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Eingetragenes Wohnrecht und Erbfall

| 23.07.2013 09:10 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Sehr geehrter Rechtsanwalt, sehr geehrte Rechtsanwältin,

Sachverhalt:
Lebenspartner L lebt mit der verwitweten Frau E in seinem Haus. Frau E hat zwei Kinder (K1 und K2). E möchte das Haus von L kaufen. L soll dafür lebenslanges Wohnrecht erhalten, unter der Bedingung, dass
a) das Wohnrecht von L nicht übertragbar oder vererbar ist und mit dem Tod von L erlischt
b) L das Wohnrecht nicht zur Überlassung oder Vermietung an Dritte verwenden darf

Des weiteren soll geregelt werden, dass, sofern E vor L verstirbt,
c) die Kinder K1 und K2 während der Ausübung des Wohnrechtes von L keine Kosten tragen müssen
d) die Kinder K1 und K2 erst nach dem Ableben von L über das Haus verfügen sollen
e) die Kinder auf die Auszahlung der Pflichtteile verzichten

Fragen:
1) Kann man dies Regeln und wenn ja wer und in welcher Form (Testament, Grundbucheintrag, [beurkundeter?] Vertrag)?
2) Gibt es steuerliche-/schenkungsrechtliche Sachverhalte durch den Eintrag eines Wohnrechtes im Grundbuch, die E und L beachten müssen?
3) Müssten die Pflichtteile von K1 und K2 von L ausbezahlt werden? Wenn ja, kann man dies ausschließen?

Vielen Dank.
Mit freundlichen Grüßen
intercepta

-- Einsatz geändert am 23.07.2013 09:17:52

-- Einsatz geändert am 23.07.2013 09:28:29

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Frage 1:
Sie haben grob gesagt zunächst einmal die Wahl zwischen einem dinglich gesicherten Wohnrecht (beschränkte persönliche Dienstbarkeit, § 1090 BGB) und einem rein schuldrechtlichen Wohnrecht. Darüber hinaus kann auch ein Wohnungsrecht im Sinne des § 1093 BGB vereinbart werden. Dies ist ein Sonderfall der persönlich beschränkten Dienstbarkeit mit nießbrauchsähnlicher Gestaltung. Dieses kommt jedoch nur in Frage, wenn der neue Eigentümer (also E) von dem Gebrauch der Mietwohnung ausgeschlossen sein soll. Wenn (wie ich annehme) die Mietwohnung nicht abgetrennt von dem Rest des Hauses ist, kommt diese Variante nicht zu Anwendung. Zuletzt kann natürlich auch ein Mietvertrag vereinbart werden.

Das rein schuldrechtliche Wohnrecht wird nicht ins Grundbuch eingetragen und ist deshalb für den Wohnberechtigten etwas nachteiliger, da dieses nicht gegenüber Jedermann durchsetzbar ist. Ungeachtet der Frage, für welche der Wege Sie sich entscheiden, können die von Ihnen in a), b) und c) vorgesehenen Regelungen schuldrechtlich vereinbart werden. Sollte ein Mietvertrag begründet werden, gelten hiervon Ausnahmeregelungen aus dem allgemeinen Mietrecht.

a) „das Wohnrecht von L nicht übertragbar oder vererbbar ist und mit dem Tod von L erlischt"
Sowohl die persönliche beschränkte Dienstbarkeit als auch die rein schuldrechtlichen Vereinbarungen sind nicht übertragbar. Es ist bereits nicht gestattet, dass die Wohnung einem Dritten zu überlassen, wenn dies nicht durch den Eigentümer gestattet wird (§ 1092 BGB). Ein Recht, die Wohnung etwa zur Vermietung zu nutzen, hätte L nur, wenn sie sich ein reines Nießbrauchrecht einräumen ließe. Diese Regelungen bedürfen der notariellen Beurkundung.
Wenn Sie es bei einer rein schuldrechtlichen Vereinbarung belassen wollen, so muss ein Leihvertrag zwischen L und E geschlossen werden, da Unentgeltlichkeit vereinbart werden soll. Auch hier besteht kein Recht zur Übertragung. Vielmehr erlischt das Recht mit Tod des Entleihers (§ 605 BGB), so dass der Verleiher kündigen kann. Hier ist aber zu beachten, dass der Entleiher einen verhältnismäßig geringen Schutz genießt, da auch andere Kündigungsrechte bestehen (vgl. abermals § 605 BGB; außerdem besteht ein außerordentliches Kündigungsrecht bei Bestehen eines wichtigen Grundes)

b) „L das Wohnrecht nicht zur Überlassung oder Vermietung an Dritte verwenden darf"
Diese Frage wurde bereits unter a) beantwortet. Sofern kein Nießbrauchrecht eingeräumt wird, kann das Wohnrecht nicht Dritten überlassen werden. Sollte diesem Grundsatz nicht entsprochen werden, hat E einen Unterlassungsanspruch aus § 1004 BGB.

