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Einheitsmietvertrag


23.02.2006 13:33 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Ich bin Vermieter eines 1 Familenhauses.
Das Haus habe ich im November 2005 gekauft und den Mieter
mit übernommen.Mieter wohnt seit 01.01.04 in diesem Haus.
Im Einheitsmietvertrag unter § 2 Mietdauer steht folgendes:
Die Parteien vereinbaren,dass wechselseitig auf die Dauer
von 10 Jahren ab Vertragsbeginn auf Ihr Recht zu ordentlichen
Kündigung verzichtet wird.
Ferner steht in § 22 Zusatzvereinbarungen foldendes:
Mietshaus und Garten wird vom Mieter für ca. 4 000,00 €
instandgesetzt.

Dazu habe ich folgende Fragen !

Ist die Vertragslaufzeit von 10 Jahren so zulässig ?

Kann ich Eigenbedarf für meine 30 jährige Tochter anmelden,
Wie ist das weitere vorgehen in Puncto frühstmögliche
Kündigungszeit sowie Kündigungsgründe.



Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

ich bedanke mich für Ihre Anfrage und möchte diese auf der Grundlage des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes wie folgt beantworten:

Ich gehe davon aus, dass Sie einen unbefristeten Mietvertrag abgeschlossen haben.

1. Kündigungsverzicht
Grundsätzlich ist ein beiderseitiger zeitlich begrenzter Verzicht auf das Recht zur ordentlichen Kündigung auch in Einheitsmietverträgen möglich.

Allerdings muss im konkreten Fall, wenn es sich um einen Verbrauchervertrag handelt, die Dauer des Kündigungsausschlusses berücksichtigt werden. Ein solcher Verbrauchervertrag liegt dann vor, wenn der Vermieter als Unternehmer handelt und der Mieter eben nicht, sondern als Verbraucher. Es kommt dann darauf an, ob eine unangemessene Benachteiligung des Mieters vorliegt, was im konkreten Einzelfall ermittelt werden muss. So wird zB im Fall einer jungen Familie ein Kündigungsverzicht von maximal 5 Jahren für rechtmäßig gehalten. Auf der anderen Seite hat der Bundesgerichtshof in Anlehnung an die Höchstgrenze bei Staffelmietverträgen einen zulässigen Kündigungsverzicht von bis zu vier Jahren als zulässig erachtet und in einem Fall auch einen vereinbarten Verzicht von 10 Jahren auf 4 Jahre „herunter gekürzt“.

Daher gehe ich, ohne natürlich die Einzelheiten genau zu kennen, in Ihrem Fall davon aus, dass die in Ihrem Vertrag getroffene Vereinbarung durch Ihren Mieter rechtlich anfechtbar ist. Allerdings kämen dann in Anlehnung an die BGH-Rechtsprechung immer noch vier Jahre Kündigungsverzicht auf Sie zu. Ich rate Ihnen daher, das Gespräch mit Ihrem Mieter zu suchen, um eine einvernehmliche Lösung herbeizuführen.

2. Eigenbedarf
Grundsätzlich können Sie Eigenbedarf für Ihre Familienangehörigen anmelden. Geprüft werden müsste dann aber, ob diese das Haus auch „benötigt“, also tatsächlich nutzen will und diese Nutzung auch vernünftig ist.

Da die Kündigung wegen Eigenbedarfs eine „ordentliche Kündigung“ darstellt, können Sie diese auch erst aussprechen, wenn der zulässige Kündigungsverzicht nicht mehr greift. Dann ist die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Für Sie als Vermieter verlängert sich die Kündigungsfrist nach fünf und acht Jahren seit der Vermietung um jeweils drei Monate.

Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen eine erste rechtlichen Orientierung zu Ihren Frage gegeben zu haben. Gerne stehe ich Ihnen im Rahmen der einmaligen Nachfragefunktion zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin Nicole Maldonado

Nachfrage vom Fragesteller 24.02.2006 | 08:22

Was verstehen Sie unter unbefristetem Mietvertrag ?

Bei § 2 Mietdauer ist das Kästchen Wöhnraummietverträge (
( Kündigungsauschluß ) angekreuzt.
Das Kästchen ( Er läuft auf unbestimmte Zeit )
ist nicht angekreuzt.
Oder aus was kann ich ersehen ob es sich um einen
unbefristeten Mietvertrag handelt?

Was verstehen Sie wann der zulässige Kündigungsverzicht
nicht mehr greift bei Eigenbedarf.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.02.2006 | 13:06

Ein unbefristeter Mietvertrag ist ein Vertrag, der nicht auf eine bestimmte Zeit, zB nur 2 Jahre, abgeschlossen ist. Wenn bei Ihnen im Vertrag also nichts über eine festgelegte Dauer des Mietverhältnisses steht, ist der Vertrag unbefristet.

Die Kündigung wegen Eigenbedarfs kann bei Ihnen erst nach Ablauf der Zeit, für die ein Kündigungsverzicht wirksam vereinbart ist, ausgesprochen werden.

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin Nicole Maldonado

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