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Einhaltung der Hausordnung

| 07.02.2008 21:11 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Robert Weber


Einhaltung der Hausordnung

Ich bin Eigentümer einer Wohnung in einem Haus mit 8 Wohnungen. Nun ist es leider seit vielen Jahren so, dass ein anderer Eigentümer - nennen wir ihn mal den Möchtegernobereigentümer - weniger an seine Pflichten denkt als es laut Hausordnung sein sollte.

1) er stellt seit Jahren seine verschiedensten Gegenstände in Gemeinschaftsräume (ist in der Hausordnung ausdrücklich verboten)

2) Unter fadenscheinigen Ausreden verweigert er das periodische Putzen des Fensters im Heizungsraum. Das Fenster ist seit Jahren nicht geputzt und dementsprechend fast blind. Ausschließlich dem genannten Eigentümer obliegt das Putzen dieses Fensters. Jeder Eigentümer muß sich um einen bestimmten Raum / Fenster etc kümmern. Das ist eindeutig in der Hausordnung festgelegt.

3) Er lagert Holz unter 2 Balkonen im Kiesbett ab. Vor ca 4 Jahren wurde ihm der Einbau eines Kaminofens bewilligt, mit der Auflage, „weder Brennmaterial noch Asche in Gemeinschaftsräumen zu lagern„. Kann man ihm damit auch das Lagern des Holzes draußen unter dem Balkon verbieten ? Anfangs hat er angekündigt, das Holz in der Tiefgarage im Sondereigentum zu lagern (das macht er und das ist auch ok). Danach hat er zusätzlich das Holz unter den Balkonen gelagert.

Wenn man selber immer seine Pflichten erfüllt, dann ist man es einfach leid wenn ein anderer sich trotz Mahnungen erdreistet und jahrelang die Hausordnung nicht respektiert.
Wegen des Hausfriedens hat man immer ein Auge zugedrückt. Nun soll das geregelt werden. Normalerweise trifft man sich im Verwaltungsbeirat (er und ich sowie ein weiterer Eigentümer sind darin vertreten). Dort wird die Buchhaltung des Verwalters überprüft und dort werden auch die Themen für die Eigentümerversammlung festgelegt. Ich habe vor, im Verwaltungsbeirat noch mal darauf zu bestehen, dass die Hausordnung eingehalten wird (siehe Punkte 1..3). Falls das Ganze nicht den erwünschten Erfolg hat, wie kann ich dann die Einhaltung der Hausordnung herbeiführen ? Bin bereit, notfalls auch vor Gericht zu gehen, wenn notwendig. Die anderen Eigentümer wohnen zum Teil nicht selber im Haus bzw. wollen wegen des Hausfriedens möglicherweise nichts unternehmen.

Wie soll ich vorgehen und welche Aussicht auf Erfolg habe ich ?

Vielen Dank



Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich basierend auf Ihren Angaben und gemäß der Höhe Ihres Einsatzes wie folgt beantworten möchte:

Sie sollten versuchen, die Sache im Beirat gütlich zu bereinigen. Wenn das fehlschlägt, können und sollten Sie die Einhaltung der Hausordnung vor Gericht einklagen.

Die Erfolgsaussichten hängen von den genauen Formulierungen der Hausordnung und den Umständen der Verstöße, insbesondere deren Beweisbarkeit ab. Daher sind die Erfolgsaussichten aus der Distanz nur schwer einzuschätzen.
Ich rege daher an, für die Klage und die Einschätzung der Erfolgsaussichten einen örtlichen Anwalt hinzuzuziehen.

Bitte benutzen Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen,

RA R. Weber

Das Zurückhalten relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung radikal verändern. Diese Beurteilung ist lediglich eine erste rechtliche Orientierung.

Nachfrage vom Fragesteller 08.02.2008 | 21:30

Sehr geehrter Herr Weber,

Ihre bisherige Antwort war sehr pauschal, sprich "Magerkost". Ich habe eine präzise Frage gestellt und verlange eine präzise Antwort:
- wenn die Hausordnung eindeutig ist (steht so bei meinem bei meinem Punkt 1) dann sollte ein Fachanwalt auch ein mögliches Szenario darstellen können. Muß man Fristen setzen ? Wer trägt die Kosten ? Welche Rolle spielt der Verwalter? Bisherige Rechtsprechung ? Welches Gesetz, welche Paragraphen kommen in Frage ?
- bei meinem Punkt 3 habe ich konkret gefragt, ob die Formulierung „weder Brennmaterial noch Asche in Gemeinschaftsräumen zu lagern" auch so ausgelegt werden kann, dass er auch draußen nichts ablagern darf ?
Wenn Sie das alles nicht mal andeutungsweise beantworten können / wollen, dann lassen Sie bitte die Finger von diesem Portal, denn dann ist es Abzocke was Sie betreiben !

Wenn Sie für 25,- EUR nicht so umfangreich antworten können wie man es als Fragesteller in der Fragestellung andeutet, müssen Sie auf ein höheres Entgelt verweisen. So ist mein Geld nun futsch und ich weiß nicht mehr als vorher.
Sie habe noch die Chance, dies gutzumachen und konkreter zu antworten.
mfG

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.02.2008 | 23:58

Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Verärgerung ist zu bedauern. Ich möchte kurz anmerken, dass der von Ihnen gewünschte Umfang der Beantwortung nicht aus der von Ihnen gewünschten Frageformulierung erkennbar war. Bei rein textbasierten Systemen ohne umfangreiche Kommunikationsmöglichkeit ist stets so klipp und klar wie möglich mitzuteilen, wie umfangreich die Antwort ausfallen soll und wonach genau gefragt wird.

Zur Ergänzung sei ausgeführt:

Bezüglich Punkt 1 müssen Sie die Gegenseite schriftlich (Einschreiben!) auffordern, die Verstöße gegen die Hausordnung binnen einer von Ihnen zu bestimmenden Frist (ich empfehle 14 Tage) einzustellen. Wenn die Frist ohne Erfüllung der Aufforderung verstreicht, können Sie Klage erheben. Die Kosten für die Klage müssen Sie vorlegen und werden von dem getragen, der den Prozeß verliert.
Der Anspruch beruht auf § 1004 BGB und § 15 III WEG. Einschlägige Rechtsprechung ist u.a. OLG NJW-RR 04, 662 sowie BayOblG NJW-RR 04, 1160, aber auch BayOblG ZMR 01, 987 ist zu beachten.
Der Verwalter spielt hier keine besondere Rolle, Sie können ohne seine Einschaltung vorgehen.

Bez. Punkt verhält es sich gleich.

Bezüglich Punkt 3 ist zu beachten, daß die Hausordnung nach Ihrer Darstellung nur die Lagerung in GemeinschaftsRÄUMEN untersagt, das Gebiet unter einem Balkon GemeinschaftsEIGENTUM darstellt. Es hängt hierbei von der Hausordnung ab, ob es sich nur um ein Redaktionsversehen handelt und auch das Gemeinschaftseigentum gemeint ist. Üblicherweise verhält es sich so, so dass Sie basierend auf der von Ihnen genannten Regelung das Lagern unter dem Balkon untersagen kann.

Weber
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