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Eingangsflur 20cm zu schmal

03.03.2011 09:23 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Guten Morgen,

wir haben vor 1,5 Jahren ein neu erstellten Reihenhaus gekauft, welches lt. Unterlagen identisch mit denen der Nachbarn sein soll.
Bei Besuchen haben wir jetzt festgestellt, das unser Eingangsbereich 20cm schmaler ist als die der anderen Häuser, in Summe fehlen 0,5qm bei einer Sollgröße von 5,7qm. Auf der anderen Seite der Wand liegt der Gemeinschaftskeller mit Elektroverteilung, Heizung etc, der mit dieser Maßnahme vergrößert wurde.

Nach Rückfrage bei dem Bauträger kam die Antwort, es wäre technisch nicht anders möglich gewesen und eine Abweichung von 1,5% wäre lt Vertrag i.O. Also gehe ich davon aus, das diese Abweichung beim Rohbau schon durchgeführt wurde und bekannt war.
Meine Fragen:
Musste dieses nicht bei Verkauf schon angezeigt werden?
Ist diese Abweichung in einem Raum zulässig?

Wie kann ich mein Recht durchsetzen? Die Kaufsumme wurde komplett beglichen.

Viele Grüße und Danke

Sehr geehrter Fragensteller,

gerne beantworte ich Ihre Frage unter Beachtung des von Ihnen gegebenen Sachverhalts, möchte aber gleichzeitig darauf hinweisen, dass gerade bei Kaufverträgen über Grundstücke und Häuser eine Überprüfung des Vertrags im Einzelfall erforderlich ist. Hierzu stehe ich Ihnen gerne nach Beantwortung dieser Frage zur Verfügung. Ich bitte daher diese Ausführungen nur als Richtschnur zu nehmen, die eine vollständige Beratung nicht ersetzen können und sollen.

In Ihrem Falle stellt sich der Sachverhalt so dar, dass Sie ein Reihenhaus erworben haben, dass nicht vollständig mit den Werten übereinzustimmen scheint, die im notariellen Kaufvertrag angegeben sind. In concreto geht es um eine Abweichung von 0,5 qm, wie Sie angeben.

Da diese 0,5 qm Ihnen nicht alleine zur Verfügung stehen, sondern im Rahmen des Gemeinschaftskellers verwendet wurden, dürfte die veräußerte Grundfläche nicht mit der tatsächlich übergebenen Grundfläche übereinstimmen, so dass hier ein Mangel i.S.d. § 434 I BGB denkbar ist. Die vereinbarte Beschaffenheit in Bezug auf die Größe weicht vom Soll um 0,5 qm ab. Hier wurde schlicht und ergreifend ein falscher Wert im Vertrag angegeben. Dies hat der Verkäufer zu verantworten, da er für die korrekte Beschreibung des Kaufobjekts verantwortlich ist. Diese wird schließlich von ihm geschuldet und von Ihnen auch gezahlt.

Da ein Mangel der Kaufsache vorliegt, wäre somit an Nacherfüllung in Form von Behebung oder Neulieferung zu denken, vgl. § 439 BGB. Dies wird aber nicht möglich bzw. zumutbar sein, so dass Sie auf Schadensersatz, Minderung oder Rücktritt verwiesen wären.

Ein Rücktritt kommt meiner Auffassung nicht in Betracht.

Da dieser Mangel der geringeren Größe im Vergleich zur Gesamtgröße nicht erheblich sein dürfte (als erheblich werden bei Miete ca. 10 % als Unterschreitungsgrenze angesehen, vgl. hierzu neuerdings BGH Urteil vom 10.3.2010 – Az. VIII ZR 144/09), kommt ein Rücktrittsrecht wohl nicht in Betracht, vgl. Wortlaut des § 323 V BGB.

In Betracht kommen daher Minderung in Bezug auf die geringere Grundfläche, mithin ein Rückzahlungsanspruch nach erklärter Minderung in Höhe von Quadratmeterpreis * 0,5 = Minderungsbetrag.

Darüber hinaus wäre, wegen vermuteter schuldhafter Pflichtverletzung des Verkäufers aus § 433 BGB, dem Kaufvertrag, ein Schadensersatzanspruch aus § 280 I BGB denkbar hinsichtlich der zu Hohe Kosten für Beurkundung und Grunderwerbssteuer sowie weitere Kosten, die hier jedoch nicht im Einzelfall beziffert und bezeichnet werden können, da die einzelnen Verträge und Positionen nicht bekannt sind.

Sie sollten daher gegenüber dem Verkäufer des Grundstücks und Hauses eine Minderung des Kaufpreises, möglichst per Einwurfeinschreiben, geltend machen. Dieser hat dann aus erklärter Minderung eine Rückzahlung in der Höhe zu leisten, da er hinsichtlich dieses Betrags ungerechtfertigt bereichert ist. Der Anspruch folgt hierbei aus § 812 I S. 2 1. Alt. BGB.

Sollten Sie hierzu noch weitere Informationen benötigen, so nutzen Sie gerne die kostenlose Nachfragefunktion.

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