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Einforderung einer Pachtpreiserhöhung für Ackerland

| 09.06.2011 09:44 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Guido Matthes


Sehr geehrte Damen und Herren,
ich habe Ackerland, welches seit 2005 an denselben Pächter verpachtet ist. Seitdem wurde keine Preiserhöhung vorgenommen. Im Pachtvertrag ist wörtlich geregelt, dass "der bei Vertragsabschluss vereinbarte Pachtzins im dreijährigen Zeitabstand neu vereinbart wird".

Im Dez. 2010 habe ich dem Pächter eine erstmalige Pachterhöhung zum 01.01.2011 angekündigt und ihn um ein Angebot seinerseits gebeten. Er nannte mir mündlich einen Pachtzins, der kaum über dem alten Zins lag und bei weitem unter dem derzeit üblichen Pachtpreis (der liegt mind. doppelt so hoch).
Daraufhin habe ich ihm schriftlich meinerseits einen neuen Pachtpreis ab 2011 gesetzt, auf den er nicht reagiert hat.
Im April 2011 hat er mir in einem persönlichen Gespräch zugesichert, sich wegen des neuen Pachtpreises zu melden, was er nicht getan hat.

Anfang Mai 2011 habe ich nochmals schriftlich die (nun rückwirkende) Pachtpreiserhöhung mitgeteilt und ihn um Zusendung des entsprechend angepassten Pachtvertrags bis Ende Mai gebeten.

Bisher habe ich wieder keine Reaktion erhalten.

Meine Fragen:
Gilt es nur als offizielle Änderung, wenn ich ihm einen geänderten Pachtvertrag schicke (bisher war es bei uns üblich, dass die Pächter diese ausfertigen..)?
Inwieweit kann ich nun den Pachtpreis allein festsetzen und rechtswirksam einfordern, wenn eine "Vereinbarung" mangels Reaktion nicht möglich scheint oder muss ich noch mehrere Fristen setzen?

Kann ich deswegen den Pachtvertrag außerordentlich kündigen (Laufzeit ist noch bis 2016)?

Vielen Dank für hilfreiche Antworten!

Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrte Fragestellerin,

Ihre gestellte Frage beantworte ich wie folgt:

Die Übersendung eines geänderten Angebotes ist ein Angebot an den Pächter, bewirkt aber keine Änderung der Vertragsbedingungen, wenn der Pächter das Angebot nicht annimmt.

Die Klausel im Vertrag ist sicherlich unglücklich formuliert. Hier zeigt sich, dass eine anwaltliche Beratung vor Vertragsschluss hilfreich ist. Wenn der Pächter nicht weiter verhandelt haben Sie nun nur die Möglichkeit, Ihn auf ein Einwilligung zu einer angemessenen Pachtzinserhöhung zu verklagen. Ob und welche Erhöhung angemessen ist, so dass der Pächter nach Ablauf der drei Jahre zustimmen muss, ist der entscheidende Punkt. Hierzu ist voraussichtlich ein Sachverständigengutachten notwendig, wenn der Pächter nicht einwilligt.

Eine fristlose Kündigung setzt einen wichtigen Grund voraus. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem kündigenden Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses bis zur vereinbarten Beendigung oder bis zum Ablauf einer Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann.

Ein wichtiger Grund liegt m.E. nicht vor, da die Angemessenheit der Pachterhöhung und die Einwilligung des Pächters gerichtlich geprüft und durchgesetzt werden kann. Vertraglich sind Verhandlungen vereinbart, keine festen Beträge. Dem Pächter muss daher zugestanden werden, Ihre Angebote abzulehnen; er verhält sich damit (noch) vertragsgemäß.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten hilfreichen Überblick in der Sache verschafft zu haben. Ich weise darauf hin, dass die Beantwortung Ihrer Frage ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung erfolgt. Die Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt in den seltensten Fällen ersetzen kann. Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben kann möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich.

Mit freundlichen Grüßen

Matthes
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 09.06.2011 | 10:26

Sehr geehrter Herr Matthes,
vielen Dank zunächst für die Antwort.

Muss der Pächter sich laut der (unglücklichen) Klausel nicht aber zumindest an einer Verhandlung/Vereinbarung beteiligen? Er kann ja nicht einfach gar nicht reagieren und sich trotzdem noch vertragskonform verhalten, oder doch?
Vielen Dank und Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.06.2011 | 10:32

Sehr geehrte Fragestellerin,

der Pächter hat sich doch beteiligt, indem er ein Angebot zu leicht erhöhten Bedingungen abgegeben hat. Anders wäre es, wenn der Pächter gar kein Angebot abgegeben hätte.

Es liegt derzeit eine Patt-Situation vor, bei der keine Partei das Angebot der anderen Seite annehmen will. Ein "Aufeinanderzugehen" kann aber aus dem Vertrag heraus m.E. nicht weiter gefordert werden. In dem Fall ist dann der angemessene Pachtzins gerichtlich zu klären.

Mit freundlichen Grüßen aus Wuppertal

Matthes
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 09.06.2011 | 11:28

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Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 09.06.2011 4,2/5,0
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