c) „die Kinder K1 und K2 während der Ausübung des Wohnrechtes von L keine Kosten tragen müssen"
Wenn K1 u 2 im Wege der Erbfolge Eigentümer werden, sind diese grundsätzlich zur Vornahme von Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen verpflichtet. Ausgenommen hiervon sind die Nebenkosten des Wohnrechts.
Wenn Sie dieses Risiko der Kinder beseitigen wollen, müssten Sie ein Nießbrauchrecht vereinbaren.

d), e) und Frage 3) „die Kinder auf die Auszahlung der Pflichtteile verzichten"
Die Kinder sind nach Versterben von E nur dann (lediglich) pflichtteilsberechtigt, wenn sie vorab enterbt wurden. Dies steht, wenn ich mit meiner Annahme richtig liege, aber gar nicht so im Raum. Die Kinder wären daher mit Ableben von E (Mit-) Erben und somit Eigentümer des Grundstücks. Ein Anspruch (wie auch Notwendigkeit) auf Auszahlung des Pflichtteils bestünde daher nicht. Hier spielt vielmehr die Frage eine Rolle, wie L sein Wohnrecht absichert. Dies kann am besten durch eine dingliche Absicherung geschehen, die notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden muss; sprich durch die Begründung einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit.
Sollte ich mit meiner Annahme falsch liegen, stellen Sie dies bitte in der Nachfrage klar.

Frage 2:
Durch die Einräumung eines Wohnrecht erhält der Wohnberechtigte einen vermögenswerten Vorteil, der steuerrechtlich erheblich ist. In diesem Sinne gilt L als Beschenkter in dem Sinne, dass die ersparte Miete als Geschenk angesehen wird. Zu beachten ist freilich, dass vertragliche Vereinbarungen darüber, dass bspw. größere Erhaltungsaufwendungen, die der Beschenkte zu tragen hat, steuerlich unberücksichtigt bleiben.
Diese Aufwendungen abgezogen, ermittelt sich der Wert danach, wie hoch die ersparte Miete ist. Dies ergibt sich aus Tabellenwerten, die das Alter des Beschenkten und den steigenden Zinssatz berücksichtigen. Außerdem werden die üblichen Mietzinsen anhand des Mietspiegels ermittelt und der Berechnung zugrunde gelegt.
Unter Berücksichtigung dessen, dass E als Nichtverwandter unter die Steuerklasse drei fällt, wird die Höhe der Schenkungssteuer vermutlich mit 30% des ermittelten Betrages versteuert werden.

Fazit:
Welche der genannten rechtlichen Gestaltungsmöglichkeiten für den von Ihnen geschilderten Fall konkret zu empfehlen sind, hängt von einer Reihe Faktoren und entscheidend von Ihren ganz persönlichen Präferenzen ab. Aufgrund der vielfältigen Gestaltungsmöglichkeiten kann im Rahmen dieser Erstberatung sicher nicht auf alle Konstellationen und Eventualitäten eingegangen werden. Sollten Fragen offen geblieben sein, stellen Sie dies bitte in der Nachfragefunktion klar oder formulieren Sie die Nachfrage in einer E-Mail, die Sie an meine unten genannte E-Mail-Adresse schicken können.

Sollten Sie weiteren Beratungsbedarf in der Angelegenheit haben, stehe ich Ihnen natürlich auch zur weiteren Vertretung zur Verfügung. Das hier gezahlte Honorar würde auf die weiteren anfallenden Gebühren angerechnet werden. Kontaktieren Sie mich einfach unter der angegebenen E-Mail-Adresse.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
André Meyer, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 23.07.2013 | 12:40

Vielen Dank für Ihre Ausführungen, die mir schon sehr weitergeholfen haben. Zum Verständnis:

1) Ich habe verstanden, dass die Methode "beschränkte persönliche Dienstbarkeit nach § 1090 BGB" (also Eintrag im Grundbuch mit Notar) die Sicherste für L ist, welche auch nach dem Erbfall an K1 und K2 weiter bestehen bleibt.

