folgt.

Die Erschließungsbeiträge sind dann als Werbungskosten anzusehen, wenn vorhandene Erschließungseinrichtungen ersetzt oder modernisiert werden, dann führen Erschließungsbeiträge nicht zu nachträglichen Anschaffungskosten, es sei denn, das Grundstück wird durch die Maßnahmen „in seiner Substanz oder seinem Wesen" verändert.

Die von Ihnen beschriebenen Maßnahmen sehe ich als Modernisierung bzw. Ersetzung von vorhandenen Einrichtungen an. Daher sind diese keine nachträglichen Anschaffungskosten, sondern Werbungskosten.

Die Erschließungsbeiträge werden auch nicht mit den von Ihnen durchgeführten Instandhaltungsmaßnahmen zusammengerechnet, sondern werden separat betrachtet.

Den Ausbaubeitrag führen Sie einfach unter den Werbungskosten auf, im Bereich öffentliche Abgaben (siehe § 9 EStG: Werbungskosten ).

Ich hoffe, dass ich Ihre Frage beantwortet habe, für eventuelle Nachfragen können Sie gerne die kostenlose Nachfrageoption benutzen.

Beachten Sie bitte, dass auch kleine Sachverhaltsänderungen zu einer gänzlich anderen rechtlichen Bewertung führen können.

Mit freundlichen Grüßen

Sebastian Braun
Rechtsanwalt


Rückfrage vom Fragesteller 24.10.2019 | 19:49

Sehr geehrter Herr Braun,

danke für Ihre schnelle Antwort. Dass ein Ausbaubeitrag im Regelfall keine nachträglichen Anschaffungskosten darstellt, ist mir bekannt (siehe Fallbeschreibung). Ich glaube, dass der BGH von sofort abziehbaren Erhaltungsaufwand spricht (BFH, Urteil v. 12.1.1995 – <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=IV%20R%203/93" target="_blank" class="djo_link" title="IV R 3/93 (2 zugeordnete Entscheidungen)">IV R 3/93</a>, <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BStBl%20II%201995,%20632" target="_blank" class="djo_link" title="BFH, 12.01.1995 - IV R 3/93: Zur Frage von Beiträgen für die erstmalige Herstellung einer weite...">BStBl II 1995, 632</a>). Sie sagen, dass er nicht mit anderen Erhaltungsaufwendungen zusammengerechnet wird, sondern separat betrachtet wird, ok.

Aber meine Frage 2 und 3 blieb offen bzw. unkonkret. Darf ich nachfragen:

Habe ich Sie richtig verstanden. Sie sagen, dass der Ausbaubeitrag, obwohl er 15% des Hauspreises deutlich übertrifft und in den ersten drei Jahren nach Hauskauf gezahlt wurde (das ist der wichtige Zusatz!), nicht als nachträgliche Anschaffungskosten angesetzt wird, sondern sofort abgeschrieben werden kann? (Frage 2) Da ich auch gegenteilige Auskunft erhielt, möchte ich nochmals nachfragen.

Sie sagen dann, dass man den Ausbaubeitrag einfach als Werbungskosten ansetzen kann. Unter welcher Position denn? (Frage 3) In der Anlage V gibt es nur den Erhaltungsaufwand in Zeile 39/40, wo wäre denn dieser Ausbaubeitrag als Werbungskosten/Erhaltungsaufwand in der Anlage V anzugeben?

Dies waren meine - entscheidenden - Fragen. Bitte helfen Sie mir weiter.

Vielen Dank für Ihre Unterstützung.

Mit freundlichem Gruß



Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 25.10.2019 | 11:42

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Nachfrage.

Sie dürfen den Ausbaubeitrag als sofortige Werbungskosten abziehen, wenn folgende Voraussetzungen vorliegen:
- keine Wesensvereinänderung des Grundstücks
- wenn vorhandene Anlagen ersetzt oder modernisiert werden

Dies wurde vom BFH für mehrmals entschieden, hier beispielhaft für Straßen und Kanalisation
BFH, Urteil vom 13.09.1984 – BFH Aktenzeichen <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=IV%20R%20101/82" target="_blank" class="djo_link" title="BFH, 13.09.1984 - IV R 101/82: Kanalbaubeiträge: Im Gegensatz zu Beiträgen für den erstmaligen ...">IV R 101/82</a>; BFH, Urteil vom 19.12.1995 – BFH Aktenzeichen <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=IX%20R%205/95" target="_blank" class="djo_link" title="BFH, 19.12.1995 - IX R 5/95: Erschließungsbeiträge für öffentliche Straße anstelle provisorisch...">IX R 5/95</a>

Da Sie mitgeteilt haben, dass lediglich öffentliche Einrichtungen modernisiert wurden, jedenfalls habe ich Sie so verstanden, sind dies sofort abziehbare Werbungskosten.

Sie können den Ausbaubeitrag unter sofort abziehbare Erhaltungsaufwendungen eintragen, zwar müssen Sie keine Belege mitsenden, allerdings würde ich in Ihrem Fall empfehlen, dies zu tun, da sonst das Finanzamt den Sachverhalt nicht ermitteln kann und womöglich von abzusetzenden Erhaltunsgaufwendungen ausgeht, da die 15 % Grenze überschritten wird. Daher empfehle ich folgende Vorgehensweise, Sie senden Ihre EStE per Elster ab und senden die Unterlagen (Aufstellung und Belege) postalisch hinterher. Sie können auch den Bescheid abwarten und dann Einspruch einlegen.

Wenn Sie weitere Fragen dazu haben, können Sie mich auch gerne per E-Mail anschreiben.

Mit freundlichen Grüßen

Sebastian Braun
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 27.10.2019 | 18:07

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