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Einklagung einer Grundschuld

04.06.2010 17:18 |
Preis: ***,00 € |

Generelle Themen


Beantwortet von

Rechtsanwalt Sascha Steidel


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe eine Frage zur Einklagung einer Grundschuld.

Meine Schwester, (geschieden, 2 Kinder) hat im November 2001 ein kleines Holzhaus mit Grundstück gekauft. Hierfür benötigte sie einen Kredit über 115.000.- €. Da sie jedoch nur halbtags arbeitet war ihr Einkommen nicht hoch genug, um diesen Kredit zu bekommen. Des Weiteren hat die Bank das kleine Holzhaus nicht als Sicherheit akzeptiert.

Um meiner Schwester den Kredit trotzdem zu ermöglichen, haben meine Eltern ihr eigenes, unbelastetes Haus der Bank als Sicherheit angeboten. Die Kredit gebende Bank hat daraufhin eine Hypothek auf das Haus meiner Eltern eintragen lassen. Zusätzlich musste ich als Kreditnehmer den Kreditvertrag für meine Schwester mit unterschreiben. Meine Schwester und ich sind somit gemeinsame Kreditnehmer über 115.000.-€, und ich musste mich in die sofortige Zwangsvollstreckung in mein gesamtes Vermögen unterwerfen.

Zur Absicherung meiner Eltern und meiner Person hat meine Schwester auf ihrem neu erworbenem Objekt dann eine Grundschuld über 115.000.- € für mich und meine Eltern eingetragen lassen. Diese Grundschuld ist brieflos eingetragen in der 3.Abteilung des Grundbuches. Meine Schwester ist auf diesem Grundstück als alleiniger Eigentümer eingetragen. Weitere Eintragungen sind nicht vorhanden. Es wurde mündlich vereinbart, dass ich nach Ablauf des Kredites nach 10 Jahren keinesfalls ein zweites Mal für meine Schwester unterschreiben muss.

Die Laufzeit des Kredites ist Ende nächsten Jahres um, und die Situation meiner Schwester hat sich nicht zum Guten verändert.
Ihre beiden mit ihr zusammen lebenden Söhne sind zwar mittlerweile erwachsen, einer regelmäßigen Anstellung geht aber keiner von beiden nach. Meine Schwester arbeitet nach wie vor nur halbtags. Unsere Bemühungen um eine Anschlussfinanzierung ohne meine Beteiligung blieben somit ohne Erfolg. Ein in Betracht kommender Verkauf ihres Hauses zögert meine Schwester immer weiter hinaus. Bis heute hat sie sich nicht um einen Käufer bemüht.

Ich kann meine Schwester nicht zwingen ihr Haus zu verkaufen. Wenn ich mich weiter weigere eine Anschlussfinanzierung für meine Schwester zu unterschreiben, würde dies wohl in eine Zwangsversteigerung führen. Da die Sicherheit (Hypothek) der Kreditgebenden Bank im Haus unserer Eltern eingetragen ist, würde nicht nur ich, sondern auch meine Eltern (beide Pensionäre) von dieser Zwangsversteigerung betroffen sein. Es kann also sein, dass ich gezwungen bin einen neuen Kredit für meine Schwester aufzunehmen.

Meine Fragen:

Können meine Eltern und ich die für uns eingetragene Grundschuld einklagen?
Wie reicht man so eine Klage ein, ist ein Rechtsanwalt notwendig?
Wie lange dauert so ein Verfahren? Gibt es Erfahrungswerte?
Kann meine Schwester sich gegen diese Einklagung der Grundschuld wehren?
Ist es abschätzbar, wie groß unsere Erfolgsausichten sind?

Wenn wir diese Klage gewinnen, haben wir einen Vollstreckungstitel, sehe ich das richtig?
Dann müssten meine Eltern und ich die Zwangvollstreckung meiner Schwester beantragen um das Geld zu bekommen, ist das richtig?

Vielen Dank

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich anhand Ihrer Sachverhaltsschilderung wie folgt beantworten:

Sie schildern, dass auf dem Grundstück Ihrer Schwester eine Grundschuld zu Gunsten Ihrer Eltern und zu Ihren Gunsten eingetragen ist. Dann bedarf es keine " Einklagung der Grundschuld", sondern Sie und Ihre Eltern können nach Kündigung der Grundschuld sofort die Zwangsversteigerung betreiben. Sie haben einen Anspruch auf Duldung der Zwangsversteigerung gegen Ihre Schwester aus §§ 1147, 1192 BGB. Praktisch bedeutet dies, dass Sie beim zuständigen Gericht die Einleitung des Zwangsversteigerungsverfahrens beantragen können. Aus dem Erlös können Sie dann die kreditgebende Bank befriedigen, so dass von dort aus keine Zwangsversteigerung des Grundstücks Ihrer Eltern mehr veranlasst werden kann.

Eine anwaltliche Vertretung ist nicht zwingend notwendig, allerdings ratsam. Hier muesste insbesondere geprüft werden, welche Sicherungsabrede Ihrer Grundschuld auf dem Grundstück der Schwester zugrundeliegt.

Die Dauer eines Zwangsversteigerungsverfahrens ist natürlich sehr davon abhängig, ob der Eigentümer sich wehrt. Dieser hat die Möglichkeit , Härtefallgründe geltend zu machen und so eine vorläufige Einstellung zu erwirken. Tut er dies nicht, so kann das Verfahren innerhalb von 3- 6 Monaten abgeschlossen werden, je nach Auslastung des Gerichts.

Die Erfolgsaussichten sind- soweit dies hier beurteilt werden kann- sehr gut. Die Frage wird vielmehr sein, ob ein ausreichender Erlös im Falle einer Versteigerung erzielt werden könnte. Verhandlungen mit der Bank wären sicherlich ratsamer. Insbesondere könnten Sie die Grundschuld gemeinsam mit den Eltern als zusätzliche Sicherheit an die Bank abtreten. Es ist schon ungewöhnlich, dass die Bank auf dem Grundstück der Schwester überhaupt keine GS eingetragen hat. Dies könnte nun nachgeholt werden.

Ich hoffe, Ihre Fragen damit im Rahmen dieser Erstberatungsplattform zufriedenstellend beantwortet zu haben und wünsche ein schönes Wochenende. Für weitere Beratung oder Vertretung stehe ich Ihnen bei Bedarf gern zur Verfügung.

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