2) "Ungeachtet der Frage, für welche der Wege Sie sich entscheiden, können die von Ihnen in a), b) und c) vorgesehenen Regelungen schuldrechtlich vereinbart werden."
Gehe ich Recht in der Annahme dass eine "schuldrechtliche Vereinbarung" hier ein normaler, unbeurkundeter Vertrag zwischen E und L (aber nicht K1 und K2, die ja erben und den Vertrag übernehmen würden) ist, um auch im Sterbefall von E gültig zu sein? Im Fall der "beschränkte persönliche Dienstbarkeit nach § 1090 BGB" wäre nur noch Punkt c) zu Regeln und nicht mehr a) und b) nicht wahr?

3) L muss bei der "beschränkte persönliche Dienstbarkeit nach § 1090 BGB" im Rahmen einer "dinglichen Absicherung" beim Erbfall keine Zahlungen an K1 und K2 leisten und ist auch beim Weiterverkauf durch eines der Kinder (K1 oder K2) geschützt.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.07.2013 | 14:13

Sehr geehrter Fragesteller,

Zur Frage 1)
Dies ist zutreffend. Das dinglich gesicherte Wohnrecht wirkt auch gegen den die Kinder ohne dass ein Lösungsrecht besteht. Dieses ist bei rein schuldrechtlichen begründeten Rechten (hier Miet- oder Leihvertrag) nicht der Fall. Lösungsrechte bestehen in den gesetzlich vorgegebenen Fällen. § 605 BGB habe ich bereits erwähnt. Auch bei Vorliegen eines Mietvertrages würden die entsprechenden Kündigungsregelungen gelten.

Zur Frage 2)
Leihverträge können formlos geschlossen werden. Es ist also keine notarielle Beurkundung notwendig. Es ist jedoch zu beachten, dass ein Leihvertrag voraussetzt, dass die Überlassung unentgeltlich erfolgt. Dem kann es bereits entgegenstehen, wenn (wie von Ihnen offenbar in Erwägung) gezogen, die Instandhaltungskosten etc. von L getragen werden sollen. Hierin ist eine entgeltliche Überlassung zu sehen. Demnach läge ein Mietvertrag vor. Bei Ableben von E würden die Kinder in die Rechte derselben eintreten. Die beiden wären folglich daran gebunden. Der Miet- oder Leihvertrag ist hierbei unbedingt auf Lebenszeit abzuschließen.
Es sei am Rande erwähnt, dass sich durch die Begründung eines Mietvertrages steuerlich günstige Bedingungen schaffen lassen.

Zur Frage 3)
Da die dingliche Absicherung gegen jeden Eigentümer wirkt, wäre L auch bei einem Verkauf (im Übrigen auch Zwangsversteigerung) an Dritterwerber geschützt. Wie bereits unter Frage 2) erwähnt, gelten die vertraglichen Regelungen auch in Beziehung zu K1 und K2. Hier kann der Schutz nicht uneingeschränkt gewährt werden. Es gelten wiederum die gesetzlichen Kündigungsrechte.

Ergänzung zur ursprünglichen Frage 2)
Bei der Beantwortung der Frage bin ich davon ausgegangen, dass das Wohnreicht bei der Preiskalkulation unberücksichtigt bleiben würde. Daher ergänze ich meine dortigen Ausführungen folgendermaßen: Sollte als Gegenleistung für das Wohnrecht ein Preisnachlass gewährt worden sein, ist dieses natürlich bei der steuerrechtlichen Beurteilung zu berücksichtigen. So könnte die Zuwendung nicht mehr als entgeltlich zu bewerten sein, wenn sich der Preisnachlass mit dem Wert des Wohnrechts deckt.
Ich hoffe, dass Ihre Nachfrage beantwortet wurde. Da in diesem Forum nur eine einmalige Nachfrage möglich ist, gebe ich Ihnen gerne die Gelegenheiten über meine E-Mail-Adresse Kontakt zu mir aufzunehmen.

Mit freundlichen Grüßen,

A. Meyer

Bewertung des Fragestellers 23.07.2013 | 15:38

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