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Einkommenssteuer - Berücksichtigung von Kosten aus Vermietung und Verpachtung

| 14.09.2019 11:53 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von


Sehr geehrte Damen und Herren,

der damalige Kaufpreis unserer Eigentumswohnung betrug inklusive aller Nebenkosten 200.000€, der heutige Marktwert liegt bei ungefähr 400.000€. Nach Ablauf der Zinsbindung haben wir einen zusätzlichen Kredit in Höhe von 100.000€ auf die Wohnung aufgenommen, um hiermit den Kauf eines Grundstückes zu finanzieren, auf dem wir ein nunmehr selbstgenutztes Haus gebaut haben.
Zum Zeitpunkt der Vermietung war die Wohnung mit Krediten in Höhe von 300.000€ belastet.

Das Finanzamt möchte bei unserer Einkommensteuererklärung lediglich Schuldzinsen für Kredite i.H. des ursprünglichen Kaufpreises i.H.v. 200.000€ berücksichtigen.

Ist dies zulässig?

Mit bestem Dank für Ihre Antwort und vielen Grüßen

14.09.2019 | 13:51

Antwort

von


(209)
Schevenstr. 1 a
01326 Dresden & Köln
Tel: 0351 65 888 350
Web: http://www.kanzleifricke.de
E-Mail:

Sehr geehrter Ratsuchender,

die anteilige Umrechnung von Kosten ( pro rata temporis ) ist im Steuerrecht nicht ungewöhnlich. Es wird jeder Monat zeitanteilig berücksichtigt.

Bei den Kosten, die bezüglich der Vermietung bereits vorher angefallen sind, müsste hier unterschieden werden, welche Kosten das gewesen sind. Zum Beispiel vorweggenommene Renovierungskosten halte ich für voll abzugsfähig, vorher aber vorgenommene Abschreibungen auf das Haus wiederum nicht, da dieses ja bewohnt war.

Als Klarstellung bitte mal mitteilung, um welche Kosten es sich hier handelt, die nur anteilig für 2 Monate angesetzt werden sollen.

Mit besten Grüssen

Fricke
RA


Rückfrage vom Fragesteller 14.09.2019 | 17:53

Sehr geehrter Herr Fricke,

vielen Dank für Ihre schnelle Antwort.

Die beabsichtigte Kürzung des Finanzamtes bezieht sich pauschal auf alle Kosten aus Vermietung und Verpachtung. Geltend gemacht habe ich:
- Abschreibung anhand des Kaufpreises
- Schuldzinsen
- Erhaltungsaufwendungen (anteilige Kosten für die Reparatur des Daches und die Neuanlage des Vorgartens)
- laufende Betriebskosten
- Verwaltungskosten
Es sind keine Renovierungskosten angefallen.

Macht es aus Ihrer Sicht Sinn, gegen die Berücksichtigung in Höhe von 2/12 Widerspruch einzulegen?

Bei allem, was ich bislang zu diesem Thema gefunden habe, war immer nur vom vollen Kalenderjahr und nicht der anteiligen monatlichen Berücksichtigung die Rede.

Für eine gerne kurze Antwort zu der in diesem Thread gestellten Frage wäre ich Ihnen sehr verbunden.

Mit nochmals bestem Dank und vielen Grüßen

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 15.09.2019 | 17:09

Sehr geehrter Nachfragender,

beachten Sie erst einma folgenden Grundsatz. Privat veranlasste und gewerblich veranlasste Kosten sind normaler Weise nicht aufteilbar. Eine klar Zuordnung zur Besteuerungsgrundlage muss möglich sein. Wenn das nicht der Fall ist, dürften die Streichungen zu Recht erfolgen:

AFA
die Abschreibung für die Zeit der privaten Nutzung hat mit der Vermietung nichts zu tun, auch sind dies nicht vorgelagerte Werbungskosten.

Schuldzinsen
hier gilt das gleiche

Erhaltungsaufwendungen
diese halte ich für abziehbar, da und wenn Sie diese nicht für sich, sondern für die spätere Vermietung getätigt haben. Hier wäre bei einer Streichung ein Einspruch sinnvoll.

Laufende Betriebskosten und Verwaltungskosten
hier dürfte wiederum eine quotale Streichung gerechtfertigt sein, da die Betriebskosten bis zur fremden Nutzung nur privat durch Sie veranlasst waren. Bei den Verwaltungskosten gilt das gleiche.

Ergebnis:

Erhaltungsaufwendungen für die Mietsache sind zu berücksichtigen, mehr als 2 Monate, möglicher Weise mit einer nochmaligen leichten Kürzung.

MFG Fricke
RA



Ergänzung vom Anwalt 14.09.2019 | 16:54

Hmmm, ich wollte eigentlich Ihre andere Frage beantworten und habe aus Versehen die hiesige angeklickt....ich werde wohl die andere Frage auch noch annehmen und dann die Antwort dort zur hiesigen Frage erteilen....

Bewertung des Fragestellers 22.09.2019 | 10:39

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